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“樓花”，這個(gè)看起來(lái)美麗的詞匯，在風(fēng)起云涌、變幻莫測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以其“四兩撥千斤”的利益博弈優(yōu)勢(shì)，于“黑暗”處散發(fā)著誘人氣息，讓無(wú)數(shù)人爭(zhēng)先恐后來(lái)摘取利益之果。
“炒樓花”，如一股暗涌，潛藏在房地產(chǎn)市場(chǎng)之中。帶有投機(jī)性質(zhì)的“炒樓花”行為在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)日益規(guī)范的今天，愈來(lái)愈受到關(guān)注和爭(zhēng)議。
遍地“樓花”悄悄開(kāi)
“樓花”一詞最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工階段(完工25%以上)就推向市場(chǎng)銷(xiāo)售。預(yù)售商品房也稱(chēng)樓花、期樓。
業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目以樓花方式發(fā)售，對(duì)地產(chǎn)發(fā)展商最有利。從現(xiàn)金流方面而言，先收錢(qián)，一年半載之后才交貨；在物業(yè)買(mǎi)家方面，投資風(fēng)險(xiǎn)高。除了有現(xiàn)金流、銀行按揭、利息等風(fēng)險(xiǎn)之外，還有諸如開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信、當(dāng)?shù)胤蓪?duì)投資者的保護(hù)、爛尾樓及縮水樓等潛在風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)長(zhǎng)城證券地產(chǎn)行業(yè)分析師黃清林介紹，“炒樓花”是指買(mǎi)家在樓盤(pán)未落成之際，只交數(shù)量很少的訂金，同開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同，訂下一套或多套單元，之后轉(zhuǎn)手賣(mài)給別人，從中賺取差價(jià)�！俺礃腔ā睂儆谄诜砍醋�，以小錢(qián)博大錢(qián)，許多人趨之若鶩，是樓市泡沫的主要因素。
期房制度在上世紀(jì)80年代末傳到深圳，“炒樓花”也跟著傳進(jìn)來(lái)，目前在內(nèi)地各省，“炒樓花”已被禁止。但從2006至2007年，由于購(gòu)房者過(guò)多，一些樓盤(pán)采取排號(hào)購(gòu)房的形式出售，一些出賣(mài)購(gòu)房號(hào)的變相“炒樓花”現(xiàn)象又隨之出現(xiàn)。
來(lái)自廣西南寧市房產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)的消息，目前南寧市的二手房市場(chǎng)，“炒樓花”行為有越來(lái)越熱之勢(shì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，“炒樓花”約占房產(chǎn)總成交量的1/4。以前二手房中介機(jī)構(gòu)是偷偷摸摸地幕后操作，現(xiàn)在不少中介機(jī)構(gòu)將這種行為擺到了臺(tái)前，將“樓花”的信息堂而皇之地貼出來(lái)。
炒賣(mài)樓花可以賺取豐厚利潤(rùn)
廣西南寧市房產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)支隊(duì)長(zhǎng)牟均洪說(shuō)，“炒樓花”主要是短期獲利趨勢(shì)所致。這主要表現(xiàn)在：相對(duì)于新開(kāi)盤(pán)的新房，“樓花”價(jià)格上會(huì)偏低；其次，“樓花”作為期房，到交易的時(shí)候很多都是現(xiàn)房，購(gòu)買(mǎi)這樣的房子，交房時(shí)間短，如果炒賣(mài)，可以在短期內(nèi)獲利。
記者走訪廣西部分房屋中介公司發(fā)現(xiàn)，一些買(mǎi)家在繳納了定金、首付或者辦理完按揭后在沒(méi)有取得房產(chǎn)證之前，即將房子掛到房屋中介尋找買(mǎi)家。如果找到買(mǎi)家，只需掏部分“更名費(fèi)”即可將房子轉(zhuǎn)讓?zhuān)嵢∑渲胁顑r(jià)。
根據(jù)南寧市一房屋中介透露的信息，南寧一個(gè)體老板，今年初在南寧市的天池山小區(qū)以每平方米3000元的價(jià)格買(mǎi)下一套面積近140平方米的房子，5個(gè)月后，他以每平方米3500元的價(jià)格，將信息發(fā)布到中介機(jī)構(gòu)，中介機(jī)構(gòu)幫助其促銷(xiāo)房屋。
這種典型的“炒樓花”行為給購(gòu)房者心理產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)，認(rèn)為該處的房?jī)r(jià)已達(dá)到這個(gè)價(jià)位，無(wú)形之中抬高了房?jī)r(jià)。
在全國(guó)各地，因?yàn)椤俺礃腔ā倍a(chǎn)生的房屋糾紛也不在少數(shù)。2005年，廈門(mén)市中級(jí)人民法院即開(kāi)庭審理了一起一個(gè)樓花“嫁二夫”的案例。為了牟取利益，“樓花”所有者將“樓花”兩賣(mài)，進(jìn)而引發(fā)官司。
