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根據(jù)國家發(fā)展改革委和國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的調(diào)查結(jié)果，2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，降幅比1月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。雖然房價仍然處于下跌的過程中，但是從北京、上海、廣州、深圳四地的情況來看，前期降幅較大的城市房地產(chǎn)市場走出大幅下跌的局面，降幅縮小的同時伴隨成交量放大，反映出市場有企穩(wěn)跡象。
不過即便如此，目前說回暖還尚早。原因在于當(dāng)前全國多數(shù)城市房地產(chǎn)市場仍處于銷量萎縮、房價下跌的周期性調(diào)整階段，宏觀政策刺激市場，縮短了房價下調(diào)的周期；但在經(jīng)濟(jì)增長放緩和購房者觀望情緒未散的大背景下，預(yù)計行業(yè)調(diào)整過程還將持續(xù)一段時間。
重點(diǎn)城市住房成交量延續(xù)放量趨勢
受2008年年底以來利好政策頻出的刺激，以及房價下跌的吸引，重點(diǎn)城市住房成交量延續(xù)幾個月以來的放量趨勢
北京市場方面，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，2009年2月北京樓市成交量顯著回升，其中期房商品住宅共成交6563套，成交面積69.7萬平方米，環(huán)比成交套數(shù)和面積分別增長了10%和22%。由于2月樓市供應(yīng)量較少，本月迅猛增長的成交量以消化樓市存量為主。
上海市場方面，市場機(jī)構(gòu)佑威·樓市通提供的數(shù)據(jù)顯示，2月份上海市商品住宅成交面積為78.76萬平方米，環(huán)比2009年1月的48.81萬平方米增加了61%，與2008年11月、12月“樓市新政策”出臺后的成交量基本相當(dāng)。值得注意的是，如果不考慮春節(jié)因素，這個成交面積相比2006年同期高出26.9%，相比2008年增加了129.1%，與2007年相比也只是略微少了2.4%，可見上海樓市2月成交放量較為明顯。
深圳方面，據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2月深圳新增批準(zhǔn)預(yù)售面積為28.73萬平方米，環(huán)比上升133.29%，同比下降3.04%；成交面積為48.84萬平方米，環(huán)比上升24.51%，同比上升580.24%。
廣州方面，根據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年2月，廣州市十區(qū)房屋交易登記10019宗，同比增加33.9%，交易登記面積102.53萬平方米，同比增加19.2%，交易登記金額68.61億元，同比增加32.5%。
消費(fèi)者信心有所恢復(fù)
房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)成交放量的趨勢，在于消費(fèi)者信心有所恢復(fù)，而促使消費(fèi)者信心恢復(fù)一方面是中央和地方新出臺的各類政策直接刺激房地產(chǎn)市場，減稅、降息等政策釋放出一部分需求。2008年12月17日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出了加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、放寬二套房貸、減免二手房交易營業(yè)稅、為實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)提供融資支持等意見，鼓勵普通商品住房消費(fèi)，為擴(kuò)大內(nèi)需穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；20日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的六條措施，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控發(fā)生明顯變化。除此之外，各地方也紛紛出臺有利于刺激住房銷售的利好政策，這些政策都對樓市產(chǎn)生了一定程度上的積極影響。
另一方面是一些開發(fā)商順應(yīng)市場形勢，開始采取主動降價促銷的營銷策略，而且有的樓盤促銷力度很大，達(dá)到了購房者的心理價位，調(diào)動了購房者的積極性。以北京為例，目前開發(fā)商的促銷方式已經(jīng)從遮遮掩掩地“推特價房”吸引客戶，完全轉(zhuǎn)變?yōu)榇蟠蠓椒降亍跋抡{(diào)房價”，新開盤項目普遍采取低價入市策略。目前在售樓盤均價比去年最高銷售價格普遍下降了10%以上，部分樓盤降價幅度在30%以上。一些知名開發(fā)商采取的降價促銷措施具有明顯的示范效應(yīng)，促使越來越多的開發(fā)商加入降價的行列，一些位置好、品質(zhì)高的樓盤通過降價促銷達(dá)到了快速回籠資金的目的。
政策鼓勵以及房價下跌，是導(dǎo)致樓市成交量放大最直接的因素，在未來一段時間內(nèi)，這兩方面的推動因素能否繼續(xù)起作用，將直接決定成交量能否繼續(xù)放大。
成交量能否持續(xù)放大有待觀察
雖然國家出臺的一系列“刺激需求、促進(jìn)增長”的經(jīng)濟(jì)政策對恢復(fù)房地產(chǎn)市場信心有重要的作用，將縮短房價下調(diào)的周期，使得前期降價起步早、幅度大的一些城市樓市成交量出現(xiàn)比較明顯的增長，但是由于國際金融危機(jī)沖擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不斷加深，我國一些行業(yè)受到的沖擊較大，受外向型企業(yè)破產(chǎn)倒閉、裁員減薪的影響和預(yù)期，住房需求不會出現(xiàn)明顯增長。
此外，從房地產(chǎn)自身來看，房地產(chǎn)行業(yè)屬于對資金高度依賴型的行業(yè)，這使其具有明顯的周期性特征，對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境依賴很大。如果宏觀經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)沒有顯性好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場還將受到較大影響，而就目前的情形來看，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)走勢尚不明朗，房地產(chǎn)行業(yè)也不能就此認(rèn)為將走出低谷。
就房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的一般規(guī)律來說，其調(diào)整周期需要經(jīng)歷成交縮量——房價滯漲、下跌——成交放量——房價上漲的過程，目前重點(diǎn)城市成交量延續(xù)放大的趨勢，甚至某些區(qū)域個別樓盤還出現(xiàn)了漲價的現(xiàn)象，但是就整體來說，并沒有出現(xiàn)房價上漲的跡象，目前的成交量放大是伴隨房價下跌而出現(xiàn)的，能不能持續(xù)下去還有待接受市場進(jìn)一步考驗(yàn)。
不過，雖然目前的政策都只具短期效應(yīng)，成交量能否持續(xù)放大也還有待觀察，但房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的跡象已經(jīng)開始顯現(xiàn)。從經(jīng)驗(yàn)上看，深圳房地產(chǎn)市場走向可以作為領(lǐng)先3至6個月的先行指標(biāo)參考，如果深圳房地產(chǎn)市場在未來3至6個月內(nèi)企穩(wěn)，則全國房地產(chǎn)市場有望于6至9個月后企穩(wěn)。 |