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在近日舉行的上海二手房交易展示會上，一位購房者正在查看中介房源信息。新華社記者:裴鑫
攝 | “180萬元以上房源，中介費(fèi)五折，120萬元以下，八折優(yōu)惠�！边M(jìn)入樓市傳統(tǒng)的“紅五月”，北京房產(chǎn)中介巨頭集體降價的消息，在房價膠著博弈的敏感點(diǎn)上，攪亂了這個春夏。
與此大相徑庭的是，早在乍暖還寒的3月，南京的900家房產(chǎn)中介卻集體上書要求漲價。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)中介費(fèi)“南漲北降”的背后，是去年9月樓市調(diào)控以來，交易持續(xù)萎縮低迷，大批中介倒閉關(guān)張�！昂皾q”或者“喊降”，一為抱團(tuán)取暖，一為刺激成交，都是房產(chǎn)中介的求生手段。毋庸置疑，行業(yè)洗牌已經(jīng)展開，立規(guī)、樹信方是房產(chǎn)中介的生存正道。
房產(chǎn)中介費(fèi)“南漲北降”
從5月1日起，北京著名的房產(chǎn)中介中大恒基就推出了為期兩個月的促銷活動，優(yōu)惠幅度從五折到八折不等——成交金額在180萬元以上的，中介費(fèi)打五折；成交金額在120萬元至180萬元之間的，中介費(fèi)打七折；成交金額在120萬元以下的，中介費(fèi)打八折。
另據(jù)媒體報道，北京兩家大型中介“我愛我家”和“鏈家地產(chǎn)”也宣布，中介代理費(fèi)由原來的3%下調(diào)到2.5%。后經(jīng)探訪發(fā)現(xiàn)，各門店并未出現(xiàn)統(tǒng)一降價，但收費(fèi)方式確實(shí)有所調(diào)整。千萬家房產(chǎn)則表示，他們的中介費(fèi)以前就是2.5%，現(xiàn)在還有促銷活動，可以根據(jù)具體情況有所優(yōu)惠。
一石激起千層浪。行業(yè)巨頭聯(lián)手降價的消息，令中小中介公司深感震動，不少中介聞風(fēng)加入降價行列�！按笾薪楸緛硇抛u(yù)和品牌效應(yīng)就強(qiáng)，服務(wù)和保障也讓購房者更有安全感，他們都降價了，中小企業(yè)想不跟進(jìn)都難�！币晃恢薪楣矩�(fù)責(zé)人表示。
與北京房產(chǎn)中介降價相對應(yīng)的是，今年3月份，南京市900家房產(chǎn)中介通過房地產(chǎn)協(xié)會經(jīng)紀(jì)人專業(yè)委員會向市物價局房地產(chǎn)價格處提交了一份《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建議》，希望將中介費(fèi)率由目前的1.4%提至2%。
記者了解到，目前房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)率的國家標(biāo)準(zhǔn)為總房價的3%。2003年7月，江蘇省物價局、建設(shè)廳規(guī)定該省的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.5%至2%。考慮到房價漲幅較大，2004年6月，南京市物價局將該市收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由2%降為0.4%至1.4%。
無獨(dú)有偶，今年年初建設(shè)部到上海專題調(diào)研二手房相關(guān)問題時，上海多家大型中介公司也提交了要求提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方案。上海漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿表示，目前上海二手房交易中介費(fèi)率為2%，而國外服務(wù)比較完善的中介公司一單買賣交易收取的傭金費(fèi)率是5%至6%。“在提供更全面服務(wù)的同時，中介公司可以適當(dāng)調(diào)高中介費(fèi)，一單買賣交易收取3%至5%更為合理。”
地量成交 中介自救南北殊途
專家認(rèn)為，這一漲一降，表面看起來南北殊途，背后的實(shí)質(zhì)卻是一樣的：樓市持續(xù)低迷，成交不斷萎縮，行業(yè)生境艱難，漲價降價都是中介求生之策。
北京統(tǒng)計部門發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京市住宅現(xiàn)房銷售面積37.4萬平方米，期房銷售面積88.1萬平方米，分別下降39.2%和50.9%。從住宅銷售套數(shù)看，一季度北京市銷售住宅10598套，日均簽約量僅有116套，比上年同期下降46.9%。
另據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計，“五一”小長假期間(5月1日至3日)全市住宅新房交易量比之前三天(4月28日至30日)驟降五成多，與去年同比亦下降2.3個百分點(diǎn)。
而5月份歷來是地產(chǎn)商一年中必爭的黃金旺季。在房價高企、行業(yè)不景氣的情況下，通過降低中介費(fèi)來刺激成交，成為比較現(xiàn)實(shí)的促銷策略。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京樓市經(jīng)歷了半年之久的蟄伏期，買賣雙方博弈進(jìn)入敏感點(diǎn)，二手房價已經(jīng)趨于穩(wěn)定，在剛性需求推動下，購房者正陸續(xù)回到市場，中介費(fèi)用降低在高房價面前雖然只是杯水車薪，但在心理上會對購房者有所促動，對刺激成交有一定效果。
