|
在當(dāng)前全國(guó)個(gè)人合作建房運(yùn)動(dòng)相繼“擱淺”之時(shí)，近日，哈爾濱個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人葛建軍對(duì)外宣布，哈爾濱個(gè)人合作建房聯(lián)盟已經(jīng)與當(dāng)?shù)氐囊患议_(kāi)發(fā)商合作拿到了土地，目前哈爾濱首個(gè)合作建房項(xiàng)目已破土動(dòng)工。
然而，由于合作建房剛剛起步，尚無(wú)明確政策支持，仍處于探索階段的合作建房該咋建？合作建房事業(yè)能否最終走向成功？在諸多疑問(wèn)之下，哈爾濱首個(gè)合作建房項(xiàng)目無(wú)疑也寄托了人們更多的期待。
合作建房叫板開(kāi)發(fā)商：房?jī)r(jià)低30%
“合作建房絕不是空想，而是百姓針對(duì)高房?jī)r(jià)的一種現(xiàn)實(shí)選擇�！睂�(duì)于合作建房的可行性，倡議者葛建軍深信不疑。
在哈爾濱一家電腦科技公司任職的葛建軍曾從事過(guò)與建筑工程相關(guān)的技術(shù)工作。因家庭居住面積小，有改善住房條件的計(jì)劃，又苦于房?jī)r(jià)居高不下，于是他萌生了合作建房的想法。合作建房行動(dòng)于2007年3月悄悄在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)起后，立刻得到1000多名哈爾濱市民的響應(yīng)，這些報(bào)名者來(lái)自社會(huì)的各個(gè)階層，其中多數(shù)為中低收入者。
經(jīng)過(guò)參與者共同研究，哈爾濱個(gè)人合作建房聯(lián)盟采取了見(jiàn)效最快的方法：與開(kāi)發(fā)商合作，先取得土地。葛建軍認(rèn)為，這種合作建房方式不僅工期短，還可以讓開(kāi)發(fā)商省去了銷(xiāo)售成本、貸款成本、宣傳成本及團(tuán)隊(duì)管理成本等。合作建房聯(lián)盟同時(shí)成立的內(nèi)務(wù)、外聯(lián)、法律、工程、專家顧問(wèn)、財(cái)務(wù)六個(gè)工作小組主要起項(xiàng)目監(jiān)管作用，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用的建材型號(hào)、品牌進(jìn)行監(jiān)督。
既然是合作建房，那么，參與者到底能省多少錢(qián)？據(jù)葛建軍測(cè)算，如果按照合作建房模式，開(kāi)發(fā)商賺取合作建房手續(xù)費(fèi)，可以在沒(méi)有前期投入的情況下，賺到10%管理費(fèi)。開(kāi)發(fā)商在此過(guò)程中，不需自行投資，無(wú)須承擔(dān)房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且由于建房前已有訂戶，不存在空置問(wèn)題。因而，對(duì)代理的開(kāi)發(fā)商而言，也是有利可圖。葛建軍說(shuō)，目前哈爾濱個(gè)人合作建房聯(lián)盟已與一家開(kāi)發(fā)商合作拿到了土地，選擇的地塊雖然不是哈爾濱市區(qū)繁華地段，但在二環(huán)之內(nèi)，在市區(qū)商品房均價(jià)達(dá)到每平方米3900元，二環(huán)內(nèi)難覓每平方米4000元以下的住房的情況下，他測(cè)算合作建房比開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)房?jī)r(jià)會(huì)下浮30%。
信任和信心：合作建房參與人最大考驗(yàn)
葛建軍在接受記者采訪時(shí)表示，高房?jī)r(jià)使個(gè)體的消費(fèi)者長(zhǎng)期在房屋買(mǎi)賣(mài)中處于弱勢(shì)地位，只有團(tuán)結(jié)起來(lái)，組成合作建房聯(lián)盟，普通市民才能在房屋定價(jià)上與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪更多的話語(yǔ)權(quán)。那么如何保障合作建房參與者齊心協(xié)力共同將理想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)？記者采訪發(fā)現(xiàn)，由于合作建房是由每個(gè)個(gè)體聯(lián)合組成的，建房過(guò)程中又要經(jīng)歷拿地、審批等多個(gè)環(huán)節(jié)，因而信任和信心對(duì)合作建房參與人是最大考驗(yàn)。
