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今年七八月份，長春樓市大單頻現(xiàn)，有的買家一出手就是成百萬甚至上千萬元，同時(shí)買下三五套住宅或是整層寫字樓。作為一個(gè)房地產(chǎn)二三線城市，這種現(xiàn)象過去在長春并不多見。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“大單現(xiàn)象”表明，經(jīng)過三四月份“剛需潮”，五六月份“改善潮”之后，長春樓市開始涌動“投資潮”。
長春樓市大單頻現(xiàn)
位于長春凈月風(fēng)景區(qū)的一處公寓，不久前剛一開盤，就被一位購房者一次性買走10套。據(jù)了解，近兩個(gè)月來，長春樓市“大單”頻現(xiàn)。熱銷的不僅是小戶型住宅，公寓、寫字間、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)也頻頻出現(xiàn)“大單”，甚至有購房者一下子斥資上千萬元買走整層寫字間。
由于房地產(chǎn)登記制度的滯后性，目前官方對“大單”客戶還缺乏一個(gè)權(quán)威的統(tǒng)計(jì)，但是在一些售樓處記者了解到，“大單”現(xiàn)象有逐漸增加的趨勢。“2007年的時(shí)候，有過一位客戶一下買了三套；今年已經(jīng)有好幾位了，一出手就買三四套�！遍L春某大盤的銷售經(jīng)理告訴記者。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一次性購買數(shù)套物業(yè)的買主，主要分為三種類型：一種是純自住，在一個(gè)小區(qū)內(nèi)買多套房子，把父母、親屬都召集在一起，照顧起來比較方便；第二種是投資，特別是高校附近的小戶型精裝住宅、公寓，一次性購買三五套的購房者，基本上都是準(zhǔn)備出租；第三種是自用兼投資，一位購買整層寫字樓的人士表示，裝修后既可以考慮讓自己的公司搬來辦公，也可以考慮出租。在這三類大單客戶中，投資性需求占據(jù)主流。
長春一直是一個(gè)以自住型需求為主的城市，去年底相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，購房者自住比例達(dá)85%至90%以上。今年這個(gè)比例正在發(fā)生變化，投資性甚至投機(jī)性需求開始抬頭。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測，今年年底，投資性需求有可能達(dá)到20%。
大單頻現(xiàn)的三個(gè)原因
長春房地產(chǎn)市場為什么會出現(xiàn)“大單現(xiàn)象”？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為：一是買房抗通脹的大環(huán)境使然。盡管對中國是否會發(fā)生通脹尚有爭議，但是，自國際金融危機(jī)發(fā)生后，受全面通脹預(yù)期的影響，一些投資者存在強(qiáng)烈的“現(xiàn)金恐慌”，想方設(shè)法投資不動產(chǎn)，借以避險(xiǎn)。在長春市的大單購房者中，有不少是從實(shí)體經(jīng)濟(jì)或者股市中抽離資金轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)的。
易居中國長春分公司總經(jīng)理王喻冬認(rèn)為，股市的動蕩使相當(dāng)一部分人對這種投資形式感到失望，從抗跌性、抗風(fēng)險(xiǎn)性來看，固定資產(chǎn)投資比證券類要好，因此，樓市出現(xiàn)“大單”也就不足為奇了。
二是認(rèn)定長春房價(jià)仍有上漲空間。長春是吉林省省會，也是一個(gè)副省級城市，今年1-7月，商品房平均價(jià)格3450元/平方米，在全國15個(gè)副省級城市中位列末位，與這座城市的身份很不相稱。目前的低價(jià)位給購房者帶來了很大的想象空間，一些購房者甚至大膽預(yù)測，“長春的房價(jià)在未來5年翻一番。”
據(jù)了解，今年長春房地產(chǎn)市場上，外來購房人口比例明顯增加。據(jù)長春官方統(tǒng)計(jì)，去年年底，長春本地需求占85%，外地購房者占15%，而今年這個(gè)比例將擴(kuò)大到20%。其中不僅有吉林省內(nèi)其他縣市的購房者，也有其他省市或者是外籍購房者。
三是投資回報(bào)率高。目前在長春買套房子出租，收回投資大約需要15至25年，而在江浙一帶要40至60年。來自浙江的開發(fā)商張浩說，30年可以作為固定資產(chǎn)投資評估的節(jié)點(diǎn)，低于30年就是優(yōu)質(zhì)投資，超過30年的就是劣質(zhì)投資。因此，很多外埠人士認(rèn)為，長春是做固定資產(chǎn)投資的好地方。
大單現(xiàn)象增加長春樓市不確定性
對于目前長春房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的“大單”現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士看法不一。
長春市房地產(chǎn)管理和住房保障局相關(guān)人士認(rèn)為，長春樓市仍然以自主需求、剛性需求為主，短期內(nèi)不會改變，“大單”畢竟還是少數(shù)現(xiàn)象，不足以影響長春房地產(chǎn)市場的大局。
支持此觀點(diǎn)的業(yè)內(nèi)人士指出，長春房地產(chǎn)市場雖表現(xiàn)為投資需求抬頭，但實(shí)際意義則是資金避險(xiǎn)的方式。這些投資者和以往投機(jī)的人不同，他們都對自己的購房有一套詳盡的體系支配，在房源的選擇上已經(jīng)深思熟慮，對經(jīng)濟(jì)的大形勢也把握得很到位，他們是理性的投資者，而不是炒房團(tuán)、不是投機(jī)分子，是長春樓市購房者的健康成員。
但是，也有人對此表示了擔(dān)心。隨著投資性需求的增加，近幾個(gè)月來，長春房價(jià)環(huán)比快速上漲，已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月位居全國前幾位。今年7月份長春市90平方米及以下新建住房價(jià)格同比、環(huán)比漲幅均排在全國第三。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為一個(gè)內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市，并無重大利好政策帶動，房價(jià)持續(xù)上漲，會給房地產(chǎn)市場帶來泡沫。
記者了解到，在長春市的拉動下，吉林省商品房價(jià)格也在不斷上升，今年1至7月份，全省商品房銷售均價(jià)達(dá)到每平方米3366元。然而，統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)表明，今年上半年吉林省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅為6941元。一年收入僅能買2平方米房子，這樣的人均可支配收入很難支撐房價(jià)的加速上漲。
縱觀長春房地產(chǎn)市場近幾年的發(fā)展歷程，記者認(rèn)為，長春樓市多年來一直以自住需求為主，鮮有炒房者，因此當(dāng)全國市場大起大落的時(shí)候，長春一直保持了穩(wěn)定的發(fā)展局面。眼下出現(xiàn)的投資性和投機(jī)性需求，帶動了房價(jià)上升，活躍了樓市，但是也帶來了高房價(jià)讓購房者望而生畏的負(fù)效應(yīng)，給樓市的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來了不確定性，應(yīng)該引起關(guān)注和警惕。 |