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針對廣州、深圳等地開發(fā)商打出的“分期首付”、墊付首付款促銷現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這種分期首付類似于美國的次貸，變相降低了首付門檻，從而加大了銀行的風(fēng)險，實質(zhì)上是銀行代開發(fā)商“飲鴆”，同時也架空了“房貸首付至少三成”的政策，應(yīng)該引起相關(guān)部門警惕。
開發(fā)商：降低首付促銷“止渴”
近日，由廣州富力地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)建設(shè)的富力桃園打出了“首期免息月供計劃，11萬元即可輕松入住”的促銷廣告。
富力桃園銷售人員告訴記者，以一套建筑面積為90多平方米售價約在110萬元的房子為例，市民可以首付兩成，其余一成由開發(fā)商墊付。而購房者只需要與開發(fā)商再簽訂一個合同，保證在10個月或一定期限內(nèi)歸還開發(fā)商墊付的房款就可以在銀行申請到房貸。
廣州花都區(qū)的樓盤星緣美居為了完成銷售任務(wù)，也進(jìn)行了“首付兩成”的促銷。據(jù)銷售人員介紹，為減輕購房者首期支付的壓力，購房者首付只需要兩成，其余由開發(fā)商墊付，然后再免息向購房者分期收回。
然而，根據(jù)2007年發(fā)布的《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》精神，對于購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款不得低于30%；對于已經(jīng)利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%。
廣州大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長陳琳認(rèn)為，這是一種打擦邊球的做法，開發(fā)商以借款或代墊的形式造成購房人已經(jīng)足額支付首期房款的假象，進(jìn)而以此為條件向銀行獲得住房貸款，降低了樓市投機(jī)者的投資門檻。開發(fā)商的這一行為規(guī)避了國家的宏觀調(diào)控政策，進(jìn)而會使得對樓市的調(diào)控效果大打折扣，使調(diào)控政策成為“空調(diào)”，同時也增加了購房者違約的可能性。因為購房者在前10個月不但每個月要還銀行貸款，還要歸還開發(fā)商貸款，還款壓力非常大。
銀行：代開發(fā)商“飲鴆”
記者從廣發(fā)行、工行等銀行了解到，為了控制貸款風(fēng)險，銀行不會降低首付比例，但是在實際操作過程中，銀行對于這些被開發(fā)商墊付首付的客戶比較難以辨別。開發(fā)商的墊付行為實際上增加了銀行的風(fēng)險。假如購買一套100萬元的房子，業(yè)主首付三成向銀行貸款七成，那么銀行就會對業(yè)主是否具備70萬元本金基礎(chǔ)上再加利息的還貸能力作出評估。若業(yè)主只是首付了兩成，那么他事實上面臨80萬元本金的還貸壓力，超過了銀行對他評估的70萬元還貸能力，開發(fā)商降低的首付價差就將成為銀行的風(fēng)險。而一旦購房者斷供，銀行就要為貸出去的巨額貸款承擔(dān)風(fēng)險。
廣州房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，開發(fā)商為購房者墊付部分首付款，實際上就是變相地降低了銀行對貸款者的資格審核門檻，讓銀行把錢貸給了那些不夠條件向銀行貸款的客戶，從而把一些按揭還款能力較弱的人吸引入市。這跟美國的次貸是相似的，一旦危機(jī)暴發(fā)會給開發(fā)商和銀行帶來雙重風(fēng)險。
廣州中澤律師事務(wù)所周玉忠律師則認(rèn)為，開發(fā)商承諾購房人可以不付首期或少付首期房款即可從銀行取得住房按揭貸款，是開發(fā)商在樓市低迷條件下單方面的促銷行為。開發(fā)商承諾購房者在數(shù)十個月內(nèi)分期償還首期房款，其實質(zhì)屬于發(fā)放中短期住房貸款的行為。作為商品房的出賣人，開發(fā)商無權(quán)經(jīng)營商業(yè)銀行業(yè)務(wù)，其行為構(gòu)成非法金融業(yè)務(wù)活動。
風(fēng)險轉(zhuǎn)移值得警惕
目前，廣州究竟有多少開發(fā)商進(jìn)行類似的促銷活動仍無確切統(tǒng)計，但可以肯定的是，如果任由這種情況蔓延下去，后果不堪設(shè)想。因為一個樓盤涉及的首付款總金額可能達(dá)數(shù)千萬元甚至上億元，這種“虛假首付”累積了大量的金融風(fēng)險，危及經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此專家建議，管理層要采取措施制止和防范直接或間接違反按揭規(guī)定的行為。專家提出了具體建議包括：
——銀行應(yīng)采取更嚴(yán)格的住房信貸措施，應(yīng)當(dāng)對借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進(jìn)行嚴(yán)格審查。同時，銀行如果掌握了開發(fā)商墊付的情況，一定不能批準(zhǔn)這種住房貸款。
——金融主管部門也應(yīng)加強(qiáng)對各商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的監(jiān)測和風(fēng)險防范工作，防止一些商業(yè)銀行為了短期利益而盲目放貸，甚至違規(guī)放貸。
——相關(guān)部門應(yīng)加大對房地產(chǎn)市場的巡察，制定相關(guān)政策嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)商銷售行為。尤其在樓市低迷的情況下，對開發(fā)商實行的“零首付”或者“低首付”促銷行為應(yīng)進(jìn)行治理。 |