而對于南京的中介來說，原本就較低的傭金比率，顯然無法抵擋這一波持續(xù)半年多的寒流。從2007年四季度開始的房地產(chǎn)調(diào)控，使得市場在觀望氣氛下不斷趨冷，成交陷入地量，房產(chǎn)中介自然也陷入寒冬，甚至整月無單成交，大批中介倒閉關(guān)張。進(jìn)入春夏以來，房地產(chǎn)市場久盼的“陽春”卻沒有如期到來，掙扎在生死線上的一些中介只能寄望于調(diào)高傭金標(biāo)準(zhǔn)，抱團(tuán)取暖“過冬”。
南京365地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，整個4月份，南京掛牌的二手房房源數(shù)量為17685套，但成交卻只有3981套。進(jìn)入5月，持幣待購的觀望情緒并未緩解，交易量比4月下旬還有所下滑，往往五套房子只有一個客戶。
對此，南京青衣墨子置業(yè)有限公司總經(jīng)理王小軍認(rèn)為，漲價并不能解決當(dāng)下中介市場的問題。他說：“這兩年來，南京的房價漲了一倍也不止，就算中介費(fèi)按1.4%計算，單筆交易收費(fèi)也相當(dāng)可觀。從2004年南京市下調(diào)中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到2005年8月，南京擁有500多家中介公司，而到了2007年底，這個數(shù)字已變?yōu)?00家。如果說是虧損致使中介無法生存的話，那么為何又會增加這400家呢？”
“行情一冷就嚷嚷漲價，凸顯出中介企業(yè)普遍存在經(jīng)營手段單一、危機(jī)應(yīng)對能力欠缺的問題�！蓖跣≤娬J(rèn)為。
規(guī)范是當(dāng)務(wù)之急 洗牌已在所難免
去年以來，中國房地產(chǎn)中介行業(yè)已接連發(fā)生信譽(yù)危機(jī)，中天置地攜款潛逃，創(chuàng)輝租售瀕臨崩盤，南京房產(chǎn)中介“樓外樓”被曝光非法融資近1000萬元，曾被評為“放心中介”的康華中介老總樊秀華，更通過借款、出售查封房產(chǎn)等行為斂財2000多萬元，被公安機(jī)關(guān)網(wǎng)上通緝。中國青年報社會調(diào)查中心與某網(wǎng)站的一項(xiàng)聯(lián)合調(diào)查顯示，高達(dá)70.9%的人不信任房產(chǎn)中介，認(rèn)為他們“坑人的太多”。
在一家事業(yè)單位工作的朱敘先生去年把一套100多平方米的房子出售，事后才知道被中介吃了整整10萬元的差價�！艾F(xiàn)在的中介良莠不齊，吃差價、挪用房款，渾水摸魚�！�
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此輪宏觀調(diào)控，將加快房產(chǎn)中介行業(yè)的洗牌。規(guī)模小、信譽(yù)差、管理不善的中介將被驅(qū)逐出局，大型品牌中介則會在“寒冬”中趁勢擴(kuò)張，占領(lǐng)市場。
北京中介行業(yè)協(xié)會調(diào)查顯示，2007年底北京經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有3000家，成交量排名前三名的房產(chǎn)中介，每家開設(shè)的門店達(dá)到四五百家，而另有幾家大中型中介開設(shè)的門店也有近百家。在市場高度集中、僧多粥少的競爭格局下，一旦“大塊頭們”降價吸引客戶，憑借其品牌、信譽(yù)、房源、服務(wù)等諸多優(yōu)勢，必將對中小企業(yè)形成進(jìn)一步擠壓，行業(yè)分化還將加劇。
在另一個樓市標(biāo)桿城市上海，從去年四季度開始就有二手房中介面臨虧損。佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄表示，二手房中介行業(yè)在去年10月中旬的虧損情況最厲害，現(xiàn)在雖有所好轉(zhuǎn)但仍然難擋頹勢。
調(diào)整已經(jīng)開始。在素有“房產(chǎn)一條街”之稱的南京市華僑路，生意紅火時聚集著20多家中介門店，現(xiàn)在門店數(shù)量只剩下10家左右。有的轉(zhuǎn)租給服裝店或者游戲廳，即使還在營業(yè)的中介，有的門面也大大縮水。
建設(shè)部前期到上海專門調(diào)研二手房相關(guān)問題時，曾就資金監(jiān)管、門檻抬高和收費(fèi)的規(guī)范等問題征詢業(yè)界意見，被視為醞釀出臺《房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》的前期準(zhǔn)備工作。可以預(yù)見，房產(chǎn)中介行業(yè)整頓規(guī)范的大幕已經(jīng)拉開，行業(yè)洗牌在所難免。在市場不景氣的情況下，不誠信、不規(guī)范的中介將首先倒閉，盲目擴(kuò)張、管理粗放的部分企業(yè)也可能因資金流卡殼而退出市場。
南京大學(xué)房地產(chǎn)信息研究中心主任葛揚(yáng)表示，行業(yè)“緊縮”導(dǎo)致企業(yè)分化，加上監(jiān)管趨于規(guī)范，多種因素集中釋放下，那些機(jī)制不完善、管理不得當(dāng)、存在違規(guī)操作的小公司將被淘汰，某種程度上，有利于行業(yè)良性發(fā)展。 |