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隨著樓市回暖，京、滬等一線城市“捂盤(pán)惜售”現(xiàn)象再次抬頭，盡管中央及地方政府紛紛出手整治，但“捂盤(pán)惜售”現(xiàn)象仍屢禁不止，快速增長(zhǎng)的住房需求已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商延期推房之間形成了巨大的供需矛盾，開(kāi)發(fā)商肆意捂盤(pán)、盲目漲價(jià)將這一矛盾更加激化。
為何近些年來(lái)“捂盤(pán)惜售”現(xiàn)象一直無(wú)法根治？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，違規(guī)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成本，正是開(kāi)發(fā)商屢屢不惜以身范險(xiǎn)的原因。
北京開(kāi)發(fā)商：沒(méi)開(kāi)盤(pán)就不算是捂盤(pán)
7月，上至國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等中央部委，下至上海、北京、深圳等地方政府，均開(kāi)始對(duì)樓市供給給予極大關(guān)注。北京市住建委還明確規(guī)定，自8月1日起，開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售、銷售商品房時(shí)必須在售樓場(chǎng)所明確公示所售樓棟的銷控信息表、擬售均價(jià)以及未開(kāi)盤(pán)樓棟的擬定開(kāi)盤(pán)時(shí)間等。
記者近日來(lái)到北京市宣武區(qū)馬連道附近一個(gè)即將開(kāi)盤(pán)的小區(qū)售樓處。該售樓處內(nèi)各顯要位置均看不到任何公示信息。銷售人員表示，該小區(qū)即將在一個(gè)月左右時(shí)間內(nèi)開(kāi)盤(pán)一棟商住兩用樓，預(yù)售許可證已經(jīng)拿到，但開(kāi)盤(pán)具體日期、擬售均價(jià)還無(wú)法公布。當(dāng)問(wèn)及為何不按北京市住建委的要求公示時(shí)，該銷售人員回答，小區(qū)尚未開(kāi)盤(pán)，“沒(méi)開(kāi)盤(pán)就是沒(méi)有進(jìn)入預(yù)售期，也就沒(méi)必要公示�！庇浾唠S后在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上查到，該小區(qū)數(shù)棟樓確實(shí)已經(jīng)取得預(yù)售許可證。據(jù)業(yè)內(nèi)人士解釋，商品房預(yù)售期應(yīng)從取得預(yù)售許可證之日算起。記者再次撥打該售樓處電話，其工作人員又表示對(duì)相關(guān)情況“不清楚”。
這不僅僅是個(gè)別現(xiàn)象，記者在北京走訪10個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，住建委的這一系列規(guī)定并沒(méi)有得到開(kāi)發(fā)商很好的執(zhí)行。調(diào)查中，僅有兩個(gè)樓盤(pán)對(duì)銷售均價(jià)等做出詳細(xì)公布，其余樓盤(pán)銷售現(xiàn)場(chǎng)均沒(méi)有公示銷售均價(jià)，而是以各種理由搪塞購(gòu)房者。
一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商甚至表示：“銷售均價(jià)沒(méi)法公示，一套房一個(gè)價(jià)。面積、朝向、樓層不一樣，每套房的價(jià)格都不一樣，公示了，反而會(huì)造成購(gòu)房人的誤解�！�
事實(shí)上，京城開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)已成多年來(lái)的行業(yè)癥結(jié)。今年第二季度以來(lái)，隨著樓市快速回暖，房屋價(jià)格、開(kāi)盤(pán)信息、銷售進(jìn)度等對(duì)購(gòu)房者而言開(kāi)始再次變得撲朔迷離�！案鞔髽潜P(pán)對(duì)銷售信息‘遮遮掩掩’，也是為了捂盤(pán)推漲房?jī)r(jià)。如果銷售均價(jià)以及開(kāi)盤(pán)時(shí)間一旦公示，銷售信息透明度就高了，而開(kāi)發(fā)商在獲利方面就比較被動(dòng)。不公示銷售均價(jià)能夠方便開(kāi)發(fā)商隨時(shí)調(diào)價(jià)，而且不至于引起購(gòu)房者不滿�！睒I(yè)內(nèi)人士向記者表示。
上海開(kāi)發(fā)商：向房管部門(mén)送交“澄清說(shuō)明書(shū)”