合作建房，自然是大家出建房款，合作建房參與人最關(guān)心的也是建房款的安全。對(duì)此，葛建軍解釋說(shuō)，合作建房聯(lián)盟的建房款在報(bào)名后是存在銀行自己名下的。到開(kāi)始拿地需動(dòng)用建房款時(shí)，大家的房款才被銀行用統(tǒng)一賬戶管理起來(lái)，建房過(guò)程中支付的費(fèi)用，都由銀行每月定向轉(zhuǎn)賬支付。此外，合作建房參與者還可提出“每月開(kāi)會(huì)公示賬目，共同審核”等主張。
雖然發(fā)起人對(duì)自己的計(jì)劃滿懷信心，許多哈爾濱市民還是對(duì)“個(gè)人合作建房”這一新生事物既期盼又心存疑慮。
“我做好了長(zhǎng)期準(zhǔn)備，個(gè)人方面應(yīng)該有五六年的時(shí)間可以等待。之所以選擇個(gè)人合作建房，主要是考慮到個(gè)人的經(jīng)濟(jì)條件，又不想因?yàn)榻Y(jié)婚買(mǎi)房而拖累父母。如果成功了，我可以得到相對(duì)便宜的房子；如果不成功，五六年的時(shí)間正好可以用來(lái)存錢(qián)，到時(shí)候可以重新選擇�！币呀�(jīng)報(bào)名參加個(gè)人合作建房的哈爾濱市民李曉偉雖然懷有希望，但他很清楚合作建房不是一朝一夕的事。
而放棄參與合作建房的劉鵬則認(rèn)為，個(gè)人合作建房還在摸索階段，全國(guó)都沒(méi)有現(xiàn)成的例子可以借鑒。建成的房子質(zhì)量如何，將來(lái)能不能按時(shí)交房，這些問(wèn)題都不能不讓人擔(dān)心。
哈爾濱市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，個(gè)人合作建房的最大障礙就是土地及專業(yè)性，作為合作建房的組織者一定要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，創(chuàng)造出獨(dú)有的模式。目前看來(lái)，合作建房聯(lián)盟選擇的“以開(kāi)發(fā)商身份為百姓拿地，合作開(kāi)發(fā)、建房，并向合作者公開(kāi)開(kāi)發(fā)成本，核算最終價(jià)格”的操作模式較為可行。
房產(chǎn)部門(mén)：個(gè)人合作建房需防范資金風(fēng)險(xiǎn)
合作建房雖然可降低購(gòu)房成本，但由于這種建房模式是大家共同出建房款，因而在操作過(guò)程中的資金安全性問(wèn)題也引起房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)的擔(dān)心。有關(guān)部門(mén)提醒，合作建房作為一種新生事物，操作困難很大，時(shí)間也無(wú)法預(yù)計(jì)，不確定性因素很多。所以，市民在看到其美好一面的同時(shí)，也應(yīng)對(duì)其伴隨而生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分考慮。
哈爾濱市房產(chǎn)住宅局有關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)表示，個(gè)人合作建房能為百姓提供低價(jià)的房子，出發(fā)點(diǎn)是好的，但這件事缺乏必要的配套政策，存在著法律和監(jiān)督盲點(diǎn)，沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)督。尤其是合作建房的資金監(jiān)管是最令人擔(dān)憂的問(wèn)題。當(dāng)今社會(huì)誠(chéng)信缺失現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。正規(guī)注冊(cè)的法人企業(yè)、各種銀行、信貸機(jī)構(gòu)中，攜款逃之夭夭的單位或個(gè)人屢見(jiàn)不鮮。而個(gè)人合作建房屬老百姓自愿、約定的一種行為，在法律上，一旦發(fā)生資金風(fēng)險(xiǎn)，處理起來(lái)將相當(dāng)困難。
