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今年以來，廣東、深圳和上海的房價陸續(xù)出現(xiàn)下跌，北京的一些二手房中介公司也關(guān)閉退出市場，在“拐點論”“打折風(fēng)”的影響下，眾多購房者產(chǎn)生觀望情緒。業(yè)界專家認為，北京的房價是漲是跌不能一概而論，總體上三環(huán)以內(nèi)的房價不會下跌，而三環(huán)之外的房價會有一個回調(diào)過程。
三環(huán)以內(nèi)土地稀缺房價難降
供求關(guān)系決定價格走勢。北京三環(huán)以內(nèi)所擁有的教育優(yōu)勢、醫(yī)療優(yōu)勢吸引著愈來愈多的購房者。而三環(huán)以內(nèi)可用于開發(fā)住宅的土地越來越少。居住人口密度高的平房區(qū)開發(fā)起來成本太高，一些房地產(chǎn)開發(fā)商并不愿意觸及這一領(lǐng)域。
記者近日來到位于二環(huán)之內(nèi)的廣渠門北京上舍售樓處。一位售樓小姐對記者介紹說：“上舍樓盤位于二環(huán)以內(nèi)，普通住宅毛坯房，現(xiàn)已封頂做外裝修，今年年內(nèi)入住，均價21000元/平方米�！睋�(jù)她介紹，由于這個樓盤位置優(yōu)勢突出，開盤以來賣得很好，沒有任何折扣。
今年5月份，北京推出46個樓盤，從環(huán)線分布上看，這46個樓盤有22個位于五環(huán)外；14個樓盤位于四環(huán)至五環(huán)；有4個樓盤位于三環(huán)至四環(huán)，包括西海2008、優(yōu)筑二期、萬澤·御河灣及奧東18；有6個樓盤位于二環(huán)至三環(huán)內(nèi)；二環(huán)內(nèi)無新項目入市。這也印證了三環(huán)之內(nèi)商品住宅越來越少，價格很難下降的觀點。
與此同時，京外以及境外投資者涌入北京購買房屋，需求旺盛直接導(dǎo)致房價升高。正如萬科董事會主席王石在其博客上表示，只要北京不限制外地人在北京購買房屋，北京的房地產(chǎn)行業(yè)仍然會呈剛性需求趨勢。
三環(huán)以外房價高昂 打折也不好賣
受汽油價格持續(xù)上漲、北京交通日益擁堵、房價持續(xù)高漲的多重影響，三環(huán)以外的房子現(xiàn)在打折也不好賣。三環(huán)以外的一些樓盤打折、返現(xiàn)金、送汽車都“不過癮”，甚至開始了買房送房，房價終于破冰。
據(jù)北京市統(tǒng)計局發(fā)布的消息，今年3月份，北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房平均價格為16935元/平方米，四至五環(huán)路為16500元/平方米，五環(huán)路以外為8810元/平方米。位于西三環(huán)蘇州橋的南悅園是現(xiàn)房，普通住宅毛坯房均價27000元/平方米。一位在此看房的年輕人對記者說：“不是觀望是買不起！”
北京市統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1至5月，北京市商品房銷售面積為360.3萬平方米，比上年同期下降46.1%。其中，現(xiàn)房銷售面積121.4萬平方米，期房銷售面積238.9萬平方米，同比分別下降23.9%和53.1%。從住宅銷售套數(shù)看，1至5月，北京市住宅銷售22975套，僅為上年同期的54.5%。一些房地產(chǎn)開發(fā)商對這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)認為，房源少，銷售量才下降。其實，房價過高消費者無力購買，才是造成交易量下滑的一個必然因素。
一面是政府抑制投資過熱，減少房地產(chǎn)的投資；另一面是需求不斷增加。兩種力量使得北京的房價不斷攀升。
今年1至5月北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資615.9億元，增速較4月份回落1個百分點，較一季度回落6.9個百分點，房地產(chǎn)投資連年增幅回落使市場上住房供給總量的增幅也有所回落。
近幾年，北京市商品房施工和新開工面積持續(xù)下降。今年以來，北京市商品房竣工面積為553.5萬平方米，同比下降11.9%。其中，住宅竣工面積344萬平方米，下降25.2%。
而商品房銷售更是低迷。1至5月，北京市住宅銷售面積為266.3萬平方米，同比下降48.8%，降幅比一季度擴大0.9個百分點。其中，現(xiàn)房銷售面積62.1萬平方米，期房銷售面積204.2萬平方米，分別下降46.2%和49.5%。從住宅銷售套數(shù)看，1至5月住宅銷售22975套，為上年同期的54.5%。
房價結(jié)構(gòu)性回調(diào)已是必然
北京金福地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的一位負責(zé)人對記者說，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴峻的壓力。開發(fā)商捂盤惜售也好，囤積房源也好，都必須在充足的資金支持下才能完成，而在國家信貸緊縮的情況下，許多開發(fā)商都面臨著資金鏈可能斷裂的危險。開發(fā)商都想盡快將手中的房屋變現(xiàn)，而急于變現(xiàn)的方式無論是打折，還是送禮促銷，都將會使房價進一步下跌。
這位負責(zé)人說，一方面，北京房價已經(jīng)經(jīng)歷了近10年的上漲周期，在這個周期里，大量商品房被投資者和投機者占據(jù)。一旦房價下降，將逼著這些投資者和投機者出售手中的多套房屋，這無疑將放大商品房市場的供給。另一方面，在商品房快速發(fā)展的10年中，大量真正需要商品房又買得起的人基本上已經(jīng)完成了購房行為。這意味著，上述商品房市場供需失衡的局面有可能發(fā)生改變。因此，三環(huán)外的商品房，由于其稀缺性相對較弱，預(yù)計價格將步入下行軌道，而這絕非“拐點”所能涵蓋。因此，即便是多數(shù)項目采取打折促銷的手段，購房者仍在持幣觀望。
據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月份北京土地成交共計7宗，成交面積60.5萬平方米。其中住宅及含住宅項目用地僅有1宗，成交面積共計38萬平方米。這位負責(zé)人分析認為，土地交易尤其是住宅用地成交量的大幅減少，一方面說明目前開發(fā)商的資金鏈在從緊貨幣政策的調(diào)控下已經(jīng)出現(xiàn)短缺，無力再拿地；另一方面也說明，開發(fā)商為減少投資風(fēng)險，采取靜觀其變的策略。 |