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目前，“銀十”已經(jīng)過半，但北京樓市依舊沒有出現(xiàn)去年“金九銀十”樓市熱銷的場景，相反，濃厚的觀望氣氛令未來樓市走勢變得愈發(fā)充滿懸念。記者10月15日從多方機(jī)構(gòu)獲得的數(shù)據(jù)顯示，三季度北京樓市狀況并不樂觀，無論是住宅項(xiàng)目用地成交、期房商品住宅交易量還是取證項(xiàng)目及預(yù)售面積都出現(xiàn)了較大幅度下降的情況。
住宅項(xiàng)目用地成交量大幅減少
據(jù)北京市土地儲備中心、亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2008年三季度北京市共交易土地31宗，土地成交面積為221.2萬平方米，規(guī)劃建筑面積為204.6萬平方米，成交總金額達(dá)到31.2億，在這31宗出讓土地中，住宅及含住宅項(xiàng)目用地僅有4宗，土地成交面積為40.7萬平方米，僅占總土地成交面積的18.4%，規(guī)劃建筑面積為59.3萬平方米，僅占總規(guī)劃建筑面積的29%。其余均為非住宅項(xiàng)目建設(shè)用地。
與2007年同期及2008年二季度相比，土地成交量增幅明顯，但住宅項(xiàng)目用地的成交量大幅減少，住宅項(xiàng)目用地樓面價持續(xù)回落。2008年三季度北京土地成交量大幅增加，環(huán)比上一季度，土地成交面積增加了51%，規(guī)劃建筑面積增加了9.9%，同比2007年三季度，土地成交面積增加了36%，規(guī)劃建筑面積下降了19.6%。
而與此同時，住宅及含住宅項(xiàng)目用地的成交量卻呈現(xiàn)出大幅減少的態(tài)勢，數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比上一季度，住宅及含住宅項(xiàng)目用地成交面積下降了59.2%，規(guī)劃建筑面積下降了59.2%；同比2007年三季度，土地成交面積下降了74.4%，規(guī)劃建筑面積下降了76%。
亞豪地產(chǎn)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析認(rèn)為，三季度之所以會出現(xiàn)住宅項(xiàng)目用地成交量大幅減少的現(xiàn)象主要和當(dāng)前低迷的樓市現(xiàn)狀及開發(fā)商資金鏈高度緊張的窘境有關(guān)。京城樓市自2007年底進(jìn)入轉(zhuǎn)折期以來，交易量持續(xù)低迷，購房者觀望的情緒與日俱增，加之8、9月份的奧運(yùn)因素影響，京城樓市的成交量同比跌幅超過了5成，慘淡的交易直接影響了開發(fā)商的資金流動，加劇了緊張的局面。
與此同時，政府對樓市的調(diào)控未見明顯松動，開發(fā)商信貸的渠道基本被堵死，資本市場受美國次貸危機(jī)影響也是大幅動蕩。在這樣的大背景下，開發(fā)商拿地的能力大為降低。因此，出現(xiàn)了住宅項(xiàng)目用地成交量大幅減少的現(xiàn)象。
期房商品住宅交易量下降明顯
和住宅項(xiàng)目用地成交量大幅下降情況相同，受樓市大勢、及奧運(yùn)會召開等因素影響，三季度期房商品住宅交易量也出現(xiàn)大幅下降。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年三季度，京城共銷售期宅商品住宅18676套，銷售面積186.4萬平方米；同期，全市共銷售現(xiàn)房商品住宅3573套，銷售面積56.2萬平方米。分析得出，三季度全市網(wǎng)上銷售的期房商品住宅日均銷售203套，銷售面積20259平方米；同期，現(xiàn)房商品住宅日均銷售39套，銷售面積6109平方米。
2008年三季度環(huán)比2008年二季度，京城期房商品住宅銷售套數(shù)下降了4.3%，銷售面積下降了17%；日均銷售套數(shù)下降了5.6%，日均銷售面積下降了17.9%；而現(xiàn)房商品住宅的銷售情況相對較好，成交套數(shù)環(huán)比小幅上漲了1.1%，成交面積上漲了7.9%，日均成交套數(shù)同上季度持平，日均成交面積上漲了6.8%。而與2007年同期相比，無論是期房商品住宅還是現(xiàn)房商品住宅成交量均呈現(xiàn)大幅下滑態(tài)勢。
專家認(rèn)為，2008年三季度京城樓市受奧運(yùn)會召開、樓市觀望氣氛濃重等多種因素影響，依舊延續(xù)了交易下滑的頹勢。與此同時，政府的宏觀調(diào)控措施未見明顯松動，雖然央行9月16日、10月8日連續(xù)下調(diào)了存貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，但這主要是針對廣大的處于困境的中小企業(yè)的，對于開發(fā)商則收益甚微。
此外，在京城樓市持續(xù)低迷的大環(huán)境下，購房者的“買漲不買跌”的消費(fèi)心理也日漸強(qiáng)烈。
取證項(xiàng)目及預(yù)售面積大幅下降
三季度，取證項(xiàng)目及預(yù)售面積出現(xiàn)較大幅度下降，同時開盤均價環(huán)比也出現(xiàn)明顯回落。
亞豪機(jī)構(gòu)市場部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2008年三季度北京市建委共批準(zhǔn)預(yù)售許可證115個，批準(zhǔn)預(yù)售面積共計(jì)426.8萬平方米，其中，商品住宅項(xiàng)目批準(zhǔn)上市套數(shù)為32829套，批準(zhǔn)預(yù)售面積372.1萬平方米，整體預(yù)售均價為16100元每平方米。環(huán)比2008年二季度，整體預(yù)售面積減少了24.6%，其中商品住房上市套數(shù)減少了24.7%，批準(zhǔn)預(yù)售面積減少了24.8%。商品住房的預(yù)售均價上漲了0.02個百分點(diǎn)。同比2007年同期，整體預(yù)售面積減少20.3%，其中商品住宅上市套數(shù)下降了4.2%，批準(zhǔn)預(yù)售面積減少了12.8%。
對此，王英男認(rèn)為，三季度的取證項(xiàng)目個數(shù)和預(yù)售面積均出現(xiàn)了大幅下降的現(xiàn)象，主要是由于目前的市場觀望氣氛濃重，交易量持續(xù)下滑，嚴(yán)重影響了開發(fā)商的信心，許多開發(fā)商都推遲了拿證的計(jì)劃，以期渡過目前的艱難期，所以，拿證力度明顯降低。
王英男認(rèn)為，第四季度土地供應(yīng)量會十分充足，取證及開盤項(xiàng)目不會有太明顯的變化，商品住宅的成交量受多種因素影響，年底前也不會有太大的改觀。樓市低迷的氣氛仍將延續(xù)。 |