此外，參與合作建房的群體是由許多個(gè)體市民組成的，大家為了同一個(gè)目標(biāo)聚集在一起，但在他們的要求各不相同的情況下，很容易引起民事糾紛，作為合作建房組織，是否有相應(yīng)的辦法協(xié)調(diào)并統(tǒng)一大家的要求？在房屋建設(shè)過(guò)程中，集資建房的個(gè)人難免會(huì)面對(duì)復(fù)雜的開(kāi)工手續(xù)，難免會(huì)與水、暖、電、氣等部門(mén)打交道，這些部門(mén)的態(tài)度直接關(guān)系到合作建房的成敗。
背景鏈接
溫州個(gè)人合作建房重走房產(chǎn)開(kāi)發(fā)老路
2006年11月，溫州個(gè)人合作建房項(xiàng)目委托的開(kāi)發(fā)商以一億多元的價(jià)格取得了一個(gè)30畝地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。據(jù)當(dāng)時(shí)測(cè)算，這一地塊均價(jià)為每平方米4100元，預(yù)計(jì)建成后房屋成本價(jià)為每平方米5300元，遠(yuǎn)低于周邊樓盤(pán)的市場(chǎng)價(jià)，將能達(dá)到個(gè)人合作建房低于市場(chǎng)價(jià)30%的目標(biāo)。然而，溫州個(gè)人合作建房人在成功“拿地”后，再也無(wú)法取得進(jìn)一步的突破。2007年10月，溫州合作建房人最終選擇將合作建房項(xiàng)目納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序進(jìn)行建設(shè)。256名會(huì)員全部轉(zhuǎn)為項(xiàng)目的投資股東。根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)模式，項(xiàng)目完成后，所有房源將公開(kāi)銷(xiāo)售，房?jī)r(jià)也將上漲。這不僅意味著256名股東很難如愿買(mǎi)到房子，也偏離了讓每個(gè)合作建房人買(mǎi)到廉價(jià)房的初衷。
上海合作建房“變身”合作買(mǎi)房
2007年6月，上海合作定制建房的最早倡議者“上海家圓”，迫于壓力暫停了合作定制建房計(jì)劃，轉(zhuǎn)而以團(tuán)購(gòu)形式進(jìn)行。換言之，上海家圓提出的“合作定制建房”已經(jīng)變身為“合作買(mǎi)房”。根據(jù)上海家圓網(wǎng)站聲明內(nèi)容，上海家圓暫停該計(jì)劃的主要原因是由于相關(guān)政府部門(mén)認(rèn)為“個(gè)人集資建房不符合現(xiàn)行法律法規(guī)，且涉及到群眾切身利益問(wèn)題，涉及到巨額資金運(yùn)作的問(wèn)題”，因此建議上海家圓重新考慮經(jīng)營(yíng)思路及運(yùn)營(yíng)方式。
深圳個(gè)人合作建房組織屢拍廉價(jià)樓
2006年底曾以低價(jià)成功拍得兩棟住宅樓的深圳個(gè)人合作建房組織，2007年4月6日再次拍得一棟爛尾樓，其成交均價(jià)每平方米約2610元。這棟爛尾樓位于深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)，建筑面積為5369.2平方米，共有56套90多平方米的住房，產(chǎn)權(quán)從1992年到2042年。據(jù)專家估算，加上拍賣(mài)交易費(fèi)和再建費(fèi)等，房子成本價(jià)約為每平方米3200元，比當(dāng)時(shí)周邊同類(lèi)商品房?jī)r(jià)格低兩成。
天津首例合作建房“止步”退款
2007年11月，天津市首位合作建房發(fā)起人劉革學(xué)向媒體宣布，由于土地規(guī)劃調(diào)整，合作建房在時(shí)間和成本方面出現(xiàn)了不可控因素。因此他們集體決定，天津首例步入實(shí)施階段的合作建房項(xiàng)目——“家園”項(xiàng)目正式中止，先期籌集的770萬(wàn)元集資已開(kāi)始退還出資人。
北京合作建房被擋在“拿地”門(mén)檻外
2007年3月，因合作建房而備受關(guān)注的北京海淀區(qū)花園路25號(hào)居住用地，最終由華紡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、江蘇恒佳置業(yè)有限公司(投標(biāo)聯(lián)合體)競(jìng)得，成交價(jià)格為12384.86萬(wàn)元，折合成樓面價(jià)為每平方米6380元。曾經(jīng)信心百倍要拿下該地塊的京城個(gè)人集資建房發(fā)起人于凌罡，又一次被擋在了“拿地”這一門(mén)檻之外。
據(jù)新華社 |