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起始價四億，成交價14.64億，溢價率266%。最近兩月間，長春土地市場“城頭變換大王旗”，地王頻出，高潮迭起，不僅令普通購房者目瞪口呆，連業(yè)內(nèi)人士也驚呼“看不懂”。是賣的瘋了還是買的瘋了？土地“招拍掛”對房地產(chǎn)市場是禍是福？
地王頻繁更迭，溢價率一路走高
10月30日，中海地產(chǎn)集團有限公司經(jīng)過263輪競價，以14.64億元的總價拿下長春“長鈴地塊”，溢價率266%，創(chuàng)下了長春經(jīng)營性土地出讓史上的三宗“最”：拍賣次數(shù)最多、單宗地成交額度最大、住宅用地價格最高。該地塊起始價4億元，成交之后凈地價格達到每平方米10448元，樓面價每平方米達到3480元。
據(jù)記者了解，近兩個月來，長春土地市場的一掃上半年多以掛牌方式、底價成交的低迷局面，競拍激烈、大單頻現(xiàn)，土地出讓總價、單價紀錄不斷被刷新，最高溢價率從9月初的68.5%迅速飆升至10月底的266%。10月16日萬科剛剛拿下長春“地王”，紀錄不到半個月時間即被中海刷新。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，“地王”爭奪戰(zhàn)目前還只是一個開始。今年10月中旬，長春市推出了19個優(yōu)選地塊，目前出讓的只是其中一部分，還有更具潛質(zhì)的地塊待推出；另外，前幾輪的土地爭奪戰(zhàn)中，如愿以償?shù)钠髽I(yè)可能還會爭地，鎩羽而歸的企業(yè)更不會善罷甘休，還有一些無地可開的企業(yè)正在相機而動，因此，土地爭奪戰(zhàn)短期不會結(jié)束，至少將延續(xù)至今年年底。
“地王”面前，各方心態(tài)迥異
“地王”出現(xiàn)對賣家無疑是一件值得高興的事。作為賣方代表，長春市國土資源局相關(guān)人士表示，在“招掛拍”的出讓機制下，“價高者得”，“有人愿意出高價買我們當然愿意出高價賣”，“地王”是一種合理合法的市場行為。
而中小型開發(fā)企業(yè)只能望“地王”而興嘆。過去，中小開發(fā)企業(yè)主要靠拿低價地蓋低價房的策略取勝，“地王”一出，土地價格節(jié)節(jié)攀升。今年1-9月，長春經(jīng)營性土地出讓均價在1800元/平方米左右，而近期拍出的幾塊土地，單宗地均價大多超過2100元，長鈴地塊均價已達每平方米10000多元�！跋肟康貎r平衡房價越來越難了”，長春市一家中型開發(fā)企業(yè)的總經(jīng)理表示，眼下中小開發(fā)商拿地空間和開發(fā)空間越來越小。
長春一些普通購房者則普遍表現(xiàn)出對“地王”的不解和對房價的擔心�！斑@塊地(長鈴地塊)能做啥？就是種金子，也得一年兩季才能回本兒……”“這不是地，是一塊流著金湯的大肥肉，就要焅\了油，端上餐桌，由你、我、他來買單”。據(jù)了解，長鈴地塊樓面地價3480元，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計該地塊未來房價至少在7500元/平方米。而長春市今年1-9月的商品房均價僅為每平方米3700元，高檔樓盤均價也只有5000-6000元。
招拍掛”是福是禍
吉林省社科院經(jīng)濟所研究員李曉群認為，對于政府來說，“地王”使土地價值得以充分體現(xiàn)，可以增加政府財政收入和稅收，有更多的資金改善民生；對企業(yè)來說，“價高者得”，可以使土地向一些有實力的房地產(chǎn)企業(yè)手中集中，有利于開發(fā)的集約化和規(guī)�；�，降低成本，避免浪費。“招拍掛”制度和因此產(chǎn)生的“地王”之所以引起關(guān)注和非議，關(guān)鍵在于它緊緊和房價聯(lián)系在一起。
李曉群指出，房子是一種準公共產(chǎn)品，不能完全依靠市場化來解決，因此，與之密切相關(guān)的土地也不能完全市場化。目前，我國正在建立多層次的住房保障體系，土地市場也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整，不能只采取“招拍掛”一種供地方式，土地出地不能全靠市場。
中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜認為，土地有償使用的基本原則要堅持，但招拍掛制度應(yīng)進一步完善，對不同用途的商業(yè)用地可以采取不同的招拍掛方式。對酒店賓館、商業(yè)、旅游、娛樂設(shè)施、別墅、高檔公寓住宅用地可以采取“價高者得”的招拍掛方式；但對普通住宅建設(shè)用地應(yīng)采取綜合指標招拍掛方式，綜合地價、房價、戶型、面積、企業(yè)自有資本、企業(yè)信譽、消費者評價等多種指標，選拔出真正能為消費者提供品質(zhì)高、服務(wù)好可支付住房的企業(yè)。
李曉群認為，建立起多層次的土地供應(yīng)體系，比如，保障性住房用地劃撥、普通住宅用地政策傾斜，高檔住宅用地“招拍掛”，到那時，在“地王”面前，各方的心態(tài)也許都會平和許多。
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