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進(jìn)入9月，土地市場愈加紅火，在短短10多天時(shí)間內(nèi)，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商已投入了近300億元用于土地爭奪。其中，第二周(9月7日至9月13日)更是上演“地王”爭霸，“地王”屢屢刷新。專家提醒，由于房地產(chǎn)市場經(jīng)常受政策、經(jīng)濟(jì)等不可控因素的影響，一旦房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整，“地王”很可能深套其中。
成交紅火“地王”頻現(xiàn)
9月第二周(9月7日至9月13日)上演了多場“地王”爭霸。天價(jià)地塊相繼誕生，土地成交價(jià)格屢創(chuàng)新高。
其中，9月7日寧波建材以21.92億元取得一地塊，該地塊成為寧波今年以來的總價(jià)“地王”；同日下午，經(jīng)過100多輪的競拍，萬科與中糧地產(chǎn)聯(lián)手以總價(jià)22億元摘得北京房山區(qū)地塊，溢價(jià)率高達(dá)263%。
9月8日，保利地產(chǎn)經(jīng)過150多輪的競價(jià)取得南京河西金沙江地塊，總價(jià)15.92億元，樓面地價(jià)7553元/平方米，摘南京單價(jià)新“地王”。
9月9日、10日土地爭霸賽進(jìn)入白熱化。三塊“地王”分別在合肥、北京和上海誕生。其中，綠地集團(tuán)以10.80億元的總價(jià)，取得合肥211畝居住用地，樓面地價(jià)為5120元/平方米，刷新了合肥今年的單價(jià)“地王”紀(jì)錄；深圳招商、華僑城聯(lián)手取得寶安區(qū)地塊，創(chuàng)深圳單價(jià)“地王”新紀(jì)錄。
而最為轟動(dòng)的是，中海地產(chǎn)在上海以70.06億摘得今年全國的總價(jià)“地王”桂冠。中海地產(chǎn)此次拍下上海普陀區(qū)長風(fēng)6B、7C地塊，溢價(jià)129%，刷新了今年以來國內(nèi)土地交易市場的紀(jì)錄。
資金充沛是主因
從各地土地成交來看，各地“地王”的締造者仍以國字頭企業(yè)為主，中海、保利、招商、綠地等企業(yè)的表現(xiàn)尤其活躍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央企的主業(yè)產(chǎn)能過剩，在通脹預(yù)期的背景下，提價(jià)能力弱，自然要加速進(jìn)入會隨通脹而提價(jià)的房地產(chǎn)行業(yè)。因此，動(dòng)輒數(shù)十億的天價(jià)“地王”，由國資背景企業(yè)制造，也就不足為奇了。
中原地產(chǎn)認(rèn)為，充沛的資金是其背后的主因，這與資本市場近期的活躍，房企IPO又現(xiàn)高潮的效應(yīng)密不可分。
中國建筑成功登陸A股市場，融資逾400億元。萬科近期獲得建設(shè)銀行500億元銀行授信，同時(shí)高票通過了百億元增發(fā)方案；金地集團(tuán)繼不久前與平安信托百億信托業(yè)務(wù)合作后，又于近期獲得工商銀行300億元融資授信，同時(shí)完成數(shù)十億元增發(fā)計(jì)劃；綠地集團(tuán)獲國家開發(fā)銀行300億元授信。此外，還有一大批公司債和短期融資券計(jì)劃紛紛獲批。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫指出，政府寬松的信貸政策和今年以來樓市的持續(xù)熱銷也讓資金鏈緊繃的房地產(chǎn)開發(fā)商大為緩解，而預(yù)期未來的房價(jià)上漲也刺激了這種熱情。
這可以從一組數(shù)據(jù)中得到佐證：國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，1至8月，全國商品房銷售面積49416萬平方米，同比增長42.9%。其中，商品住宅銷售面積增長44.5%；辦公樓銷售面積增長18.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長29.4%。1至8月，商品房銷售額23464億元，同比增長69.9%。其中，商品住宅銷售額增長74.6%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長35.6%和43.5%。價(jià)格方面，8月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.0%，漲幅比7月份擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)不容忽視
一面是房企拿地動(dòng)作頻頻，“地王”時(shí)時(shí)顯現(xiàn)，一面是監(jiān)管部門的政策“冷風(fēng)”頻吹。自8月以來，稅務(wù)總局明確要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)股權(quán)交易、反避稅，發(fā)改委也表示要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，而國土資源部更是多次下發(fā)清查閑置土地的相關(guān)通知。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說，目前地價(jià)的溢價(jià)幅度很高，這無疑蘊(yùn)含較高的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，部分房地產(chǎn)開發(fā)商對于未來的走勢過于盲目樂觀，按照目前的銷售速度來推算未來的市場狀況，于是對土地患上了饑渴癥，不惜血本拿地，這其中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起高度警惕。因?yàn)橐坏┦袌龊头績r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，“地王”很可能深套其中難以自拔。
這種說法絕非危言聳聽，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2007年18幅地王中除去四幅退地“地王”，14幅地王中七幅處于閑置待開發(fā)狀態(tài)，七幅地塊的樓面地價(jià)占周邊樓價(jià)比重接近90%，其中兩幅地塊樓面地價(jià)甚至超過周邊樓盤價(jià)格。巨大的土地成本迫使2007年“地王”多數(shù)處于閑置狀態(tài)。
陳國強(qiáng)認(rèn)為，政府監(jiān)管不到位、土地供應(yīng)量不足和土地供應(yīng)市場的不透明，都促成地價(jià)、房價(jià)居高不下。如果政府在出讓土地的計(jì)劃性、公開性方面透明一些，比如2009年度將會出讓哪些土地，多少量的土地，什么時(shí)間會推出什么樣的地塊，那么企業(yè)便不會處于盲目緊張、焦慮的狀態(tài)，而這對于土地價(jià)格的上漲也會起到一個(gè)很好的緩沖。
對于未來的市場走勢，陳國強(qiáng)說，自7月下旬以來，市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些變化，“價(jià)漲量跌”已經(jīng)成為一些城市樓市的典型特征，從“價(jià)漲量跌”到“價(jià)量齊跌”可能僅一步之遙。未來走勢無疑存在著諸多變數(shù)，能否朝著高價(jià)拿地的房企預(yù)期方向發(fā)展尚不能確定，一旦出現(xiàn)較大調(diào)整變化，類似2007年“地王”盲目看好后市的慘淡情形可能再現(xiàn)樓市。 |