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開發(fā)商承諾補(bǔ)償差價會不會“綁架”房價？
    2008-04-18        來源:經(jīng)濟(jì)參考報
　　深圳一家樓盤新近推出特惠單元，均價1.6萬元/平方米，比3個多月前開盤時2萬元/平方米的均價相去甚遠(yuǎn)。為了安撫老業(yè)主，開發(fā)商承諾以裝修款的形式補(bǔ)償差價，從而成為“深圳乃至全國首個全額補(bǔ)償前期業(yè)主差額的開發(fā)商”。
　　由于房價出現(xiàn)下跌，前期置業(yè)的“高價業(yè)主”要求補(bǔ)償差價的現(xiàn)象在深圳等地并非個案，其中不乏萬科、中海等知名地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤。一家名為泰華陽光海的樓盤甚至為聯(lián)想集團(tuán)的團(tuán)購開出了6.5折的銷售價格，引起200多名老業(yè)主強(qiáng)烈不滿，紛紛要求開發(fā)商以贈送管理費(fèi)、精裝修、家用電器等方式給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
　　在前后價格相差高達(dá)5000至6000元/平方米的巨大落差面前，開發(fā)商居然全額“補(bǔ)償”，很有些以消費(fèi)者利益為重的意思，與此前的種種囤房抬價行為相比，可謂“義舉”了。
　　應(yīng)該說，這種退房和補(bǔ)差價的要求與市場經(jīng)濟(jì)買賣公平的原則并不相符。房屋交易是市場行為，除非合同約定，任何一方都不可以將交易風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給另一方，簽訂合同就意味著自愿承擔(dān)交易帶來的一切收益和風(fēng)險，是謂“契約精神”。就像股市遵行“買者自負(fù)”原則，股民不能因?yàn)楣蓛r下跌就要求上市公司賠錢(商業(yè)欺詐等除外)。因此，“降價補(bǔ)償”的要求于法律上來說是沒有依據(jù)的。
　　但為什么這種明顯有違市場交易原則的“房價補(bǔ)償”要求得到如此廣泛的民意支持，甚至有業(yè)主揚(yáng)言要采取“斷供”等過激行為？撇開對高房價的反感情緒不談，只能說，這暴露出我國房地產(chǎn)市場定價機(jī)制的混亂。
　　短短數(shù)年，我國多少大中城市的房價暴漲數(shù)倍，幾乎清一色呈現(xiàn)出一騎絕塵的單邊快速上漲態(tài)勢。其間，開發(fā)商憑借資本、信息等各種優(yōu)勢，通過囤地囤房掌控供應(yīng)節(jié)奏，牢牢掌握定價權(quán)，房價收入比、租售比等在成熟市場衡量房地產(chǎn)市場健康與否的有效指標(biāo)，幾乎統(tǒng)統(tǒng)“失效”。加上地方政府受財(cái)稅利益驅(qū)動，樂見地價、房價“雙高”，大量有自住需求的購房者在長期觀望苦等之后，無奈被裹挾進(jìn)追漲行列，成為高房價的被動接盤者。
　　在買賣雙方力量懸殊的狀態(tài)下，買房人根本沒有議價能力，而作為生活必需品(投資品除外)的住房是具有不可替代性的，剛性自住需求者不可能不住房，于是只有一個字：“買”。人同此心，當(dāng)他們舉全家之力傾囊購買之后，不久房價即出現(xiàn)幅度不小的下跌，甚至還未入住資產(chǎn)就縮水幾十萬元，其心理落差可想而知。
　　無論如何，人們都難以將“差價補(bǔ)償”視為開發(fā)商保障業(yè)主利益的良心發(fā)現(xiàn)。相反，“差價補(bǔ)償”為市場博弈又加了一把推手。細(xì)察之下，“補(bǔ)差”樓盤大多存在這樣的“隱情”：尚有大量后續(xù)新房待出手，“補(bǔ)償差價”更多的是一種促銷行為，它向市場傳遞的信息是：“可以放心大膽地買，即使未來房價下跌，也會得到全額補(bǔ)償�！�
　　如此一來，會產(chǎn)生兩方面反應(yīng)：其一是自住者在開發(fā)商“托底”補(bǔ)償?shù)某兄Z下，會改變預(yù)期，加速入市；其二，炒房者的風(fēng)險也將大大降低，投機(jī)行為很難退出市場。
　　而投資、投機(jī)性購房比例偏高也是我國房價持續(xù)攀升的一個重要原因，在一些大城市的部分樓盤中，投資比例甚至超過50%。無論是哪一種反應(yīng)，最終導(dǎo)向統(tǒng)一的結(jié)局：加劇供求矛盾，形成房價只漲不跌的預(yù)期，從而繼續(xù)維持房價在高位運(yùn)行，甚至伺機(jī)繼續(xù)推高房價。如此，房價很難回到由真實(shí)需求決定漲跌的正軌上。
　　由是觀之，“差價補(bǔ)償”表面上是開發(fā)商出讓利益、維護(hù)購房人的利益之舉，實(shí)質(zhì)上是“綁架”高房價的托手。
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