“樓花”為什么可以買(mǎi)賣(mài)？業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，因?yàn)閺馁?gòu)買(mǎi)樓花到該樓盤(pán)交付使用之間有一段時(shí)間，這個(gè)時(shí)間短則幾個(gè)月，長(zhǎng)則幾年，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情又是不斷變化的。這樣購(gòu)買(mǎi)樓花時(shí)的房?jī)r(jià)與樓盤(pán)落成后可能達(dá)到的房?jī)r(jià)之間就有了落差，因此炒賣(mài)“樓花”可以賺取價(jià)差甚至牟取巨額利潤(rùn)，所以有人就把炒樓花作為一種投資方式或者生財(cái)之道。
對(duì)于早些年“炒樓花”風(fēng)行，黃清林認(rèn)為，很多人是抱著短期撈一筆的心態(tài)，用極少的定金去轉(zhuǎn)賣(mài)房屋的期權(quán)，從而獲取暴利。但是“炒樓花”是短期行為，并且所處的形勢(shì)是房?jī)r(jià)在大幅上漲。
牟均洪說(shuō)，“炒樓花”導(dǎo)致稅收流失，“更名費(fèi)”本來(lái)由政府部門(mén)獲益，但實(shí)質(zhì)上的受益者是開(kāi)發(fā)商或者賣(mài)方。而且對(duì)于真正想買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)比較大。
“樓花”管理制度關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定
“炒樓花”會(huì)對(duì)目前房?jī)r(jià)的上升產(chǎn)生怎樣的影響呢？黃清林稱(chēng)，從微觀層面看，房屋的轉(zhuǎn)讓會(huì)活躍市場(chǎng)，但這樣炒上去的房?jī)r(jià)是短期的；從宏觀層面看，對(duì)整體房?jī)r(jià)不會(huì)造成太大影響�！胺课葙I(mǎi)賣(mài)不會(huì)增加房屋的價(jià)值”，他說(shuō)。
目前一些人在未獲得房產(chǎn)證就出售房屋來(lái)作為投資和置業(yè)的方式，黃清林并不贊同�！百I(mǎi)家將存在隱藏的風(fēng)險(xiǎn)”，他表示，“購(gòu)買(mǎi)二手房需要進(jìn)行過(guò)戶(hù)手續(xù)，有的賣(mài)家看到房?jī)r(jià)上漲，會(huì)撤銷(xiāo)合同，這都讓投資帶有一定風(fēng)險(xiǎn)�！彼ㄗh，如果要進(jìn)行投資，盡量購(gòu)買(mǎi)一手房以及辦理好房產(chǎn)證的二手房。
據(jù)上海一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“炒樓花”是投機(jī)心理的表現(xiàn)。從對(duì)這一行業(yè)的了解看，他建議普通百姓不宜“炒樓花”，因?yàn)槠胀ò傩詹痪邆鋵?zhuān)業(yè)水平，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)掉頭的時(shí)候，沒(méi)有應(yīng)對(duì)能力。“‘炒樓花’的都是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)很懂行的人，也不乏職業(yè)炒房者”，他說(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，樓花管理制度是牽扯社會(huì)穩(wěn)定的大問(wèn)題�！俺礃腔ā蔽＜笆袌�(chǎng)，因?yàn)檫^(guò)多投資客的介入，房?jī)r(jià)在炒作中層層加碼，等到超出實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力時(shí)，造成樓市“跳水”。
根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓�！蛾P(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》也明確了“嚴(yán)禁將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓”，廣西壯族自治區(qū)建設(shè)廳在轉(zhuǎn)發(fā)上述《通知》時(shí)也強(qiáng)調(diào)，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為不具備上市交易條件或沒(méi)有房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)提供代理服務(wù)”�！�
從2009年7月30日起，南寧市房產(chǎn)局集中對(duì)二手房中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行整頓，凡為買(mǎi)賣(mài)“樓花”行為提供服務(wù)的二手房中介機(jī)構(gòu)將被整頓和曝光。8月底將部分已查處具有違規(guī)行為的中介公司在網(wǎng)上向社會(huì)公眾公布。 |