7月，上海出臺(tái)實(shí)施《上海市商品房銷售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》，要求嚴(yán)格執(zhí)行“3萬(wàn)平方米”規(guī)定，防止“少量多批”。此外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房銷售方案內(nèi)列明用于銷售、租賃以及保留自有的情況，保留自有的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合“少量、合理”的原則；對(duì)于保留自有和用于租賃的房屋，則規(guī)定在取得大產(chǎn)證前不得再申請(qǐng)上市預(yù)售。上海市房管局還重申，對(duì)于已達(dá)到規(guī)定條件但無(wú)理由長(zhǎng)期不申請(qǐng)預(yù)售，或取得商品房預(yù)售許可證但未按規(guī)定將全部房源公開(kāi)對(duì)外銷售，涉嫌捂盤(pán)惜售的，房管部門(mén)將按規(guī)定發(fā)出《行政告知書(shū)》，責(zé)令開(kāi)發(fā)企業(yè)限時(shí)辦理相關(guān)銷售手續(xù)�！稌盒幸�(guī)定》明確：有上述涉嫌捂盤(pán)惜售行為的，在商品房銷售方案?jìng)浒笗r(shí)應(yīng)當(dāng)予以整改；捂盤(pán)惜售行為將被記入企業(yè)信用檔案。
“目前看來(lái)，上述措施取得一定成效�！鄙虾Ｊ蟹抗芫址康禺a(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處副處長(zhǎng)蔣慰如介紹，為增加供應(yīng)，上海要求“已批的土地盡快開(kāi)工，已開(kāi)工的項(xiàng)目盡快上市，能上市的項(xiàng)目不能捂盤(pán)”。為此，區(qū)縣房管部門(mén)將為每一塊施工地塊建立“項(xiàng)目檔案”，每月上報(bào)工程進(jìn)度，并隨時(shí)幫助企業(yè)解決困難，監(jiān)督企業(yè)加快施工。此外，企業(yè)“拿到預(yù)售證”和“開(kāi)盤(pán)”的時(shí)間差也從過(guò)去的5天、8天壓縮至3天。對(duì)于新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的銷售情況，還派專人到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查。蔣慰如介紹，7月上海新增供應(yīng)一手商品住宅122萬(wàn)平方米，比6月增加7%。此外，7月新上市的樓盤(pán)中，每批銷售面積在3萬(wàn)平方米以上的占40%，明顯高于6月的26%。
此前，上海有媒體報(bào)道了個(gè)別可能捂盤(pán)的項(xiàng)目，遭曝光的開(kāi)發(fā)商隨即向房管部門(mén)送交“澄清說(shuō)明書(shū)”。比如，“英郡別苑”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商上海英之倫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在說(shuō)明書(shū)中稱，“根據(jù)規(guī)劃許可證和施工許可證的要求，同時(shí)因施工許可條件的限制，公司對(duì)西園工程陸續(xù)分批開(kāi)始建造。2008年10月上旬，有14321.48平方米的工程主體結(jié)構(gòu)完成，達(dá)到預(yù)售條件，因資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，故向市房地局申請(qǐng)預(yù)售，在當(dāng)月28日取得預(yù)售證，并在11月8日正式預(yù)售。另有剩余工程‘有部分是樣板房和裝修房’，故暫不申請(qǐng)預(yù)售”。記者發(fā)現(xiàn)，這個(gè)總建筑面積約5.4萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，至今至少分成4批銷售，每次推盤(pán)量均達(dá)不到“3萬(wàn)平方米”的下限要求。開(kāi)發(fā)商解釋這是由于“去年整體市場(chǎng)不景氣，資金回籠不太樂(lè)觀”導(dǎo)致“施工進(jìn)度緩慢”。
一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商向記者介紹，開(kāi)發(fā)商有很多辦法繞過(guò)種種規(guī)定，達(dá)到“惜售”目的，歸納起來(lái)主要有：一是以資金、建材供應(yīng)等原因放緩施工進(jìn)度，拖兩三個(gè)月沒(méi)有問(wèn)題；二是將毛坯房改為裝修房，延緩上市時(shí)間；三是申請(qǐng)預(yù)售手續(xù)繁多，要經(jīng)過(guò)測(cè)繪、資質(zhì)認(rèn)定、批準(zhǔn)預(yù)售等四五個(gè)環(huán)節(jié)，正常情況下需要兩三個(gè)月，每一道程序都需準(zhǔn)備大量材料，開(kāi)發(fā)商只要故意不交齊材料，就可以贏得大量時(shí)間。此外，即使進(jìn)入開(kāi)盤(pán)銷售階段，如果把價(jià)格定得奇高，也可以“嚇退”購(gòu)房者，達(dá)到惜售目的�；臃倍嗟奈姹P(pán)惜售手段，主管部門(mén)防不勝防，消費(fèi)者更是難以辨別。一位熟知房地產(chǎn)營(yíng)銷運(yùn)作的業(yè)內(nèi)分析人士坦言，開(kāi)發(fā)商惜售的“擦邊球”很多，真正要找到“拿到預(yù)售證而長(zhǎng)期不銷售”這種理論上真正的“捂盤(pán)”個(gè)案，幾乎是不可能的。
“捂盤(pán)惜售”現(xiàn)象為何屢禁不止
