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 近日，從此次房地產(chǎn)“寒流”中表現(xiàn)最為堅(jiān)挺的北京樓市傳來(lái)消息，信一天、金色時(shí)光、北京帝園等數(shù)家房產(chǎn)中介相繼宣布退出市場(chǎng)，就連大型房產(chǎn)中介公司“中大恒基”也已關(guān)閉50家門(mén)店。
這僅僅是目前房產(chǎn)中介行業(yè)危機(jī)的冰山一角，創(chuàng)輝租售、中天置業(yè)、誠(chéng)業(yè)房產(chǎn)……一個(gè)個(gè)在中介行業(yè)“響當(dāng)當(dāng)”的品牌轟然倒下；關(guān)門(mén)歇業(yè)、卷款潛逃、擠兌恐慌……種種跡象表明，房產(chǎn)中介正處在“崩盤(pán)”的邊緣。
在國(guó)外被稱為“房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序維護(hù)者”的房產(chǎn)中介緣何在國(guó)內(nèi)廣受非議，甚至缺乏最起碼的誠(chéng)信？是行業(yè)風(fēng)氣不正還是監(jiān)管缺位？
“中介的連續(xù)‘崩盤(pán)’不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大打擊，而且充分暴露了這一資金流動(dòng)性過(guò)大的行業(yè)存在的種種痼疾�！苯邮苡浾卟稍L的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)中介行業(yè)在樓市飆升期間埋下的各種隱患如今已經(jīng)暴露無(wú)遺。
惡性循環(huán)掙斷產(chǎn)業(yè)鏈
南寧市房產(chǎn)中介資深人士葉錚認(rèn)為，房產(chǎn)中介行業(yè)目前暴露的各種危機(jī)，其實(shí)早在該行業(yè)全面放開(kāi)時(shí)就已經(jīng)埋下了“種子”。2003年，房產(chǎn)中介行業(yè)全面放開(kāi)，房產(chǎn)中介成為一種市場(chǎng)行為。由于房產(chǎn)中介利用的是買賣雙方對(duì)房產(chǎn)信息的不透明性來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的利益。隱瞞房產(chǎn)信息、擅自提高價(jià)格等成為房產(chǎn)中介牟取暴利的主要做法。這一做法并未遭到相關(guān)部門(mén)的嚴(yán)格監(jiān)管，中介也就成為“暴利”的代名詞。
葉錚說(shuō)：“房地產(chǎn)中介‘暴利’有多高，以廣州、南寧為例，最高的時(shí)候一套房子甚至可以賺取房?jī)r(jià)10%至20%左右的利潤(rùn)，向買主一方抬升價(jià)錢(qián)，向賣主一方壓低價(jià)格�！薄�
廣西壯族自治區(qū)政協(xié)委員曾明華認(rèn)為，房產(chǎn)中介行業(yè)的暴利迅速吸引來(lái)許多新的進(jìn)入者，房產(chǎn)中介的利潤(rùn)越攤越簿，過(guò)度挪用資金的房產(chǎn)中介自然無(wú)法實(shí)現(xiàn)收支平衡。只有不斷地?cái)U(kuò)大自己的規(guī)模，才能保證客戶房款資金的進(jìn)出平衡。一旦成交額出現(xiàn)下滑，就不得不面臨資金周轉(zhuǎn)的壓力。拖延付款成為中介公司緩解資金壓力的方式，但對(duì)大型的中介公司來(lái)說(shuō)無(wú)異于飲鴆止渴。
業(yè)內(nèi)人士坦言，快速做大、迅速融資幾乎成為每一家中介公司夢(mèng)寐以求的想法。葉錚說(shuō)：“影響最大、關(guān)店最多的房產(chǎn)中介創(chuàng)輝租售，根本不是在賣房子，而是想著玩資本，主要目的是為了吸引機(jī)構(gòu)投資者，進(jìn)而上市。這一做法就像一些開(kāi)發(fā)商先樓市圈地再股市圈錢(qián)一樣。”
一行富貴險(xiǎn)中求
常年在珠三角、廣西和云南一帶從事房產(chǎn)中介營(yíng)銷的業(yè)內(nèi)人士顧舒憲用“一行富貴險(xiǎn)中求”來(lái)概括中介“暴利”和“危機(jī)”同時(shí)存在的現(xiàn)象。他說(shuō)：“房地產(chǎn)行業(yè)暴利產(chǎn)生的根源是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不透明，而‘危機(jī)’的根源則是中介公司為牟取高額利潤(rùn)，往往要預(yù)先投入大量資金，進(jìn)行違規(guī)操作�！�
