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北京東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)高樓林立。張傳東
攝 | 在車水馬龍的北京東二環(huán)路旁，一棟棟大型商務(wù)樓宇拔地而起。
“一棟一棟寫(xiě)字樓的背后是什么？它是一種經(jīng)濟(jì)體，由總部及其帶動(dòng)的會(huì)計(jì)師、律師、金融保險(xiǎn)這些服務(wù)業(yè)形成，這個(gè)經(jīng)濟(jì)體不同于我們看到的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)一個(gè)一個(gè)的工廠形態(tài)�！北本┦猩鐣�(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)趙弘6月24日參加北京東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)高峰論壇時(shí)這樣表述。
這位研究中國(guó)總部經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的專家認(rèn)為，在城市轉(zhuǎn)型過(guò)程中，特別是基于信息網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，企業(yè)尤其是大企業(yè)越來(lái)越愿意通過(guò)資源配置，把它的總部功能和生產(chǎn)制造功能在空間上進(jìn)行分離，“我們把這種資源配置叫做總部經(jīng)濟(jì)�！壁w弘說(shuō)。
總部經(jīng)濟(jì)支撐優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓需求
漢威資本管理有限公司行政總裁任榮在參加?xùn)|二環(huán)交通商務(wù)區(qū)高峰論壇時(shí)表示，漢威資本不認(rèn)為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì)處于長(zhǎng)期空置狀態(tài)，從世界其他國(guó)家來(lái)看，倫敦甲級(jí)寫(xiě)字樓存量是1400萬(wàn)平方米，而北京只有700萬(wàn)平方米，還沒(méi)有達(dá)到國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的存量標(biāo)準(zhǔn)，但是北京市又吸引了世界500強(qiáng)企業(yè)當(dāng)中的大多數(shù)，因此漢威預(yù)測(cè)北京對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求會(huì)進(jìn)一步上升。
據(jù)介紹，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率基本上是一個(gè)平穩(wěn)下滑的曲線，供應(yīng)量不夠，但是需求量非常旺盛。因?yàn)閮?yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓空置率持續(xù)處于一個(gè)低位，因此其租金和售價(jià)指數(shù)都有上升的趨勢(shì)。
任榮表示，北京市發(fā)展金融業(yè)的規(guī)劃使得漢威資本對(duì)未來(lái)北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)具有非常大的信心。東城區(qū)作為首都核心功能區(qū)將大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)金融功能，隨著大量金融機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)企業(yè)總部入住，以及交通不斷改善，漢威資本認(rèn)為未來(lái)北京商圈的概念，很可能由3+X變成4+X，即在北京西城區(qū)金融街、朝陽(yáng)區(qū)CBD、中關(guān)村海淀園的基礎(chǔ)上，加上東城區(qū)的交通商務(wù)區(qū)，從而使這里成為令人矚目的商圈。漢威資本分析，目前東城區(qū)交通商務(wù)區(qū)商圈的租金水平，并不是處于北京商圈的最高位，和傳統(tǒng)CBD相比還有一個(gè)不小的差距，但是它增長(zhǎng)的幅度是所有其他商圈無(wú)法比擬的，“這就是我們?yōu)槭裁磳?duì)東城區(qū)投資的原因�！比螛s說(shuō)。
世邦魏理仕高級(jí)董事黃蔚的分析印證了任榮的觀點(diǎn)。黃蔚說(shuō)：“北京市寫(xiě)字樓租金與售價(jià)在經(jīng)歷了1999年亞洲金融危機(jī)和2003年非典后，保持了持續(xù)上漲的趨勢(shì)，我們估計(jì)這個(gè)趨勢(shì)還會(huì)持續(xù)到2009年甚至2010年�！�
世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，北京東二環(huán)寫(xiě)字樓年度租金漲幅是高于北京市平均水平的，甚至是平均水平的兩倍，達(dá)到了15%的漲幅，售價(jià)甚至是高達(dá)20%的漲幅�！皬倪@一點(diǎn)我們可以看到，東二環(huán)商圈日益受到跨國(guó)公司和大企業(yè)的關(guān)注�！秉S蔚說(shuō)。
產(chǎn)業(yè)金融功能區(qū)端倪初現(xiàn)
東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)位于北京市東城區(qū)東北部，東與北京商務(wù)中心區(qū)(CBD)相望，西與王府井商業(yè)中心區(qū)為鄰，總面積5.39平方公里。
東城區(qū)常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)岳鵬介紹，東二環(huán)地區(qū)具有獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)。該區(qū)域以東二環(huán)為南北軸線，南接北京站，北連東直門(mén)交通樞紐。即將竣工的東直門(mén)交通樞紐，匯集了十余條北京市內(nèi)公交線路和京郊長(zhǎng)途汽車、地鐵、城市輕軌鐵路和東直門(mén)到首都機(jī)場(chǎng)的快速軌道列車，成為北京市規(guī)模最大的軌道換乘綜合交通樞紐站。這種多元化、立體化的交通網(wǎng)絡(luò)，使東二環(huán)成為北京市最具交通優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，更是其區(qū)別于北京CBD、中關(guān)村海淀園和金融街的主要特征和核心優(yōu)勢(shì)。
