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盡管北京房價(jià)依然維持相對高位，但商品住宅成交量較去年同期相比已出現(xiàn)大幅回落。 | “聽說燕郊的房價(jià)已經(jīng)開始降了，北京市內(nèi)房價(jià)為什么還這么高呢？我打算再看看，現(xiàn)在并不急于購房�！痹诒本┠翅t(yī)院工作的張女士說。
記者在近期的采訪中發(fā)現(xiàn)，和張女士的想法類似，除少數(shù)急需用房者外，多數(shù)的被采訪者都表示會觀望一段時間。在濃厚觀望情緒下，6月北京的期房、現(xiàn)房預(yù)售成交量與去年同期相比出現(xiàn)了大幅下滑，與此同時，二手房成交量也創(chuàng)出近年來漲幅新低。
盡管樓市出現(xiàn)盤整之勢，但接受記者采訪的一些專家卻認(rèn)為，樓市并未進(jìn)入寒冬，對于市場買賣雙方而言，目前都存在一個消化期，從長遠(yuǎn)來看，房價(jià)漲幅將趨緩。
商品住宅成交量同比大幅下滑
“在今年銷售量急劇下滑的危急關(guān)頭，眾多房企頻出打折促銷手段，以期能夠博得買方陣營的認(rèn)可，部分開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)短期銷售變現(xiàn)，不惜貼錢送車、降價(jià)優(yōu)惠，但一段時間后我們發(fā)現(xiàn)，除了少數(shù)樓盤銷售業(yè)績?nèi)〉昧艘欢ㄍ黄仆�，大多�?shù)新開項(xiàng)目并沒有受到這些優(yōu)惠手段的刺激，市場的觀望氣息依舊濃重，真正買賬的購房者少之又少。”北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)常熟娟對記者說。
她的這一說法，記者在對京城部分在售樓盤的采訪中得到了印證。在東四環(huán)外的幾家樓盤銷售中心，記者看到，前來看房的人寥寥無幾，盡管多數(shù)樓盤都表示有折扣不等的價(jià)格優(yōu)惠，但似乎并未能真正打動購房者。“我們看中了東四環(huán)外石佛營附近的一處樓盤，盡管開發(fā)商說有價(jià)格優(yōu)惠，但打折后房價(jià)仍高達(dá)每平方米1.6萬多元，所以我們決定看看再說。”在某建筑企業(yè)工作的李小姐無奈地說。
盡管房價(jià)依然維持相對高位，但商品住宅成交量較去年同期相比已出現(xiàn)大幅回落。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴記者，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2008年6月北京全市期房網(wǎng)上簽約共計(jì)9356套，簽約面積1110388平方米，其中商品住宅簽約共計(jì)7870套，簽約面積886919平方米；同期，現(xiàn)房網(wǎng)上簽約共計(jì)2283套，簽約面積302505平方米，其中商品住宅簽約共計(jì)1268套，簽約面積175166平方米。環(huán)比5月，整體銷量基本持平。
但與2007年6月相比，期房、現(xiàn)場預(yù)售成交量都出現(xiàn)了大幅度的下滑。期房預(yù)售網(wǎng)上簽約套數(shù)同比下降37%，其中商品住宅簽約套數(shù)同比下降33%；現(xiàn)房銷售網(wǎng)上簽約套數(shù)同比下降21%，其中商品住宅簽約套數(shù)同比下降29%。
任啟鑫說，相比2007年自2月開始由于樓市需求量的迅猛增長推動房價(jià)快速攀升，2008年的京城樓市在觀望狀態(tài)下擠壓出了需求中存在的泡沫成份，理性購房需求平穩(wěn)釋放，有利于房價(jià)保持穩(wěn)定。
常淑娟認(rèn)為，在本次樓市調(diào)整中二次房貸政策的出臺效力最為明顯，作為打擊投機(jī)投資的有效武器，它一出現(xiàn)就對市場造成了不小的波動，而利率的幾次攀升，保障性住房的大面積供應(yīng)，貨幣緊縮政策的及時跟進(jìn)，加之此前兩年調(diào)控政策的后期效力，對于購房陣營起到了不小的影響作用，投機(jī)投資比例半年間縮小10%以上，購房者恐慌性購房現(xiàn)象出現(xiàn)大幅退減，很大一部分購房意向受到抑制。與此同時，廣州、深圳房價(jià)的大幅跳水，輿論導(dǎo)向?qū)τ诿癖姷囊龑?dǎo)作用，也對京城購房者的心理造成了直接的暗示作用，多數(shù)民眾認(rèn)為房價(jià)有望進(jìn)入下行空間，當(dāng)前買賣雙方之間都在進(jìn)行著一場博弈。
二手房成交量漲幅創(chuàng)近年來新低
雷同的場景也出現(xiàn)在了二手房市場，與一年前的火爆場面相比，北京的二手房市場目前也平靜了許多，買方、賣方、中介，無一例外地感受到了市場的僵持氣氛。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年北京二手房市場在成交量和成交價(jià)格上漲幅都明顯放緩，成交量漲幅甚至創(chuàng)出近年來新低。
