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 為了刺激經(jīng)濟(jì)，國(guó)務(wù)院正在抓緊制訂產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，其中鋼鐵、汽車(chē)、紡織、裝備制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃已出臺(tái)，造船、石化、輕工、有色金屬、電子信息的振興規(guī)劃預(yù)計(jì)也將次第出臺(tái)。作為國(guó)家十大振興規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)有望搭上國(guó)務(wù)院產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的“末班車(chē)”。
專(zhuān)家認(rèn)為，從已經(jīng)出臺(tái)的鋼鐵和汽車(chē)產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃來(lái)看，都著眼于方向性的描述，而疏于具體操作，仍有許多細(xì)節(jié)需要完善，預(yù)計(jì)未來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃也將注重短期以降低成本、刺激銷(xiāo)售為主，長(zhǎng)期以產(chǎn)業(yè)方向趨優(yōu)化建設(shè)為主。這樣看來(lái)，“末班車(chē)”能帶來(lái)的“新空間”不會(huì)太大。但是，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其興衰涉及到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)層面，救與不救爭(zhēng)議都很大，救多救少爭(zhēng)議也很大。如果搭上振興規(guī)劃“末班車(chē)”，無(wú)疑會(huì)提振行業(yè)信心。
“末班車(chē)”帶來(lái)的新空間不會(huì)太大
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年1至12月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。全國(guó)商品房空置面積1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%。銷(xiāo)售面積的大幅下降直接造成了房屋空置面積的大幅上升，“一降一升”反映了房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的挑戰(zhàn)。2008年12月國(guó)房景氣指數(shù)為96.46，這是該指數(shù)連續(xù)12個(gè)月下降，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入歷史低潮期，企業(yè)投資信心和動(dòng)力嚴(yán)重不足。
全球金融危機(jī)爆發(fā)后，中央政府已及時(shí)調(diào)整了政策，如提出促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十條措施，公布了兩年投資4萬(wàn)億元的經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃；在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)；作為配套措施，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了三年內(nèi)9000億元安居保障房建設(shè)計(jì)劃；在2008年12月份召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，再次強(qiáng)調(diào)了住房消費(fèi)的重要性，認(rèn)為住房消費(fèi)是提振內(nèi)需的主要途徑之一；發(fā)布新“國(guó)六條”，部分放松第二套住房消費(fèi)信貸優(yōu)惠，減免住房成交稅費(fèi)；央行連續(xù)五次降息等。這些措施有的針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)，有的是直接針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，總體而言都為房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了比較良好的環(huán)境。
申銀萬(wàn)國(guó)證券研究所最近發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)一個(gè)月的政策將以延續(xù)前期政策為主，不會(huì)出臺(tái)新的刺激政策。一是前期出臺(tái)政策已經(jīng)較為密集，政府需要時(shí)間去觀察政策效果，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也要求地方政府不能越權(quán)出臺(tái)刺激政策；二是從慣例來(lái)看，3月“兩會(huì)”召開(kāi)將為下一階段的政策走勢(shì)定調(diào)，在此之前也將形成一個(gè)“政策真空期”。
專(zhuān)家認(rèn)為，即便房地產(chǎn)搭上國(guó)務(wù)院產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的“末班車(chē)”，能帶來(lái)的新空間也不會(huì)太大，具體來(lái)說(shuō)，購(gòu)房退稅、土地出讓金減免、90/70(即套型建筑面積90平方米以下住房占城市住房開(kāi)發(fā)總量70%以上)政策松綁等或?qū)㈥懤m(xù)出臺(tái)，進(jìn)一步出臺(tái)措施減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金壓力，房地產(chǎn)信托投資基金或?qū)㈨槃?shì)推出�？梢悦鞔_的是，政府將進(jìn)一步加大保障性住房的支持力度，今后“保障性住房(低端市場(chǎng))+商品房(中高端市場(chǎng))”的行業(yè)格局將逐漸清晰起來(lái)。
易居中國(guó)分析師楊紅旭認(rèn)為，從目前形勢(shì)來(lái)看，即便房地產(chǎn)進(jìn)入國(guó)務(wù)院產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，也很難改變行業(yè)短期內(nèi)繼續(xù)下行的趨勢(shì)。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，按最樂(lè)觀估計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)至少要到下半年才會(huì)出現(xiàn)回暖跡象。
開(kāi)發(fā)商降價(jià)預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)