顧舒憲告訴記者，國(guó)家開(kāi)放中介市場(chǎng)的最初幾年，幾乎每個(gè)中介公司都與地方相關(guān)職能部門(mén)有或多或少的聯(lián)系，一方面，當(dāng)時(shí)為了創(chuàng)造就業(yè)崗位，中介產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻不高，幾萬(wàn)元就可成立一家中介公司，大大小小的中介公司在短短幾年內(nèi)如雨后春筍般冒出來(lái)；另一方面，中介公司逐漸掌握了大量信息資源，同時(shí)強(qiáng)化了房屋流動(dòng)性和變現(xiàn)性。顧舒憲說(shuō)：“這個(gè)作用在房?jī)r(jià)上漲、投機(jī)盛行時(shí)更加明顯。”
曾經(jīng)在廣東惠州從事地產(chǎn)營(yíng)銷業(yè)務(wù)的章先生告訴記者，2007年以來(lái)，當(dāng)?shù)貛缀?0%以上的房產(chǎn)中介，都是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，或者資金困難。他們經(jīng)手的90%以上的二手房屬于新開(kāi)盤(pán)不久的樓盤(pán)，絕大部分都在銀行進(jìn)行過(guò)按揭抵押。要想成功賣掉手中的房子，必須先償清銀行全部購(gòu)樓款，才能進(jìn)行房產(chǎn)證過(guò)戶，交易最終達(dá)成。為促成交易，收取傭金，中介往往先墊資，替客戶贖樓。
顧舒憲說(shuō)：“在珠三角一帶，100%的炒房者都要求房產(chǎn)中介墊付贖樓資金。而中介替客戶贖樓資金的來(lái)源，有不少就是挪用其他客戶交給中介托管的房款。因?yàn)橐坏┵u房成功，中介公司能夠獲得高額的利潤(rùn)�！�
熟悉房地產(chǎn)中介內(nèi)幕的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)鄭旭東給記者算了一筆賬，一般來(lái)說(shuō)，一套價(jià)值100萬(wàn)元左右的房屋，如果能夠在三個(gè)月時(shí)間內(nèi)成功出售，扣除墊付的贖樓資金利息、人工、水電和其他相關(guān)成本，中介能夠賺取房?jī)r(jià)10%至20%左右的利潤(rùn)，而成本不過(guò)只有數(shù)千元。
廣西桂東南研究中心主任楊天保認(rèn)為，實(shí)際上，銀行、中介、客戶都知道其中潛藏的深層危機(jī)，一旦市場(chǎng)降溫，交易量下降，中介公司就無(wú)法實(shí)現(xiàn)“拆東墻補(bǔ)西墻”的資金流動(dòng)模式�！案鞣N中介機(jī)構(gòu)的崩盤(pán)恰恰就是因?yàn)檫@個(gè)原因�！�
三大痼疾暴露無(wú)遺
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資金運(yùn)作缺乏監(jiān)管、缺乏行業(yè)規(guī)范、“掛靠”現(xiàn)象無(wú)法杜絕，這是目前房產(chǎn)中介暴露出的三大痼疾。
首先，長(zhǎng)期以來(lái)，中介資金缺乏監(jiān)管，大量的客戶資金實(shí)際上成為中介公司可以隨時(shí)動(dòng)用的“金庫(kù)”。在行業(yè)制度不健全的情況下，最有效的保證手段是建立二手房交易資金監(jiān)管制度，在銀行設(shè)立房屋買賣雙方和中介機(jī)構(gòu)共管賬戶，防止挪用資金的事件發(fā)生。但是，直到中介機(jī)構(gòu)連續(xù)出現(xiàn)卷款潛逃的情況后，這一問(wèn)題才納入相關(guān)職能部門(mén)的視野。
其次，缺乏行業(yè)規(guī)范是中介面臨“誠(chéng)信危機(jī)”的核心原因。目前，整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)制度建設(shè)仍處于空白，我國(guó)房產(chǎn)中介傭金標(biāo)準(zhǔn)是1%至3%。但再高的傭金也比不上吃差價(jià)帶來(lái)的收益高。不久前，北京、深圳、上海一度流傳著二手房交易還屬于賣方市場(chǎng)，一套房有10個(gè)甚至更多買家等著搶的“神話”，掌握著房源的業(yè)務(wù)員怎么會(huì)不動(dòng)念頭？
