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近期，低迷的廣東樓市透出一絲暖意：2009年1至2月廣東商品房屋銷售面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)逾兩成。但業(yè)界普遍認(rèn)為，廣東樓市當(dāng)前的暖意實(shí)質(zhì)是在政策利好效應(yīng)和房?jī)r(jià)持續(xù)下調(diào)一年之后所展示的平衡，能否持續(xù)尚有待觀察。
從整體來(lái)看，目前廣東樓市形勢(shì)仍然嚴(yán)峻，開發(fā)商投資意愿下降，仍面臨著資金緊張以及消化存量等難題，因此有關(guān)專家建議，開發(fā)商抓住政策機(jī)遇，調(diào)整價(jià)格，加大促銷，提振信心，加速回籠資金。
樓市成交量不斷走高
今年以來(lái)，在政策效應(yīng)作用下，廣東1至2月全省商品房屋銷售面積534.80萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.5%；商品房屋銷售額326.87億元，同比增長(zhǎng)27.5%。尤其是進(jìn)入2月份以后，珠三角主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)均出現(xiàn)不同程度的“回暖”的跡象。
其中，今年2月份，廣州市一手住宅交易面積為47.36萬(wàn)平方米，同比上升104.8%。今年頭兩個(gè)月，一手住宅的成交量均明顯回升，二手市場(chǎng)的存量住宅交易登記面積占存量房交易登記總面積也高達(dá)72.8%。在深圳，今年頭兩個(gè)月全市新建商品房銷售面積97.76萬(wàn)平方米，同比增加174.74%。其中，住宅銷售面積88.72萬(wàn)平方米，同比增加174.85%；二手住房成交同比增加106.28%，達(dá)78.2萬(wàn)平方米。而佛山主要區(qū)域的禪城、桂城2月份成交量均創(chuàng)下近一年來(lái)的單月銷售最高值，據(jù)分析機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，其中禪城區(qū)成交面積預(yù)計(jì)達(dá)16.32萬(wàn)平方米，環(huán)比上升35.3%，預(yù)計(jì)三月份成交量還會(huì)繼續(xù)走高。
開發(fā)商仍面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)
從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，珠三角部分主要城市的樓市趨旺，購(gòu)房市民增多，成交量大升。但是業(yè)內(nèi)人士指出，目前，開發(fā)商仍遭遇巨大資金壓力、巨量的存貨，以及仍然濃厚的觀望氛圍，而這些問(wèn)題是必須要引起注意的。
今年1至2月廣東省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資259.72億元，同比大幅下降了17.1%，增速比上年同期大幅回落64.3個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)資金來(lái)源也趨緊。同期房地產(chǎn)開發(fā)3671個(gè)項(xiàng)目本年資金來(lái)源合計(jì)1199.40億元，同比下降12.3%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，歷經(jīng)2003年以來(lái)連續(xù)5年高速增長(zhǎng)周期，2008年廣東房?jī)r(jià)已終結(jié)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，全省商品房新開工面積、開發(fā)到位資金、銷售回籠資金等多個(gè)指標(biāo)均出現(xiàn)2003年以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。
同時(shí)，如何消化巨量的存貨也是一個(gè)嚴(yán)峻的任務(wù)。2008年，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)消化能力下降，商品房空置面積大幅增加。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年末商品房空置總量1824.61萬(wàn)平方米，較上年末增加245.4萬(wàn)平方米，增幅15.54%。特別要指出的是，今年是商品房集中上市年。近兩年，特別是2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱銷時(shí)不少項(xiàng)目急劇擴(kuò)張，大量開工面積將積聚在今年竣工銷售，開發(fā)商要緩解巨大的銷售和資金壓力，還有待購(gòu)房者消費(fèi)信心的全面恢復(fù)和市場(chǎng)的持續(xù)好轉(zhuǎn)。
目前，單憑兩個(gè)月的銷量增長(zhǎng)難以判斷樓市已經(jīng)回暖。廣州合富輝煌首席分析師黎文江表示，盡管2月份廣州一手樓市成交面積同比上升104.8%，但銷售面積也只有47萬(wàn)平方米左右，與廣州正常樓市每月六七十萬(wàn)平方米的成交面積仍有不少差距。同時(shí)，今年廣州前兩個(gè)月的成交回暖，僅僅是均價(jià)1萬(wàn)元/平方米以下、占總成交面積70%左右的樓盤，而1萬(wàn)元/平方米以上樓盤沒(méi)有太大的變化。這種現(xiàn)象也表明，廣州樓市是在剛性自住需求支撐起來(lái)的，改善性的需求還沒(méi)有真正回暖起來(lái)。
樓市進(jìn)入周期性調(diào)整
從這兩個(gè)月放大的成交量可以判斷出，樓市潛在市場(chǎng)仍然巨大，只是處于觀望狀態(tài)，并期待開發(fā)商推出更有誠(chéng)意的促銷活動(dòng)和合理價(jià)格。因此，在目前的行情下，開發(fā)商應(yīng)該調(diào)整價(jià)格，加速賣樓，消化存量，而不能因?yàn)椤靶￡?yáng)春”盲目漲價(jià)。實(shí)際上，近期廣東部分樓市出現(xiàn)的所謂“漲價(jià)”，不過(guò)只是一種營(yíng)銷策略而已，希望通過(guò)這種漲價(jià)氛圍刺激觀望客戶入市，而非實(shí)際漲價(jià)。黎文江分析認(rèn)為，目前，開發(fā)商最關(guān)心的還是回籠資金，緩解資金鏈壓力。
廣州保利地產(chǎn)代理有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理吳定金也表示，經(jīng)過(guò)2008年，開發(fā)商應(yīng)該更加理性了。在掌握當(dāng)前的市場(chǎng)需求之后，開發(fā)商會(huì)以合理的價(jià)格做好促銷工作，并要把這項(xiàng)工作作為一個(gè)社會(huì)責(zé)任來(lái)看待。只要以合理價(jià)格促銷，市場(chǎng)回暖了，資金回流了，開發(fā)商就可以求得一個(gè)更快的發(fā)展。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗生表示，廣東樓市已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整階段，開發(fā)商與其底氣不足地猜測(cè)何時(shí)回暖，不如立足于現(xiàn)狀，在調(diào)整周期中“精耕細(xì)作”，做好產(chǎn)品，練好內(nèi)功，讓企業(yè)成長(zhǎng)得更為壯實(shí)，讓今后的市場(chǎng)之路走得更加從容。 |