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坊間流傳的二套房貸收緊的消息終于得到證實：中國銀監(jiān)會主席劉明康日前表示，要控制房地產(chǎn)貸款風險，嚴格執(zhí)行“二套房”標準，嚴格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。
有關(guān)專家表示，這體現(xiàn)出監(jiān)管機構(gòu)和銀行開始對樓市急速上漲抱有警惕，在實體經(jīng)濟沒有全面復(fù)蘇的前提下，樓市和房價過快上漲，房地產(chǎn)貸款擴張?zhí)�，可能會積累金融風險。
一些城市二套房貸已經(jīng)收緊
劉明康在日前召開的銀監(jiān)會2009年第三次經(jīng)濟金融形勢通報會上強調(diào)，當前，要特別防范項目資本金不實或不足風險、票據(jù)融資風險、貸款集中度風險和房地產(chǎn)市場風險等新的風險點。要切實加強風險管理，進一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。
劉明康提出，對投資性住房要堅持首付高成數(shù)、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則，嚴格執(zhí)行與借款人100%“面談”“面簽”制度，采取切實有效措施防范“假按揭“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。
上海某貸款中介機構(gòu)的負責人則告訴記者，7月1日以來，上海多家商業(yè)銀行的確對二套房貸政策有所“收緊”，更確切地講是“嚴格執(zhí)行起原來的政策”：辦理周期拉長，從“按人放貸”恢復(fù)成“按戶放貸”，從而恢復(fù)了“40%首付、1.1倍利率”二套房貸規(guī)定。
這位諳熟銀行業(yè)務(wù)的負責人說，原先央行對二套房貸的規(guī)定，是“按戶放貸”，但是許多商業(yè)銀行可以通過“按人放貸”打“擦邊球”，比如夫妻雙方各以主貸人的身份申請貸款，雖然對家庭來說是“第二套房”，但各人卻都是首次貸款，從而繞過了二套房貸的政策。不過，“進入7月以來，絕大多數(shù)銀行不再這么做了”。
“我們還沒有接到二套房貸變化的通知，近期投資客出手的情況比較多，按揭沒有出現(xiàn)問題�！睗M堂紅地產(chǎn)深圳福田南片區(qū)負責人裘小姐告訴記者，總體而言，這一段時間以來，深圳房地產(chǎn)信貸環(huán)境沒有太大變化，但業(yè)界對于二套房貸政策收緊的預(yù)期卻比較強烈。
今年以來，隨著房價不斷攀高，國內(nèi)一線城市的銀行監(jiān)管部門不斷地提示風險。如4月上海銀監(jiān)局連續(xù)兩次發(fā)出通知要求嚴防違規(guī)房貸，在其公布的《關(guān)于進一步規(guī)范個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知》中就明確：除首套自住型普通住房和首套改善型普通住房外，首付均不得低于40%。深圳銀監(jiān)局在近期召開的年中工作會議上，也對轄區(qū)內(nèi)各家商業(yè)銀行發(fā)出了風險提示，要求嚴格執(zhí)行國家二套房貸政策，防止違規(guī)放貸。
兩大原因?qū)е露追抠J放松后“剎車”
長期以來，由于國家對于二套房貸的政策以原則性為主，各家銀行在執(zhí)行過程中有較大靈活操作的空間，比如“人均平均面積”如何計算，“家庭人口”如何界定，都是可以做文章的地方，如果銀行認定客戶違約爛賬的風險不大，可能就比照首套房處理。因此盡管監(jiān)管部門對于二套房貸首付四成的規(guī)定是三令五申，但在執(zhí)行過程中，采取各種手段突破硬性規(guī)定的案例并不少見，可以說這一政策的執(zhí)行是“外緊內(nèi)松”，這也是銀行收緊二套房貸之前的普遍寫照。
據(jù)了解，近期樓市快速上漲，“虛火”上升，是銀行收緊二套房貸的主要原因。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的監(jiān)測顯示，2009年上半年，我國主要城市住宅市場成交量基本恢復(fù)到2007年上半年水平。北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點城市同比增幅接近或超過100%，深圳的成交量同比更是增長150%。
受投資客卷土重來、通脹預(yù)期加劇等因素影響，近期一些城市房價更是上漲得讓人心驚肉跳。按照中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，6月份深圳一手房的成交均價為14908元/平方米，而1月份的成交均價為11045元/平方米。也就是說，半年時間，深圳房價漲幅已達35%。北京、上海的情況與之類似。有的城市房價更是全面超越前期的高點，今年1月至5月，南寧市新建商品房成交價平均為每平方米4500.22元，與去年同比增長9.81%，創(chuàng)出歷史新高。
“在實體經(jīng)濟沒有全面復(fù)蘇的前提下，樓市和房價過快上漲，房地產(chǎn)貸款擴張?zhí)�，可能會積累不良貸款�！鄙钲谏缈圃撼鞘袪I運中心主任高海燕說，目前樓市的投機氣氛可謂是炙手可熱，銀行收縮房地產(chǎn)信貸是有理由的。
上海某貸款中介機構(gòu)的負責人告訴記者，根據(jù)常規(guī)的節(jié)奏，一般銀行是一、二季度“大量放貸”，三季度“維護老客戶”，四季度放貸“半停工”。6月底以前，許多銀行已經(jīng)早早消化完全年的放貸額度，下半年已沒有太大的放貸壓力，所以現(xiàn)在回歸于政策，其實是“順水推舟”的事情。
政策微調(diào)能否抑制樓市“虛火”
二套房貸收緊的消息傳出后，網(wǎng)民們對此反應(yīng)不一。一項由新浪網(wǎng)組織的調(diào)查顯示，3396名網(wǎng)友中，有63.6%的人支持收緊二套房貸，54.0%的人認為受影響最大的將是炒房客，64.0%的人表示自己不會因此而推遲買房。由此可見，大部分的網(wǎng)民認為二套房貸收緊能夠有效抑制樓市“虛火”。但也有網(wǎng)友表示：“第二套房的定義一直模棱兩可，就像自家的小姑娘，怎么打扮都行。因此，再怎么收緊政策，渾水摸魚的空間仍在。”
深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平說，今年上半年我國新增貸款就超過7萬億元，這一數(shù)字遠超全年新增貸款5萬億元的目標，全年信貸增長超過10萬億元似乎已無懸念。有些貸款沒有進入實體經(jīng)濟，反而進入了樓市、股市，這樣看，國家一定會收緊信貸，樓市調(diào)控政策發(fā)生變化是必然。
一位上海銀行界的業(yè)內(nèi)人士則認為，長遠來看住房信貸仍然是銀行偏愛的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行不會輕易在這個“兵家必爭之地”后撤；況且，從2008年金融危機爆發(fā)以來的情況來看，中國的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款雖然不良率有所上升，但總體上風險處于可控狀態(tài)。因此不必過于憂慮房貸的風險，銀行對住房貸款依然看好。
值得注意的是，央行已經(jīng)對貨幣政策進行了微調(diào)。7月9日，央行發(fā)行2009年第24期、第25期中央銀行票據(jù)。其中，第25期中央銀行票據(jù)為一年期票據(jù)，該期中央票據(jù)的發(fā)行，意味著一年期央票發(fā)行經(jīng)過7個月的停歇后再度重啟。
“這是一個信號，說明國家已經(jīng)注意到了經(jīng)濟運行過程中‘虛火’上升的現(xiàn)象。”國世平說，如果二套房貸收緊的話，將有力地打擊炒房客，房地產(chǎn)市場有可能重新進入調(diào)整期，畢竟“今年以來資金推動型的樓市上漲得太過猛烈了”。 |