據(jù)北京“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)顯示，2008年1至5月二手房成交量為32921套，相比去年同期上漲2.9%，預(yù)計(jì)整個上半年成交量可達(dá)40099套，相比去年同期的39573套，上漲幅度僅為1.3%，為近年來同期成交量漲幅新低。而2007年上半年同比漲幅為6.1%、2006年上半年同比漲幅為6.7%、2005年上半年同比漲幅為35%、2004年上半年同比漲幅則高達(dá)101%。
與成交量漲幅回落的情況相同，二手房成交價(jià)格也出現(xiàn)了大幅度回落。同樣來自北京“鏈家地產(chǎn)”的統(tǒng)計(jì)顯示，2008年上半年二手房平均成交價(jià)格為9589元/平方米，相比去年上半年的8428元/平方米，漲幅為13.8%，但2008年上半年二手房平均成交價(jià)格相比2007年年底的9407元/平方米漲幅僅為1.9%；與此同時，2008年二手房價(jià)同比漲幅相比去年回落近20%，而2007年上半年北京二手房成交均價(jià)相比2006年上半年的6372元/平方米，漲幅高達(dá)32.3%。
北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，半年內(nèi)二手房客戶需求量并未出現(xiàn)下降，相反還在穩(wěn)步增長，只是二手房成交周期有所延長，這說明在房產(chǎn)市場整體成交量大幅下降的情況下，二手房市場也難以為繼，很難再現(xiàn)往年大幅上漲的盛況。但基于其剛性需求占主體的特性，也不會出現(xiàn)像一手房市場那樣成交量大幅下降的情況。同時，今年上半年二手房價(jià)基本處于停滯狀態(tài)，與2007年上半年相比，真正的漲幅實(shí)質(zhì)都出現(xiàn)在去年下半年，這固然有整個市場大環(huán)境影響買賣雙方對房價(jià)心理預(yù)期走低的原因，但本質(zhì)上是近幾年房價(jià)上漲過快后的漲幅理性回落。
專家認(rèn)為樓市并未進(jìn)入“嚴(yán)冬”
面對京城樓市出現(xiàn)的盤整之勢，接受記者采訪的專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場并未進(jìn)入“嚴(yán)冬”。
中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為，與其說這反映了市場進(jìn)入理性復(fù)歸，不如說是對前幾年房價(jià)大幅上漲的一個“消化期”。他認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場并未進(jìn)入所謂的“嚴(yán)冬”，而是相對于市場長期的“春天”，目前樓市出現(xiàn)了“倒春寒”。同時他預(yù)計(jì)總體上房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)大幅房價(jià)回落，房價(jià)還將維持高位運(yùn)行態(tài)勢。
常淑娟也表示，對于房地產(chǎn)市場買賣雙方而言，目前都存在一個消化期的問題，政策要消化、市場的格局變化要消化、輿論導(dǎo)向也要消化�，F(xiàn)在的住房需求釋放的很謹(jǐn)慎，由于樓市大環(huán)境較為低迷，短期內(nèi)市場很難出現(xiàn)跳躍式上漲，依照目前的市場穩(wěn)定態(tài)勢來看，下半年無論新房、二手房，成交狀況都理應(yīng)有一個提升，但放量式增長很難出現(xiàn)，隨著已經(jīng)有購房者開始接受、認(rèn)可這種市場發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)會出現(xiàn)有理有節(jié)的緩速上揚(yáng)。
針對“未來幾十年中，中國房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面不會改變”的判斷，牛鳳瑞認(rèn)為，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場“真正性價(jià)比高的房子稀缺”，因而房地產(chǎn)開發(fā)商真正應(yīng)該關(guān)注的是商品房的性價(jià)比，消費(fèi)者“要看房子的性價(jià)比是否有吸引力，而不是房價(jià)絕對值的高低�！�
牛鳳瑞建議，與資金力量、技術(shù)力量、整合能力較強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小房企想要順利渡過目前的不景氣時期，主要可以針對自身情況進(jìn)行資產(chǎn)重組和改變經(jīng)營策略，這包括打折促銷等手段，總體策略應(yīng)該是“熱了脫衣裳，冷了穿衣裳”。 |