1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示“隨著供求關(guān)系的變化和建造成本的影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該會(huì)順應(yīng)市場(chǎng)變化，主動(dòng)采取措施以合理價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售�！彪S后，北京、上海兩地的官員也先后在公開(kāi)場(chǎng)合表示“房?jī)r(jià)過(guò)高”，應(yīng)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商降價(jià)。
政府在出臺(tái)一系列財(cái)政、稅收政策后，開(kāi)始希望通過(guò)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)來(lái)刺激銷(xiāo)售回升。在此之前，曾出現(xiàn)部分地方政府阻礙開(kāi)發(fā)商降價(jià)的情況，此次住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“救量不救價(jià)”的表態(tài)將消除這一障礙，有利于房?jī)r(jià)的下調(diào)。
申銀萬(wàn)國(guó)分析師認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在今年上半年的降價(jià)意愿將進(jìn)一步增強(qiáng)。一是庫(kù)存的積壓導(dǎo)致自身的資金壓力不斷變大，企業(yè)需要通過(guò)消化庫(kù)存盡快回流現(xiàn)金；二是業(yè)界對(duì)未來(lái)的預(yù)期相對(duì)悲觀，對(duì)于經(jīng)濟(jì)前景的看淡以及房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的不清楚，使得大多數(shù)開(kāi)發(fā)商傾向于更快地降價(jià)出貨；三是政府也在積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)。因此判斷春節(jié)后各地房屋價(jià)格調(diào)整將成必然趨勢(shì)。
在當(dāng)前市場(chǎng)低迷狀態(tài)下，如果企業(yè)自身沒(méi)有充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備，惟一辦法就是降價(jià)促銷(xiāo)，盡快回籠資金。在這方面，萬(wàn)科是一個(gè)鮮明的例子。從2007年底開(kāi)始，萬(wàn)科就開(kāi)始逐步實(shí)施降價(jià)計(jì)劃，并收到較好效果。雖有爭(zhēng)議，但萬(wàn)科獲得了實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金流回籠，在樓市冬天儲(chǔ)備了寶貴的糧草。
企業(yè)優(yōu)勝劣汰將大幅提高市場(chǎng)集中度
我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展已有20多年的歷史，到2008年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一個(gè)相對(duì)高峰期，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)達(dá)到5萬(wàn)多家，正是市場(chǎng)的過(guò)度繁榮造成了房地產(chǎn)企業(yè)的魚(yú)龍混雜局面。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的西方國(guó)家，市場(chǎng)集中度相對(duì)較高，少數(shù)企業(yè)占有較大市場(chǎng)份額，這是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)選擇的結(jié)果。反觀我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，市場(chǎng)集中度較低，根據(jù)各上市公司公布的2008年最新銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，萬(wàn)科作為我國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，市場(chǎng)占有率為2.6%。另外，中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的2008年房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，中國(guó)最大的四家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入占全國(guó)總銷(xiāo)售額的比重，2006至2008年分別為4.6%、5.2%、7.7%。這表明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度依然較低。從市場(chǎng)發(fā)展角度看，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)有必要進(jìn)行適度整合，淘汰一些企業(yè)，鼓勵(lì)大型房企的規(guī)范化和規(guī)�；\(yùn)營(yíng)。
易居中國(guó)分析師認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，部分企業(yè)資金鏈斷裂，經(jīng)營(yíng)困難，而另一些優(yōu)勢(shì)企業(yè)則現(xiàn)金充足，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，這正是進(jìn)行行業(yè)整合的好時(shí)機(jī)。實(shí)際上，去年出臺(tái)的“國(guó)六條”就提出鼓勵(lì)企業(yè)間的資源整合，同時(shí)支持銀行提供并購(gòu)貸款。通過(guò)企業(yè)間的并購(gòu)，土地等資源可以更加有效利用，大型優(yōu)勢(shì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力得以增強(qiáng)，同時(shí)也避免過(guò)多爛尾樓出現(xiàn)，造成資源的浪費(fèi)。
眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道非常狹窄，主要途徑就是銀行貸款、建筑企業(yè)墊款和銷(xiāo)售回款等，而民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境更加惡劣，這也造成了很多民營(yíng)企業(yè)冒著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際投行機(jī)構(gòu)做“對(duì)賭協(xié)議”，以此換取國(guó)際投行的融資支持。一旦市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨，這些企業(yè)很可能就輸在“對(duì)賭協(xié)議”上，失去控股權(quán)。在這種鋌而走險(xiǎn)的壓力下，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)行業(yè)將進(jìn)一步整合，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰將大幅提高市場(chǎng)集中度。 |