|
近一時期，有關開征物業(yè)稅的新聞引起了各方熱議。作為直接作用于房屋持有環(huán)節(jié)的全新稅種，人們關注的焦點是：物業(yè)稅如果開征，能否成為療治樓市投資“虛火”的良藥？
稅收覆蓋房產(chǎn)交易全部鏈條
上海財經(jīng)大學教授胡怡建說，房地產(chǎn)價格的高漲使財富快速增長，房屋持有者從房屋的升值中得到了收益，就可通過稅收手段進行調(diào)節(jié)；如果對開發(fā)商征稅，影響的主要是供給；對買賣過程征稅，則影響需求；對持有過程征稅，將會對投資需求有一定的抑制。如開征物業(yè)稅，就意味著政府的稅收將完全覆蓋房地產(chǎn)的“開發(fā)———交易———保有”等全部環(huán)節(jié)，顯示了稅收手段的成熟。
今年年初，有一“中國購房團”周游了北美大陸后，空手而歸。雖然美國房價已經(jīng)跌落至歷史低點，但高額的物業(yè)稅卻成為擋在購房團面前的大山。在美國，擁有房產(chǎn)后每年都必須交不動產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價值的1%到2%之間，有的甚至可以達到3%。這意味著你花100萬美元買房子，每年就必須支付3萬美元的物業(yè)稅給政府，再加上其他的必要稅收，在美國“養(yǎng)”房子比買房子更加昂貴。
和美國一樣，在加拿大，政府對百分之百的物業(yè)征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。在法國，政府采用土地年度稅的形式征收不動產(chǎn)稅。在荷蘭，地方政府和中央政府課征的財產(chǎn)稅，主要課稅對象是房屋。在新西蘭和澳大利亞，不動產(chǎn)稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%到1%征收。
物業(yè)稅在不少國家早已開始執(zhí)行，不同國家的征稅方式雖不大相同，但稅收收入基本都是當?shù)卣斦杖�、公共支出的主要來源，并且是遏制房地產(chǎn)投機、合理配置房地產(chǎn)資源的主要手段。
直接影響房地產(chǎn)交易過程
“如果多了物業(yè)稅，投資者買房時就會進一步考慮投資回報的問題，如果能夠承受，就會繼續(xù)投資，如果不能，就可能放棄�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場推廣部總監(jiān)王芳說，“貨幣政策更多作用于宏觀經(jīng)濟，而稅收政策則直接影響房地產(chǎn)的交易過程。物業(yè)稅將直接增加交易成本，也將從側面促進樓市健康發(fā)展。”
這一說法的邏輯是，征收物業(yè)稅意味著房屋持有成本增加，當這種稅率達到一定程度，炒房者就會因為持有成本太高而放棄炒房，擁有多套住房者也會因為持有成本高選擇出售大部分房屋，從而造成市場上房屋供應量增加、房價下跌的效果。
商品房有著消費和投資的雙重屬性，消費需求能夠撐起樓市的“基本面”，投資需求則對樓市起著“雙刃劍”作用：適當?shù)耐顿Y能夠帶動市場真正起飛，但如果有效需求不足而投資、投機現(xiàn)象嚴重，則將抬高房價、吹大泡沫。近幾年出臺的二套房貸等政策，就是著眼于抑制樓市投資過度。
不過，目前關于物業(yè)稅的問題畢竟還是處在討論、“研究”的層面，相關政策細節(jié)還付諸闕如。易居中國的分析師薛建雄認為，政府再提物業(yè)稅，更多的是釋放一種信號，表明不希望投資過熱拉高房價，從而影響成交量的回升。
業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)稅的征收能夠增加住房所有者持有成本，能降低投機者的收入預期，但這僅僅是影響房價的一個因素。房價的走向更多地要受到市場供給、需求、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等眾多因素的影響。
開征物業(yè)稅應著眼于長遠
作為可能影響所有購房者的一個全新稅種，“有待”開征的物業(yè)稅引起了市場的無限遐想，也引發(fā)了一連串疑問：比如，物業(yè)稅是否和一次性繳納的70年土地出讓金有重復？一個家庭的首套自住房是否應該免征物業(yè)稅？中低收入家庭、經(jīng)濟適用房及限價商品房等的物業(yè)稅如何征收？過往公開或私下持有多套住房的公務員是否認定持有合法？全國所有的住房信息是否已經(jīng)互聯(lián)互動并全部登記可查？……
王芳舉例說，如果持有物業(yè)就要繳稅，那就幾乎涉及所有個體，那么子女為老人買的房子要不要征收物業(yè)稅？此外，稅負跟個人買房多少相關，但目前各地房地產(chǎn)交易系統(tǒng)都不聯(lián)網(wǎng)，很難查清楚個人在各地總共有多少套房，那又怎么辦？
客觀地講，目前我國開征物業(yè)稅仍存在幾大障礙，一是民眾的認識和接受程度；二是相關法律法規(guī)的完善程度；三是具體開征稅的技術支持和保障，比如是否具備相應的產(chǎn)權認定、評估能力等等。目前專業(yè)的產(chǎn)權認定、財產(chǎn)評估機構在我國就十分缺乏。
上海財經(jīng)大學教授胡怡建說，開征物業(yè)稅，首先要明確基本指導思想，不要似是而非、遮遮掩掩，也不要過于突出“公平”旗號，征稅面要廣，但起征點要低；另外，要通過試點逐步推開，讓公眾有一個接受過程，“不在于當前，而在于長遠”。
|