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對(duì)精明理財(cái)人來(lái)說(shuō)，如何在不斷加重的商貸負(fù)擔(dān)下“借力卸力”還房貸呢？以前銀行提供的主要還貸方式有等額本息、等額本金、雙周供。但這些產(chǎn)品已經(jīng)不再新鮮，以下就為您介紹其他的特色房貸產(chǎn)品。
個(gè)案一：情侶購(gòu)房者
農(nóng)業(yè)銀行：接力貸
對(duì)張先生來(lái)說(shuō)，父母目前收入不錯(cuò)，而自己和女朋友的收入則處于“成長(zhǎng)”期，每月公積金沒(méi)有多少，因此可以與他的父母共同作為借款人貸款。目前爸媽多負(fù)擔(dān)一點(diǎn)，張先生和女友少負(fù)擔(dān)一點(diǎn)，隨著張先生和女友的收入增多，爸媽就可以把“還貸接力棒”交給他們。這樣，張先生就不用擔(dān)心按目前收入只能夠得到很少的貸款額度，而他的父母也不必?fù)?dān)心給他買(mǎi)完房后會(huì)“小喜鵲尾巴長(zhǎng)”了。
適合人群：接力貸除了適合目前收入不高的年輕人，以“父母的擔(dān)保”來(lái)獲得貸款，也適用于年紀(jì)偏大的人，用“子女的未來(lái)”來(lái)延長(zhǎng)還貸期限。
點(diǎn)評(píng)：由于接力貸的最大特點(diǎn)是減少還貸壓力，但還貸時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)，利息總額也會(huì)變多而不會(huì)少。
上海銀行和光大銀行：寬限期還貸
在一定期限內(nèi)，可以先還利息，不歸還本金，在這個(gè)“寬限期”內(nèi)相對(duì)減輕還貸壓力。待寬限期結(jié)束后，再按照約定的利率同時(shí)還本付息。對(duì)張先生來(lái)說(shuō)，由于他又要買(mǎi)房又要結(jié)婚，在手頭頗緊的情況下，這也是一種較好的選擇。如果貸款50萬(wàn)元20年期，以今年優(yōu)惠利率來(lái)計(jì)算，每個(gè)月等額本息還貸額為3777元，若選擇12期的寬限期，那么在此期間每個(gè)月只要還1600元左右，還貸壓力就小了很多。
適合人群：銀行VIP客戶(hù)，商業(yè)性住房貸款期限超過(guò)一年。
點(diǎn)評(píng)：由于貸款期限不變，雖然在寬限期內(nèi)的還貸壓力較小，但后期的還款壓力仍然很大，如果對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)不是太有信心，選擇這種房貸意義不大。
個(gè)案二：“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”購(gòu)房
中國(guó)銀行：直客式貸款
楊女士是老師，丈夫是記者，收入都比較穩(wěn)定。他們正好符合中國(guó)銀行“直客式貸款”的條件。所謂直客式，就是一反原來(lái)“先購(gòu)房、再抵押給銀行”的做法，而是由銀行直接發(fā)放貸款，不需要開(kāi)發(fā)商擔(dān)保，只需要銀行指定的擔(dān)保公司擔(dān)保。這樣，楊女士和丈夫就可以在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商一致的情況下，享受到開(kāi)發(fā)商一次性付款的優(yōu)惠政策。
適合人群：這類(lèi)貸款品種對(duì)客戶(hù)設(shè)定了較為嚴(yán)格的審核條件。據(jù)稱(chēng)，像國(guó)家公務(wù)員、教育、醫(yī)療、新聞出版等事業(yè)單位和金融行業(yè)內(nèi)的正式職員等優(yōu)質(zhì)客戶(hù)才可以申請(qǐng)。
點(diǎn)評(píng)：銀行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，一般單價(jià)會(huì)比較高。另外，購(gòu)房貸款除須繳納正常按揭貸款的有關(guān)費(fèi)用外，還須根據(jù)擔(dān)保公司的要求交納約8%的擔(dān)保費(fèi)用；如果開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠抵不上貸款額的8%，那就需要你再斟酌一下。
興業(yè)銀行：房貸利率寶
由于楊女士的家庭收入比較穩(wěn)定而且逐年增長(zhǎng)，也可以考慮在貸款同時(shí)進(jìn)行投資。如興業(yè)銀行的這款國(guó)內(nèi)首款負(fù)債管理類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品，采用履約保證金的形式購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品。根據(jù)客戶(hù)在興業(yè)銀行的按揭貸款金額，只需繳納名義理財(cái)資金3%的履約保證金，就可以按照“房貸利率寶”的名義理財(cái)資金金額，收取理財(cái)收益，以此減少客戶(hù)還貸壓力。
適合人群：在興業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款的客戶(hù)。
點(diǎn)評(píng)：投資有風(fēng)險(xiǎn)，特別是這種保證金交易，對(duì)銀行的理財(cái)水平要求比較高。
個(gè)案三：投資客購(gòu)房
光大銀行：“隨心還”——固定利率與浮動(dòng)利率互相轉(zhuǎn)換
光大銀行名為“隨心還”的還貸方式其靈活性在于，如果利率提升可以繼續(xù)保持固定利率，規(guī)避由于利率提升帶來(lái)的損失；如果利率有下降趨勢(shì)；可以及時(shí)將固定利率轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，防止由于浮動(dòng)利率下調(diào)帶來(lái)的損失。
適合人群：投資型購(gòu)房者。
點(diǎn)評(píng)：如果原來(lái)辦的是固定利率，而且還沒(méi)有到五年的話(huà)，想轉(zhuǎn)成浮動(dòng)利率就需要付違約金。如果原來(lái)是浮動(dòng)利率，轉(zhuǎn)成固定利率則不需收取費(fèi)用。
招商銀行、光大銀行和建設(shè)銀行：固定利率
固定利率是指在貸款時(shí)，約定在貸款期內(nèi)以一個(gè)固定利率支付利息，不隨銀行利率變動(dòng)而變動(dòng)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，招商銀行還有更細(xì)分的產(chǎn)品“結(jié)構(gòu)性固定利率房貸”，是指在利率固定期間，可以分段執(zhí)行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)。如利率固定五年的貸款，可以在貸款前兩年固定執(zhí)行一個(gè)利率，后三年執(zhí)行另外一個(gè)利率；固定10年的貸款，可以在前五年執(zhí)行一個(gè)利率，后五年執(zhí)行另外一個(gè)利率。而光大銀行則推出了三年期的固定利率，對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)實(shí)行比市場(chǎng)利率更加優(yōu)惠的利率。
適合人群：避投資風(fēng)險(xiǎn)的投資型購(gòu)房者。
點(diǎn)評(píng)：如果你對(duì)未來(lái)利率走勢(shì)看高，對(duì)今后收入變化情況持樂(lè)觀(guān)看法，這種貸款方式很不錯(cuò)。 |