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 2008年的樓市，在一片寂靜的觀望中，“剛性需求”恍然不見。然而，自2008年10月底以來，在強有力的政策推動中，購房者對市場的預期正悄然發(fā)生轉變。2009年，購房者最為期待的就是，我們可以買房了嗎？
安靜等待，還是勇敢出手？
福州市民林顯旺和陳蘇永在2008年都是觀望者，所不同的是，人到中年的林顯旺家里有著數十萬元積蓄，而陳蘇永年近30，新婚不久，福州一家大企業(yè)的白領，事業(yè)前景看好，但眼下腰包欠豐。
“2008年2月，我結婚時沒有買房�！标愄K永說，“理由很簡單，當時的福州房價完全超出了我的承受能力�！本瓦@樣，陳蘇永在租來的新房里觀望等待。陳蘇永有一批大學同學留在北京工作，他們都是開發(fā)商眼中標準的“剛性需求”，但他們幾乎都選擇租房，在觀望中等待。
2008年底樓市的回暖信號讓陳蘇永心生了買房的念頭，“很多地段的房子與去年同期相比，房價下調的平均幅度達30%。”而最讓他心動的是，“一些感覺可以的地段的房子在實行特價促銷，價格似乎已經變得很實惠了�！钡两袢栽谟^望中徘徊。“福州市一些區(qū)域的房價可能還會繼續(xù)下降，現在買一套三室兩廳的貸款一定會透支下半輩子更多的收入�！�
同樣感受到樓市暖意的林顯旺卻結束了觀望，他謹慎地買下了市中心一處繁華地段的新房改善自住�！案Ｖ菔猩唐贩烤鶅r回到了2007年初7000元/平方米的水平，加上購房貸款利率降低、稅費減免，現在買一套房月付房貸比過去少付三成�！绷诛@旺說，之所以選擇繁華地段的房子，是因為“這里的房源少，保值能力強”。
閩江學院的一位房地產專家認為，目前，由于大部分購房者仍在觀望中期待，回暖有很強的階段性色彩。浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權則判斷，今年春節(jié)將來得比較早，春節(jié)是樓市傳統(tǒng)的銷售淡季，再加上親朋好友此時聚會互相了解情況，各種嚴峻的信息加速傳播，從而影響到購房者對房價的預期。2009年初，房地產市場行情“返寒”也不是沒有可能的。
房價還有多少回落空間？
2009年，多數城市的房價存在或多或少的回落空間。這應該能夠讓觀望中的陳蘇永們有更多的盼頭。
目前，福建省大多數城市多數樓盤在降價促銷，而福州市的房地產開發(fā)商正在醞釀新一輪的降價。在這一輪降價過程中，開發(fā)商可能會把過去臨時采用的促銷特價轉變?yōu)槌B(tài)的銷售價格。
“最近，在福州大學城附近的一樓盤推出五樓以下房源特價促銷，單套房的最高總售價20萬元以內，可惜等我趕過去的時候，該樓盤的特價房已被搶購一空。”陳蘇永說。
就房地產市場本身而言，空置房的增加使市場對房價繼續(xù)下降的預期更加明顯。
竣工一年以上的房子多數空置幾乎讓福州市正在開發(fā)的金山新城成了一座死氣沉沉的“空城”，這意味著建筑資源的嚴重浪費和開發(fā)商資金的大量占用。隨著房地產市場銷售量下滑和新建商品房的大量入市，空置率繼續(xù)上升不可避免，對開發(fā)商來說，資金短缺危機將更進一步加重，甚至一部分在建項目有可能成為“爛尾樓”。
據國家統(tǒng)計部門統(tǒng)計數據顯示，截至2008年9月底，全國商品房空置面積為1.3億平方米，僅過兩個月，全國商品房空置面積迅速增至1.36億平方米。2008年底，全國商品房空置面積可能會超過1.4億平方米。
福建省發(fā)展研究中心一位不愿透露姓名的研究人員認為，鑒于目前許多地方房價調整仍不充分，2009年將繼續(xù)走低，其中一二線大中城市房價將出現幅度較大的降價。
易居中國的房地產報告顯示，2009年，東部地區(qū)房價將進入深度調整期，房價理性回落的趨勢明顯；中部地區(qū)情況分化，房價有漲有落；西部地區(qū)房價下調的空間較小。
“政府強有力的保障性住房政策也是影響房價下調的重要因素。”北京大學房地產研究所所長陳國強告訴記者，“北京房價降的幅度大，成交量多，也是因為政府前幾年的保障性住房入市所形成的價格信號作用�！�
2008年底公布的規(guī)模達4萬億元經濟刺激政策，將9000億元的份額投向保障性住房市場�？梢灶A見，今后相當長的一段時期，全國許多城市將迎來保障性住房的建設高潮。“開發(fā)商在新的市場環(huán)境下，務實地減小房價泡沫，使其接近消費者的預期，市場的剛性需求就會被逐漸釋放出來�！备＝ㄊ∫患掖笮头康禺a開發(fā)企業(yè)的負責人認為。
購房佳期是何時？
2009年是否就是購房的好時機呢？
易居中國的房地產報告預測，2009年，全國商品住房的成交量依然在低位徘徊，全年成交價格比2008年將出現負增長。2010年，全國樓市觸底反彈的可能性最大。由此看來，排除房價的區(qū)域差異因素，2009年不失為購房的佳期。
專家分析，在低迷市場中，有幾類樓盤最有可能實現熱銷。第一類是打折力度較大的知名企業(yè)的大盤。知名品牌具有很強的號召力，而且大盤社區(qū)配套完善，尤其是促銷力度較大，很容易獲得購房人的認可。第二類是超小戶型單身公寓。在市場整體低迷的情況下，剛性需求成為市場銷售的中堅力量。位于城市中心、區(qū)域中心或經濟開發(fā)區(qū)內的滿足單身白領居住需求的超小戶型產品，獲得市場追捧。第三類是近郊經濟型房源。
陳國強告訴記者，近一段時間以來，北京許多開發(fā)商有一種“降價之后才了解北京市場剛性需求深不可測”的感嘆�！氨粌r格和政策共同壓制的市場需求得以釋放，必然會引起整個房地產市場的繁榮。由于房地產市場在國民經濟中處于舉足輕重的地位，所以必然會起到推動經濟增長的作用�！�
“剛性需求的歸來將有一段比較漫長的路。從房價的理性回歸到剛性需求的歸來，這期間是有一個價格的臨界點。當房屋價格回歸到多數消費者普遍接受的水平同時符合大眾預期時，剛性需求的井噴就會顯現�！本澳藱嗾J為。 |