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東北有句諺語(yǔ)，“別拿豆包不當(dāng)干糧”。應(yīng)該承認(rèn)，在全國(guó)樓市普遍低迷之際，天津、成都等地降低購(gòu)房落戶門(mén)檻的政策，確實(shí)有力地推動(dòng)了當(dāng)?shù)貥鞘械幕嘏�。但“豆包”畢竟不是正餐，外�?lái)人口能否成為樓市剛性需求的主力軍團(tuán)之一，卻一直為業(yè)界內(nèi)外所關(guān)注和熱議。
“豆包”成了好干糧
當(dāng)專(zhuān)家們還在七嘴八舌地論證購(gòu)房落戶政策的合理性和公平原則時(shí)，有需求的外來(lái)購(gòu)房者則無(wú)暇爭(zhēng)論，“該出手時(shí)就出手”。他們的眼光已經(jīng)超越了房子的商品屬性，更多的是看中戶口背后的附帶資源，以及目前還看不清的無(wú)限福利。
今年2月4日，天津市調(diào)整藍(lán)印戶口政策。地處遠(yuǎn)郊的兩區(qū)三縣，購(gòu)房落戶最低只要花40萬(wàn)元，從而吸引了大批來(lái)自山西、河北、河南、內(nèi)蒙古等省區(qū)的購(gòu)房人。像寶坻區(qū)、武清區(qū)、寧河縣，盡管遠(yuǎn)離天津市區(qū)，因與北京、廊坊、唐山等市毗鄰而受益。
據(jù)天津市國(guó)土房管局披露，藍(lán)印戶口政策的調(diào)整，使外來(lái)人口在天津購(gòu)房數(shù)量明顯增加。今年第一季度，外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)商品房76.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)66.9%，占總量的31.3%，比去年同期提高6.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，外來(lái)人口在兩區(qū)三縣購(gòu)買(mǎi)商品房20.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)450%，占全市外來(lái)人口購(gòu)房總量的26.5%。
有數(shù)字表明，4月份，外來(lái)人口在天津購(gòu)房就達(dá)57萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)22.5%，占全市新建商品房交易總量的40.2%，環(huán)比提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，購(gòu)買(mǎi)符合藍(lán)印戶口政策的商品房41.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)28.1%，帶動(dòng)商品房銷(xiāo)售環(huán)比增長(zhǎng)6.9%。
據(jù)記者了解，成都、武漢、重慶、杭州等二線城市，近年來(lái)都有購(gòu)房落戶的政策出臺(tái)，只是其中的細(xì)則或者標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。而且隨著樓市的冷暖，各地政府都會(huì)及時(shí)升降門(mén)檻。近一年來(lái)樓市低迷，各地紛紛調(diào)整政策，起到明顯的拉動(dòng)作用。而作為購(gòu)房落戶政策的始作俑者北京、上海等特大型城市，因?yàn)樯鐣?huì)資源的飽和，以及照顧原住居民的利益和情緒，把購(gòu)房落戶的閘門(mén)緊緊關(guān)閉。
購(gòu)房落戶剛性系數(shù)不高
一般來(lái)說(shuō)，許多分析人士都認(rèn)為婚房、學(xué)區(qū)房是樓市剛性需求的必然因素，但落戶購(gòu)房因地域性和局部性強(qiáng)，并沒(méi)有進(jìn)入大家的研究視野。不過(guò)，對(duì)于實(shí)施購(gòu)房落戶政策的城市來(lái)說(shuō)，確實(shí)拉動(dòng)了樓市成交快速上升。
如果從市場(chǎng)的角度來(lái)看，婚房屬于純粹的剛性需求。無(wú)論是新建住宅，還是二手房，婚房都是一個(gè)排在首位的樓市話題，這也是開(kāi)發(fā)商主打的消費(fèi)人群。而為了孩子上學(xué)應(yīng)運(yùn)而生的學(xué)區(qū)房，戶主只對(duì)其位置有興趣，對(duì)房子的戶型、面積、新舊程度等基本要求會(huì)略降。而且大部分戶主屬于二次置業(yè)，已經(jīng)具有投資的意義。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房落戶的買(mǎi)房人，主要是奔著戶口去的。因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)二元結(jié)構(gòu)所造成的城鄉(xiāng)差距越來(lái)越大，而“分灶吃飯”的財(cái)政政策，使不同省市間、同一省區(qū)內(nèi)甚至同一城市內(nèi)的教育、社會(huì)福利資源也存在懸殊差異。購(gòu)房人瞅準(zhǔn)的是城鎮(zhèn)戶口、大城市戶口，但對(duì)于城市的管理者來(lái)說(shuō)，出臺(tái)或者調(diào)整購(gòu)房落戶政策，看中的則是購(gòu)房資金和對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的拉動(dòng)，雙方“各有所圖”。從這個(gè)角度看，戶口則具備了商品的屬性。
隨著樓市的變化，當(dāng)?shù)卣畷?huì)隨時(shí)調(diào)整購(gòu)房入戶政策的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)。比如天津，2007年4月，由于當(dāng)時(shí)樓市過(guò)度膨脹，天津市出臺(tái)政策，將藍(lán)印戶口的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)的30萬(wàn)元上調(diào)到100萬(wàn)元。但自2008年以來(lái)，天津樓市開(kāi)始低迷，市政府及時(shí)降低藍(lán)印戶口門(mén)檻，但沒(méi)有像以前一樣“一刀切”，而是依據(jù)區(qū)域劃分了80萬(wàn)元、60萬(wàn)元、40萬(wàn)元三個(gè)檔次。
成都市的購(gòu)房落戶政策從2003年開(kāi)始實(shí)施，期間經(jīng)過(guò)兩次調(diào)整，但每一次變化都與房地產(chǎn)緊密相關(guān)，都有大量的外來(lái)人口通過(guò)買(mǎi)房獲得成都戶口。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，樓市也必然回暖，各地落戶的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)調(diào)高，與購(gòu)房落戶伴生的剛性需求也將減緩。
購(gòu)房落戶與戶籍制度改革是兩個(gè)話題
長(zhǎng)期關(guān)注戶籍制度改革的天津財(cái)經(jīng)大學(xué)教授李煒光，在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，購(gòu)房落戶與戶籍制度改革風(fēng)馬牛不相及，更不是戶籍制度改革鼓勵(lì)的方向。李煒光說(shuō)，購(gòu)房落戶或許能帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)的繁榮，但不是一項(xiàng)基本制度，是地方政府為了某種壓力調(diào)解的需要而采取的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)政策。
戶籍制度的存在，阻礙了當(dāng)前中國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)的健全、完善。在現(xiàn)行戶籍制度下，盡管農(nóng)村居民能夠進(jìn)城務(wù)工，卻無(wú)法改變戶口而變成城市居民，身份上的“天生”不公平早已成為絕對(duì)的既成事實(shí)。改革開(kāi)放30年以來(lái)基本上沒(méi)有改變戶籍制度，這與我國(guó)的城市化道路幾乎完全相背，本質(zhì)上構(gòu)成中國(guó)社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的不可跨越的障礙因素。而戶籍制度改革存在的許多障礙，最難觸動(dòng)的就是附帶于戶口上的利益分配格局。由于戶口問(wèn)題涉及就業(yè)、子女求學(xué)、醫(yī)療、住房等多方面利益問(wèn)題，加上我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r存在巨大差異，在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一取消城鄉(xiāng)戶口恐怕很難在近期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。所以戶籍改革只能循序漸進(jìn)，逐步推開(kāi)。 |