|
從激烈爭奪到一團和氣，從大鱷當家到本土房企發(fā)力，去年國家對系列調控對土地市場的影響正在顯現，目前長春土地市場已出現調整跡象。
土地出讓，從激烈爭奪到一團和氣
2月25日，長春市國土資源局舉行春節(jié)后首次土地拍賣，集中推出5個地塊，總計32萬多平方米。本次出讓的5個地塊，以10萬平方米左右的地塊為主，面積最大的一塊11.6萬平方米，最小的一塊1萬平方米。最終5塊地以近10億元的總計全部出讓成功。
與2009年屢次上演的“地王大戰(zhàn)”激烈場面不同，“虎年第一拍”呈現出新的特點：一是波瀾不驚，一團和氣。除了一塊地舉了一次牌，其余均以底價成交。據了解，今年年年初以來，長春市總計7塊地出讓，只有第一塊地爭了37輪，其余均以底價成交。以至于有人猜測，這可能意味著開發(fā)商“協商”拿地時代到來，大家不再火并哄抬地價。二是地價兩極分化，創(chuàng)下新低。拍賣中南部新城一個9萬平方米的地塊，創(chuàng)下4838元/平方米的高價。但是多數地塊底價成交，有幾塊地樓面價僅300多元/平方米，創(chuàng)下近年來土地市場新低。業(yè)內人士認為，長春市一開年就拿出了這么多的地塊，而且拿地門檻不高，可能是政府相關部門希望在春節(jié)過后討一個好彩頭，為土地市場“造勢”。三是本土企業(yè)開始發(fā)力。這次拿地成功的5家企業(yè)中，有4家是本土企業(yè)。而此次拍賣前，長春市今年已成交的2塊經營性用地也是被本土開發(fā)商拍走。一些許久沒有露面的本地開發(fā)商也開始頻頻出現在房地產市場上。
土地市場調整已見端倪
業(yè)內人士認為，從長春“虎年第一拍”中可以發(fā)現，去年底國家開始的對房地產市場特別是土地市場的宏觀調控政策已經開始發(fā)力，地王迭出、房地產大鱷壟斷市場的局面正在改善，中小開發(fā)商獲得了更多的生存空間。
據相關部門統計，在過去的一年里，長春市共出讓商住用地39宗，總面積約327萬平方米，其中單宗面積超10萬平方米的土地10宗，其中9宗被“外埠軍團”拿走，只有1宗留給了本土的房地產企業(yè)。另外一組數據則顯示：在過去的一年里，以萬科、中海、保利、萬達為代表的房地產巨頭拿地總面積172萬平方米，超過了去年長春商住用地成交量的一半。一些中小地產商表示，長春土地市場已然成為“大鱷的游戲”，中小房地產企業(yè)生存空間所剩無幾。
針對大型房企憑借雄厚資本肆意侵占市場、抬高地價房價的情形，國土部去年11月份出臺“限地令”，對商品住宅用地的宗地出讓面積首度設定明確上限：大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市(鎮(zhèn))7公頃。該政策出臺后，長春市國土資源局局長朱亞福表示，已經發(fā)出招拍掛公告的土地，仍然按照原來的公告出讓，新地塊出讓將按照“限地令”執(zhí)行。
“經過了3個月左右的調整期之后，該政策的效果正在顯現”，業(yè)內人士分析說，“從長春此次出讓的地塊看，地塊正在變小，這樣既可以避免開發(fā)商囤地，同時又能夠促使開發(fā)商加快開發(fā)進度。這對于廣大購房者是一個福音�！�
長春一位中型開發(fā)企業(yè)負責人指出，土地出讓政策的調整使中小企業(yè)的生存空間得以拓展，有利于整個房地產市場的平衡，拿地門檻降低使資本稍弱但數量龐大的中小地產企業(yè)有能力與資本雄厚但數量稀缺的大型地產企業(yè)相抗衡，房價也會在雙方博弈的過程中逐步向理性回歸。
開啟土地閘門抑制房價過快上漲
在調整出讓地塊規(guī)模和出讓節(jié)奏的同時，與去年相比，長春市今年明顯加大了土地出讓面積。據相關機構統計，今年3月，長春市將有五宗商住用地的使用權對外出讓，面積為67萬平方米，是2009年同期出讓商住土地面積的15.9倍。土地閘門開啟被認為是政府主動平抑房價的積極信號。
去年長春市房屋銷售交易總量1207萬平方米，首次突破1000萬，房屋銷售交易總額390億元，同比增長52.8%，相當于全市經濟總量的13.4%%。房地產繁榮對當地GDP貢獻率較大，也給地方政府帶來了巨大的收益，去年長春市土地出讓收入首度突破100億元。但是，房價過快增長也給政府帶來了兩大壓力，首先，長春是以房地產剛性需求為主的城市，長春市購房者中，84%是長春市民，只有16%是外地人。去年長春商品住宅均價3886元/平方米，盡管與國內其他同類城市相比，房價絕對值處于一個相對低的狀態(tài)，但是與當地居民的收入水平相比，房價的漲幅已經讓大多數百姓感覺購房吃力。其次，房價的高低是決定城市生產生活成本的重要組成部分，房價過高會降低城市的總體競爭力，影響城市可持續(xù)發(fā)展。
長春市市長崔杰最近表示，在房價控制上，地方政府是可以有所作為的，比如，通過土地出讓的面積大小，間接調控供求關系。如果房價上漲過快，政府就加大土地出讓面積，通過增加供給抑制房價過快上漲。
業(yè)內人士認為，此舉肯定會對長春房地產市場的穩(wěn)定起到積極作用，但是作用有多大尚需觀察。未來一段時期內長春房價能否松動，第一要看未來宏觀政策的走勢和全國房地產市場的變化，二是要看長春當地房地產市場的供求關系得到多大程度的改善。只有供求基本平衡甚至供稍大于求，平抑房價才能有效果。 |