近幾年，北京東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)以總部企業(yè)入駐為特征的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)日益明顯。目前，商務(wù)區(qū)入駐的總部企業(yè)涵蓋了能源、電信、金融、旅游等國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)，它們?cè)趲?dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引上下游企業(yè)集聚方面發(fā)揮著重要作用。
記者從東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)建設(shè)管理辦公室了解到，信息服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、金融服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為商務(wù)區(qū)的主要業(yè)態(tài)。截至目前，新建成的9個(gè)商務(wù)樓宇中，簽約企業(yè)已達(dá)到359家。其中，商務(wù)服務(wù)企業(yè)占38%、金融企業(yè)占9%、信息服務(wù)企業(yè)占7%，三類企業(yè)合計(jì)占新入駐企業(yè)總數(shù)的54%。
隨著一批金融機(jī)構(gòu)總部和地區(qū)性總部入駐東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)，使東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)這個(gè)首都新興產(chǎn)業(yè)金融功能區(qū)端倪初見(jiàn)。下一步，商務(wù)區(qū)將借助北京市的扶持政策和東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)自身區(qū)位與服務(wù)優(yōu)勢(shì)，鼓勵(lì)以銀行、證券、保險(xiǎn)、信托等為主的金融業(yè)發(fā)展，重點(diǎn)吸引外資銀行的北京分行，國(guó)內(nèi)各大銀行的北京分行、營(yíng)業(yè)部和支行，國(guó)內(nèi)外保險(xiǎn)業(yè)和證券業(yè)總部、北京分公司及營(yíng)業(yè)部，財(cái)務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)，使之真正成為服務(wù)總部經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)金融功能區(qū)。
打造特色總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)
從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)看，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)整合越充分，經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)越突出。
趙弘認(rèn)為，北京總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，要立足商務(wù)區(qū)功能定位，打造特色總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)。他認(rèn)為，北京是一個(gè)綜合性的城市，是集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科學(xué)、外交于一體的城市，不同于美國(guó)的華盛頓，也不同于加拿大、澳大利亞這些國(guó)家的首都。
“事實(shí)上經(jīng)過(guò)十幾年的探索，我們已經(jīng)找到了北京利用總部模式發(fā)展經(jīng)濟(jì)的道路�！壁w弘介紹，2002年北京在研究制造業(yè)怎么發(fā)展時(shí)提出了總部經(jīng)濟(jì)的概念，他認(rèn)為這解決了中心城市制造業(yè)空心化后的產(chǎn)業(yè)替代和產(chǎn)業(yè)接續(xù)問(wèn)題，北京要通過(guò)發(fā)展高新技術(shù)、生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)等高端產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)的高端環(huán)節(jié)，來(lái)避開(kāi)常規(guī)資源劣勢(shì)，以總部經(jīng)濟(jì)來(lái)推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，打造城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。
跨國(guó)公司地區(qū)總部等國(guó)際總部資源是總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。北京目前有跨國(guó)公司地區(qū)總部42家，包括ABB、愛(ài)立信、摩托羅拉、西門(mén)子、雀巢等；有跨國(guó)公司投資性公司153家，居全國(guó)首位；外資研發(fā)中心239家。國(guó)內(nèi)企業(yè)集團(tuán)總部等國(guó)內(nèi)總部資源是總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的另一重要力量。北京有中央大型企業(yè)集團(tuán)160家，其中金融方面41家。北京初步形成了商務(wù)中心區(qū)(CBD)、金融街、中關(guān)村海淀園、東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)等特色總部聚集區(qū)，總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的集群布局特征明顯，而這也正是拉動(dòng)京城商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫的重要?jiǎng)恿Α?/P> |