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2009年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成近190億元，同比增長(zhǎng)27.1%。12月30日，貴州最大的房地產(chǎn)公司中天集團(tuán)推出的御景灣樓盤引來諸多看房客。新華社記者
朱國(guó)賢 攝 |
浙江大學(xué)江萬齡國(guó)際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》專訪時(shí)表示，目前的房地產(chǎn)泡沫已由經(jīng)濟(jì)問題轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)問題，僅僅依靠經(jīng)濟(jì)措施已很難解決。但如果中央政府下定決心，完全通過行政手段遏制目前的高房?jī)r(jià)，又會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格高空墜落，給我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來更大的隱患。應(yīng)充分協(xié)調(diào)利用行政調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)，絕不能回到“放亂收死”的老路，因此遏制高房?jī)r(jià)亟待健全房地產(chǎn)三項(xiàng)制度，即在房地產(chǎn)宏觀管理上采取“雙軌制”；在針對(duì)地方政府中觀房地產(chǎn)管理上采取“問責(zé)制”；在房地產(chǎn)開發(fā)商微觀管理上采取“稅收金融制”。
宏觀管理的“雙軌制”
景乃權(quán)說，目前的高房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通大眾的購(gòu)買能力。調(diào)查顯示，北京、上海、廣州、深圳等城市房地產(chǎn)每平方米均價(jià)接近或超過了兩萬，80%左右的民眾表示“買不起房子”。目前的高房?jī)r(jià)已不僅是一個(gè)阻礙經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的問題，更是一個(gè)影響社會(huì)和政治穩(wěn)定的民生問題。因此有必要將我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從市場(chǎng)化單軌轉(zhuǎn)向社會(huì)政策和經(jīng)濟(jì)政策雙軌，即廉租房和商品房“雙軌制”。廉租房的建設(shè)由中央政府主導(dǎo)，嚴(yán)格規(guī)范地方政府建設(shè)廉租房的比例。在沒有達(dá)到廉租房建設(shè)比例的情況下嚴(yán)格控制商品房的開發(fā)。而商品房的開發(fā)則可以由市場(chǎng)進(jìn)行供需確定�！半p軌制”的運(yùn)用可以有效解決大部分低收入者的居住問題，保障社會(huì)安定和政治穩(wěn)定。
2007年，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的住房保障體系。2008年四季度，中央把保障性安居工程納入應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的重大舉措，進(jìn)一步加大保障房建設(shè)投資。2009年5月，住建部、國(guó)家發(fā)改委和財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《2009—2011年廉租住房保障規(guī)劃》。這些都表明了，中央對(duì)房地產(chǎn)宏觀管理采取了廉租房和商品房的“雙軌制”。現(xiàn)在的主要問題是，對(duì)地方政府缺乏問責(zé)，對(duì)開發(fā)商的管理缺少健全有效的稅收金融制度。
針對(duì)地方的“問責(zé)制”
景乃權(quán)認(rèn)為，地方政府有動(dòng)力抬升地價(jià)、推漲房?jī)r(jià)，主要是原因：首先，以GDP為主的績(jī)效考核體系；其次，土地出讓金收入。在當(dāng)前政府官員績(jī)效評(píng)價(jià)體系中，GDP及其增長(zhǎng)率占很大的比重。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)地方GDP的增長(zhǎng)有重要促進(jìn)作用。出于政績(jī)的考慮，地方政府官員有動(dòng)力積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，采取鼓勵(lì)銀行為房地產(chǎn)商貸款、給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠等政策，以提升房地產(chǎn)價(jià)格，從而提高當(dāng)?shù)谿DP的絕對(duì)值和增長(zhǎng)額。
土地出讓金是地方政府重要的財(cái)政收入來源。抬高土地出讓價(jià)格直接就能增加地方政府收入，地方政府有激勵(lì)抬升土地出讓價(jià)格內(nèi)生動(dòng)力，而高地價(jià)是推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升的重要原因之一。同時(shí)，地方政府傾向于采取有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的政策，進(jìn)一步推動(dòng)土地價(jià)格上漲。在這樣一個(gè)“高地價(jià)——高房?jī)r(jià)——高地價(jià)”循環(huán)中，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)越來越高。
在針對(duì)地方政府中觀房地產(chǎn)管理上可以采取“問責(zé)制”方法�！皢栘�(zé)制”是指在考核地方政府官員績(jī)效時(shí)，不僅僅看重GDP的高低，同時(shí)納入拍賣土地價(jià)格、廉租房占商品房的比例，商品房?jī)r(jià)格增幅、商品房空置率等代表民生狀況的綜合指標(biāo)。這樣可以降低地方政府吹大房地產(chǎn)泡沫的動(dòng)因。
微觀層面的“金融稅收制”
景乃權(quán)表示，政府在鼓勵(lì)居民購(gòu)買自住房和改善性用房的同時(shí)，要采取措施嚴(yán)格抑制投機(jī)，充分運(yùn)用土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅、物業(yè)稅、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和貸款首付等等財(cái)稅金融政策，根據(jù)國(guó)家宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)隨時(shí)規(guī)范和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)商。
物業(yè)稅的推出可以有效地抑制高房?jī)r(jià)。因?yàn)楝F(xiàn)擁有住房的成本比較低，這導(dǎo)致了很多投資和投機(jī)者購(gòu)買多套的住房，持房待漲。物業(yè)稅增收提高了房地產(chǎn)投資的空置成本，從而對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用，按1%的稅費(fèi)，征稅后房?jī)r(jià)將理論上下降15%—20%。同時(shí)，房產(chǎn)物業(yè)稅的征收可以采取區(qū)別對(duì)待的方式，自住房和改善性用房免征，第三套及以上開始征收物業(yè)稅。
當(dāng)然，物業(yè)稅的推出必須配合房產(chǎn)實(shí)名制的實(shí)施。只有明確了房產(chǎn)的擁有者，我們才能有效地統(tǒng)計(jì)每戶家庭的房產(chǎn)擁有量。貸款首付的金額也應(yīng)該根據(jù)家庭購(gòu)房的數(shù)量有所差異。家庭首次購(gòu)房者首付比例保持20%的比例不變，家庭購(gòu)置第二套住房首付比例可以提高至50%，家庭購(gòu)買三套及以上房產(chǎn)應(yīng)全額支付。這樣不僅可以有效轉(zhuǎn)嫁銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，而且可以有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)。
總之，中央應(yīng)盡快出臺(tái)遏制房地產(chǎn)價(jià)格過快增長(zhǎng)的具體執(zhí)行辦法，否則在利益的驅(qū)動(dòng)下“上有政策，下有對(duì)策”，可能會(huì)造成“國(guó)四條”無法真正落到實(shí)處。 |