早在2007年推出的“國(guó)六條”實(shí)施細(xì)則中就將“捂盤(pán)惜售”與囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等行為并列，并表示“要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰”。根據(jù)北京市建委的相關(guān)規(guī)定，房企取得預(yù)售許可證3天后必須開(kāi)盤(pán)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)備案的房屋必須銷售。而1994年通過(guò)的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》僅確立了商品房預(yù)售制度，并未對(duì)銷售期限進(jìn)行相關(guān)規(guī)定。因此，企業(yè)自動(dòng)控制銷售進(jìn)度的行為“不違法，但違規(guī)”。
“現(xiàn)在100%的樓盤(pán)都會(huì)控制銷售速度，如果一個(gè)項(xiàng)目在兩天之內(nèi)全部售出，這個(gè)項(xiàng)目的銷售總監(jiān)肯定會(huì)被業(yè)內(nèi)取笑。”華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)公司副總經(jīng)理公衍奎表示，這意味著該項(xiàng)目在可控范圍內(nèi)的利潤(rùn)沒(méi)有獲得。一個(gè)較為普遍的違規(guī)現(xiàn)象是，一些項(xiàng)目雖然拿到了預(yù)售許可證，卻仍舊不按規(guī)定時(shí)間開(kāi)盤(pán)�，F(xiàn)實(shí)中也很難分辨哪些是主觀故意捂盤(pán)，哪些是因?yàn)榭陀^被動(dòng)原因延緩銷售，主管部門(mén)對(duì)此的處罰也并不嚴(yán)厲。
公衍奎認(rèn)為，違規(guī)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成本，而商人都是追求利潤(rùn)最大化的。他提到，一些惜售的項(xiàng)目寧愿返還雙倍的訂金而違反當(dāng)初的約定，因?yàn)樵黾拥睦麧?rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出訂金部分。對(duì)此，主管部門(mén)管理和處罰的力度依然不夠，期望通過(guò)開(kāi)發(fā)商的自我約束來(lái)杜絕“捂盤(pán)惜售”現(xiàn)象是不可能的。
思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)陶紅兵亦表達(dá)了相似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為對(duì)于各種違規(guī)的現(xiàn)象，主管部門(mén)應(yīng)該加大處罰力度。但對(duì)于企業(yè)決定銷售周期的行為，政府應(yīng)該減少干預(yù)。與其利用處罰的辦法進(jìn)行“堵”，不如疏導(dǎo)。
公衍奎認(rèn)為，由于拆遷成本上升，整理土地難度逐漸加大，短期內(nèi)增加供應(yīng)量不容易，但主管部門(mén)應(yīng)該增加購(gòu)房者的知情權(quán)。雖然目前購(gòu)房者可以通過(guò)房地產(chǎn)信息管理網(wǎng)查詢到在售樓盤(pán)狀態(tài)，但只能查詢到取得預(yù)售許可證樓盤(pán)的狀態(tài)，無(wú)法查詢到項(xiàng)目整體規(guī)劃中究竟還有哪些尚未取得預(yù)售許可證，銷售究竟到了怎樣的進(jìn)度。
下半年政府或?qū)⒑荽颉拔姹P(pán)囤地”
“現(xiàn)在住建委幾乎老打電話來(lái)，問(wèn)我們的施工進(jìn)度，還經(jīng)常約談開(kāi)發(fā)商動(dòng)員加速開(kāi)盤(pán)�！北本┩ㄖ輩^(qū)的一位開(kāi)發(fā)商向記者表示。盡管近期以來(lái)北京市住建委已經(jīng)出臺(tái)了一系列打擊捂盤(pán)的政策，并且大規(guī)模約談了15家開(kāi)發(fā)商，并公開(kāi)處罰了一批開(kāi)發(fā)商，但是“捂盤(pán)惜售”的狀況并沒(méi)能得到根本改觀。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今后政府可能會(huì)強(qiáng)行規(guī)定樓盤(pán)的推盤(pán)速度。
北京房?jī)r(jià)連續(xù)暴漲，早已引起政府有關(guān)主管部門(mén)的注意。7月28日，北京市住建委緊急召集京城主要開(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì)，主要意圖只有一個(gè)：督促開(kāi)發(fā)商抓緊推進(jìn)樓盤(pán)上市銷售，沒(méi)有拿預(yù)售許可證的盡快拿證，已拿到預(yù)售證的盡快開(kāi)工。影響到上市速度的問(wèn)題，例如拆遷等問(wèn)題，住建委可以幫助協(xié)調(diào)解決。