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2009年西安商品房市場呈現(xiàn)火熱景象，不僅成交量節(jié)節(jié)上升，商品住宅成交均價也首次突破了每平方米5000元大關(guān)。持續(xù)活躍的西安樓市，將繼續(xù)保持火熱態(tài)勢，還是步入下調(diào)軌道？
近10年來，西安樓市的發(fā)展一直比較平穩(wěn)，商品房價格長期都處于穩(wěn)步微升態(tài)勢中，全年成交面積一直徘徊在500萬平方米以內(nèi)，價格保持在3000元上下。成交量低、價格上不去等原因使西安樓市一直處在全國房地產(chǎn)市場的二線邊緣位置。
據(jù)西安市房管部門統(tǒng)計(jì)，2009年前三季度西安市商品房銷售面積為816.9萬平方米，同比增長73%；商品房住宅均價5026元，同比增長2.39%。
西安一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在普遍沒有追加投資，沒有提高產(chǎn)品性能、小區(qū)綠化標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)品質(zhì)等外因的情況下，西安房價出現(xiàn)這樣的增長態(tài)勢，不能不使人聯(lián)想起房價泡沫，從而對超過5000元的均價產(chǎn)生質(zhì)疑。
首先受到質(zhì)疑的是高房價的市場承受力，作為中國房地產(chǎn)市場的二線城市，西安市商品房均價突破5000元大關(guān)后，在全國仍處于較低水平，但相對于西安市民的收入?yún)s處于偏高狀態(tài)。相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安居民能夠承受的房價在3500元到4000元之間，在房價“破五”之后，有多少人能夠承受得起這樣的房價，值得懷疑。
其次是每個樓盤的公布價與統(tǒng)計(jì)價也受到質(zhì)疑。目前西安樓市大盤林立，奇怪的是越是大盤打折幅度就越大，從95折到80折不等。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果是按成交價統(tǒng)計(jì)，為什么不直接以成交價公布，而是在自己先期制定的銷售價格上進(jìn)行折扣？其目的無非是讓人們在市場上看到這個所謂的均價，認(rèn)為房價一直在漲，這樣做只能使沒有買房的人迫于漲價現(xiàn)實(shí)而跟風(fēng)，追漲殺跌陷入房價陷阱，所以房屋均價超過5000元的統(tǒng)計(jì)實(shí)不實(shí)依然存疑。
再次是普通住宅均價有被高端商品房拉升的嫌疑。2009年三季度以來，西安曲江區(qū)域高端住宅紛紛上市，這些每平方米起價七八千元的高端住宅頻繁交易，拉升了西安商品房的成交均價，這點(diǎn)也使普通消費(fèi)者對普通住宅均價超過5000元的結(jié)論產(chǎn)生不信任。
臨近年底，從西安當(dāng)?shù)氐膱罂瘡V告可以明顯感受到銷售壓力正日漸緊迫，前半年比較少見的整版大幅廣告又相繼出現(xiàn)在了各類報紙上。這種每日不斷、鋪天蓋地的大幅廣告，實(shí)際上昭示著四季度西安開發(fā)商面臨還貸、資金回籠的壓力，而五花八門的促銷手段也難以掩飾銷售的真正目的。
與此同時，通過一年的建設(shè)，商品房市場積累存量不斷增加。截止到12月初西安可銷售商品房超過13萬套，隨著不少新盤集中推出，這個數(shù)字還將不斷增加。
另一方面，今年是西安舊城及城中村改造最集中的一年，也是自2007年開始大規(guī)模拆遷以來需要大面積安置的一年，隨著東窯坊、楊家莊等一大批大型安置小區(qū)的投入使用，商品住宅市場的供應(yīng)量也將出現(xiàn)大的變化。
總而言之，出盤量的加大將使西安房地產(chǎn)市場的銷售壓力陡然增大，如果樓市能夠繼續(xù)消化出盤量，房價就會得到支撐，否則價格只能是一個空殼。另一方面，西安樓市在背離消費(fèi)者承受能力后有可能出現(xiàn)回調(diào)要求，這種回調(diào)正是對快速上漲的回補(bǔ)要求，也是健康市場的正�，F(xiàn)象。 |