第三，房地產(chǎn)行業(yè)“掛靠”現(xiàn)象無(wú)法杜絕，整體素質(zhì)亟待提升。根據(jù)國(guó)家工商總局相關(guān)條例規(guī)定，申請(qǐng)從事房產(chǎn)中介行業(yè)的人員，必須經(jīng)過(guò)國(guó)家工商總局進(jìn)行的培訓(xùn)，只有拿到培訓(xùn)合格證才能申請(qǐng)開(kāi)辦中介公司�？赡壳爸薪楣灸玫酱伺嘤�(xùn)合格證的人員很少，很多中小中介公司都是掛靠大的中介公司開(kāi)展業(yè)務(wù)工作，一些中介公司故意隱瞞內(nèi)部從業(yè)人員的人數(shù)，容易導(dǎo)致從業(yè)人員與中介公司欺騙顧客的行為發(fā)生。
新加坡資深房地產(chǎn)評(píng)估師歐震林認(rèn)為，一方面，應(yīng)盡快采取措施推動(dòng)房產(chǎn)交易資金“第三方監(jiān)管”的實(shí)施，另一方面，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)的監(jiān)管，行業(yè)規(guī)范的制定已經(jīng)迫在眉睫。
目前，北京、上海、廣州、南京等地已經(jīng)相繼制定了二手房交易資金監(jiān)管的方式。這些方式包括，交易資金由銀行監(jiān)管、中介監(jiān)管、房地產(chǎn)交易中心監(jiān)管以及公證處監(jiān)管。中介作為交易第三方，承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。
與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，必須通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)中介的規(guī)范力度。參照發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)培育、扶持、規(guī)范的措施，引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)盡快制定出相關(guān)的細(xì)節(jié)和法律條款，通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)披露、向公眾公開(kāi)信息等方式，在清理行業(yè)中“害群之馬”的同時(shí)，引導(dǎo)消費(fèi)者規(guī)避非法中介和違規(guī)操作的風(fēng)險(xiǎn)。
第三方存管封堵房產(chǎn)中介卷款潛逃“黑洞”
伴隨著樓市交易量的下滑，近來(lái)上海、深圳等地發(fā)生多起房產(chǎn)中介公司一夜之間關(guān)門(mén)倒閉、購(gòu)房人的錢(qián)款被中介席卷而去的案件。中介卷款潛逃屢禁不止，主要原因在于交易資金監(jiān)管存在漏洞。用什么來(lái)保護(hù)買房人的錢(qián)袋？樓市亟待借鑒股市做法，引入第三方存管。[詳情]
[相關(guān)評(píng)論]中介崩盤(pán):"亡羊"之后在于如何"補(bǔ)牢"
接二連三的房產(chǎn)中介公司“關(guān)停轉(zhuǎn)閉”現(xiàn)象，令人們不得不對(duì)中介行業(yè)監(jiān)管措施的有效性和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的作為產(chǎn)生了強(qiáng)烈的質(zhì)疑�！百Y金鏈斷裂”固然是中介“崩盤(pán)”的產(chǎn)業(yè)根源，但資金管理混亂、行業(yè)規(guī)范混亂則是導(dǎo)致這一情況的制度根源。[詳情]
[房產(chǎn)中介在國(guó)外]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：美國(guó)房地產(chǎn)秩序的維護(hù)者
在美國(guó)，舊房(或稱二手房)銷售占整個(gè)房地產(chǎn)銷售的85%，美國(guó)人講買房，主要就是買二手房。但不管買賣新房或舊房，地產(chǎn)商基本不直接出馬，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)揮著非常重要的作用，也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的最直接的參與者和維護(hù)者。[詳情] |