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今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回暖給股市注入了新鮮血液，包括萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)等在內(nèi)的龍頭股票轉(zhuǎn)勢(shì)騰挪，帶動(dòng)多數(shù)上市房企都實(shí)現(xiàn)了估值翻番。
不過，自從7月以來，有關(guān)二套房貸收緊的消息不斷傳來，為炙熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)增添了幾分變數(shù)，受此影響，房地產(chǎn)板塊此前連續(xù)上升的勢(shì)頭霎時(shí)放慢了腳步。多數(shù)權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)此的判斷是，盡管政策微調(diào)的預(yù)期愈加強(qiáng)烈，然而量?jī)r(jià)齊升已成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)寫照，經(jīng)過短期充分整固后，房地產(chǎn)板塊將來仍有上拓空間的潛力。
銀監(jiān)會(huì)預(yù)警給市場(chǎng)帶來壓力
今年7月以來，在房?jī)r(jià)大漲、地王歸來等熱落景象下，關(guān)于樓市泡沫浮現(xiàn)的警告不絕于耳，杭州、南京、廣州、深圳、上海、成都等地也相繼傳出二套房貸收緊的消息。對(duì)購(gòu)房者來說，二套房貸從原來的首付兩成、享受7折優(yōu)惠利率，調(diào)高到首付四成、利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。
近期頒發(fā)的銀監(jiān)發(fā)[2009]59號(hào)文件———《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中明確指出，要嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸的相關(guān)政策不動(dòng)搖。這一《通知》指出，最近部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中諸如“假按揭”“假首付”“假房?jī)r(jià)”“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等問題也開始有所暴露�！锻ㄖ窂�(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。要堅(jiān)持貸款標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格借款人資格審查，審慎評(píng)估借款人風(fēng)險(xiǎn)，確定合理的貸款利率。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。
與《通知》下發(fā)相映襯的是，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康7月17日在“2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)”上強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前，要特別防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等新的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。劉明康表示，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。對(duì)投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人100%“面談”“面簽”制度，采取切實(shí)有效措施防范“假按揭”“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。
政策調(diào)控下的地產(chǎn)或仍精彩
針對(duì)管理層對(duì)房貸政策微調(diào)的苗頭，中金公司發(fā)布報(bào)告稱，一兩次政策調(diào)整不會(huì)改變房?jī)r(jià)走勢(shì)，要看累積效應(yīng)及經(jīng)濟(jì)大方向的變化。
國(guó)泰君安分析師孫建平則表示，銀監(jiān)會(huì)在二套房貸政策上可能適度微調(diào)，而商業(yè)銀行在等待上調(diào)后的新增信貸額度，但貨幣政策整體基調(diào)依然寬松，而且中央和地方對(duì)房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的政策目標(biāo)沒有改變，因此房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)難以改變。
除了券商之外，基金對(duì)地產(chǎn)股的青睞也較為普遍。東吳基金近期發(fā)布的投資策略報(bào)告稱，下半年將超配地產(chǎn)股。報(bào)告認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)銷售將持續(xù)景氣，預(yù)計(jì)全年住宅銷售面積同比增長(zhǎng)35.42%。下半年重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲為大概率事件。在全球通脹的預(yù)期下，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度提升將得到持續(xù)。
申萬巴黎基金也認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)內(nèi)在趨勢(shì)正逐步取代政策預(yù)期成為主導(dǎo)A股市場(chǎng)走向的主要因素。最近房地產(chǎn)開發(fā)商積極拿地，預(yù)示著未來一段時(shí)間房地產(chǎn)投資會(huì)進(jìn)一步反彈，政府主導(dǎo)的基建投資將逐步讓位于經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性投資。
投資者需要把握買入良機(jī)
在對(duì)目前房地產(chǎn)板塊的估值問題上，國(guó)泰君安認(rèn)為，A股市場(chǎng)主流房地產(chǎn)公司目前估值處于合理偏高區(qū)域。而中金公司的判斷是，通脹預(yù)期下銷售量和銷售價(jià)格漲幅超預(yù)期，將促使地產(chǎn)股再次上漲；但經(jīng)過前期股價(jià)大幅度上漲，地產(chǎn)板塊估值已不便宜，所以建議投資者逢低吸納優(yōu)質(zhì)公司并耐心持有。
國(guó)金證券分析師毛銳表示，在經(jīng)過前期的大幅上漲后，地產(chǎn)板塊近期持續(xù)呈震蕩整理。而管理層將嚴(yán)控二套房貸的消息無疑加劇了地產(chǎn)板塊的資金流出。
根據(jù)國(guó)金證券的分析，盡管房地產(chǎn)是今年下半年機(jī)構(gòu)一致看好的重要板塊，但由于目前大部分地產(chǎn)股明顯處于回落整理的階段，因此地產(chǎn)股仍有維持震蕩整理走勢(shì)的要求，預(yù)計(jì)短期房地產(chǎn)板塊將跑輸大盤，因此，建議投資者在觀望一段時(shí)間后，再等待逢低介入機(jī)會(huì)。“盡管管理層對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控給地產(chǎn)板塊帶來短期的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)行業(yè)的回暖是實(shí)實(shí)在在的。因此，投資者可逢低關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的中游產(chǎn)業(yè)，包括水泥、鋼鐵等板塊�！泵J說。
中信建投房地產(chǎn)行業(yè)分析師張朝暉建議，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整階段，建議配置股東實(shí)力、資金實(shí)力和品牌實(shí)力雄厚，具有良好成長(zhǎng)性的房地產(chǎn)上市公司，同時(shí)選擇融資空間大的公司。 |