另?yè)?jù)記者了解，繼15家開(kāi)發(fā)商被北京市住建委約談之后，北京當(dāng)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)的安寧莊瀚泓家園項(xiàng)目、北京璽萌置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的星辰苑項(xiàng)目、北京天鴻置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的萬(wàn)象新天家園項(xiàng)目，因存在未公示商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)的行為，已被責(zé)令其整改。而北京中聯(lián)置地房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的遠(yuǎn)洋一方二期項(xiàng)目，因未取得商品房預(yù)售許可證即向購(gòu)房者收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用而被處罰。
記者從北京一些城區(qū)的住建委了解到，近期關(guān)于開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)肆意漲價(jià)的投訴越來(lái)越多。一些開(kāi)發(fā)商也表示，“現(xiàn)在住建委對(duì)項(xiàng)目盯得非常緊，嚴(yán)令必須快開(kāi)盤(pán)并且要加大推盤(pán)量”。業(yè)內(nèi)人士分析，今年下半年樓市的調(diào)控將圍繞著狠打“捂盤(pán)囤地”展開(kāi)�？焖僭鲩L(zhǎng)的住房需求已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商延期推房之間形成了巨大的供需矛盾，開(kāi)發(fā)商肆意捂盤(pán)、盲目漲價(jià)將這一矛盾更加激化。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)風(fēng)愈演愈烈的情況下，住建委出臺(tái)相關(guān)措施無(wú)疑是為了購(gòu)房者的利益，但效果如何還得看開(kāi)發(fā)商對(duì)規(guī)定的執(zhí)行力度，因此相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管也顯得格外重要。
[相關(guān)鏈接]如何識(shí)別開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)手法
一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)惜售”的手段主要有五種：
手段一：晚領(lǐng)證分批拿
開(kāi)發(fā)商盡可能地拖延拿預(yù)售許可證的時(shí)間，或是分次分批地拿證。這種方法不僅可以將一個(gè)項(xiàng)目中品質(zhì)較差的房源先賣掉，同時(shí)還可以為樓盤(pán)爭(zhēng)取更多的宣傳和前期房?jī)r(jià)市場(chǎng)調(diào)查時(shí)間。
手段二：大幅提高開(kāi)盤(pán)售價(jià)
開(kāi)發(fā)商脫離市場(chǎng)均價(jià)，大幅提高開(kāi)盤(pán)價(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)內(nèi)無(wú)人應(yīng)價(jià)，變相拉長(zhǎng)銷售周期，這是最典型的捂盤(pán)行為。對(duì)于想長(zhǎng)期捂盤(pán)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種手段效果很好。
手段三：后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租
開(kāi)發(fā)商將一些項(xiàng)目的后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內(nèi)部裝潢，再高價(jià)出售，有的甚至就帶租約出售，瞄準(zhǔn)長(zhǎng)線投資。這種變相捂盤(pán)方式不但可以延長(zhǎng)銷售周期，而且還可以拿租金來(lái)償還銀行利息。
手段四：謊稱進(jìn)入尾盤(pán)期
有些樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商對(duì)外宣傳已經(jīng)全部賣出，但如果上網(wǎng)查詢，則會(huì)發(fā)現(xiàn)還有房子根本沒(méi)有售出。這種手段不算高明，但被開(kāi)發(fā)商廣泛利用。
手段五：逐次推盤(pán)、不斷提價(jià)
比如一個(gè)新樓盤(pán)拿到預(yù)售許可證后，開(kāi)發(fā)商并不是全部放出來(lái)賣，而是分多次銷售，每次限量推盤(pán)。如果首次推盤(pán)市場(chǎng)反響不錯(cuò)、置業(yè)者興趣濃厚、銷售狀況良好，下一次便加價(jià)推盤(pán)。往往經(jīng)過(guò)三四個(gè)節(jié)點(diǎn)的加價(jià)，最后推出的樓盤(pán)要比最早的每平方米均價(jià)高出幾百元。開(kāi)發(fā)商就是通過(guò)多次推盤(pán)，制造當(dāng)日售罄的火熱現(xiàn)象，來(lái)誘導(dǎo)消費(fèi)者恐慌性購(gòu)房，借此逐步提價(jià)。 |