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隨著房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)五年多時(shí)間成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，人大代表的提案、政協(xié)委員的發(fā)言中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)出“不同的聲音”。一些專家學(xué)者接受記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程非常相似，已經(jīng)進(jìn)入改革“深水區(qū)”和發(fā)展的“關(guān)鍵期”，迫切需要對(duì)國(guó)外的房地產(chǎn)政策進(jìn)行借鑒。
消費(fèi)結(jié)構(gòu)“跨界期” 政府扶持仍是“重中之重”
武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士張平石將各國(guó)的房地產(chǎn)消費(fèi)與人們消費(fèi)聯(lián)系考察，認(rèn)為伴隨著人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，住宅消費(fèi)與住宅產(chǎn)業(yè)呈階段性發(fā)展的規(guī)律，一般可大致分為四個(gè)階段：
第一是溫飽消費(fèi)型階段：在此階段人均GDP低于1000美元，恩格爾系數(shù)在40%以上，住宅消費(fèi)低水平并且增長(zhǎng)緩慢，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限等原因，人們生活水平很低，住房短缺成為普遍的社會(huì)問題，政府只好出面，制定住房政策，但由于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限等原因，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍處于較低水平。
第二是數(shù)量增長(zhǎng)型階段：在此階段人均GDP在1000美元至3000美元之間，恩格爾系數(shù)在40%以下。住宅消費(fèi)水平開始提高。雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有了較大發(fā)展，但人們生活水平仍處于較低水平，中、低收入家庭沒有能力解決住房，住房短缺仍然是普遍的社會(huì)問題。這一階段充分體現(xiàn)了政府的住房政策，為了解決居民住房困難，政府撥出財(cái)政資金，公建或扶持社會(huì)建房，促進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但在這種背景下建造的住房，只解決無房可住的問題，因此大部分是質(zhì)量差、單位面積小的簡(jiǎn)易住宅。
第三是增量與質(zhì)量并重階段：人均GDP在3000美元至10000美元，恩格爾系數(shù)在30%左右，人均住宅面積增速減緩，住宅質(zhì)量的提升成為主要方面。居民在要求“居者有其屋”后，還會(huì)要求居住的舒適程度，越來越看重居住的內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量。在這樣的消費(fèi)需求背景下，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展由單純數(shù)量增長(zhǎng)型向增量與質(zhì)量并重型發(fā)展。在此階段，政府鼓勵(lì)私人投資購(gòu)房，逐步進(jìn)行住宅機(jī)制的轉(zhuǎn)換，政府用于住房保障的資金相應(yīng)減少，逐漸理順住宅需求機(jī)制，實(shí)現(xiàn)住宅市場(chǎng)的良性循環(huán)。
第四是居住總體水平提升階段：即人均GDP超過10000美元后，恩格爾系數(shù)在30%以下，人均住宅面積增長(zhǎng)相對(duì)停滯，住宅質(zhì)量的提高成為主要改善內(nèi)容。在居住面積基本滿足要求的情況下，居民對(duì)居住質(zhì)量的要求越來越高，追求居住功能設(shè)施齊全、服務(wù)高質(zhì)量及環(huán)境舒適的傾向增強(qiáng)，政府這時(shí)的政策導(dǎo)向是在實(shí)現(xiàn)住房商品化的基礎(chǔ)上，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)向不斷提高建筑質(zhì)量、增強(qiáng)住宅功能、注重居住環(huán)境等總體水平，智能化、社會(huì)化方向發(fā)展。
張平石分析認(rèn)為，我國(guó)的尷尬之處恰恰在于：盡管我國(guó)人均收入進(jìn)入3000美元，但城鄉(xiāng)差距、地區(qū)差距仍然很大，少數(shù)居民確實(shí)具備了消費(fèi)住宅質(zhì)量的階段，但相當(dāng)一部分居民還面臨著住房短缺的問題。這就是典型“跨界期”。
張平石說：“‘跨界期’的最大特點(diǎn)就是住房還需要國(guó)家和地方政策給予扶持，但居民對(duì)住房的質(zhì)量也有了更高的要求，這就需要將確保我國(guó)居民的住房權(quán)利定位為一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的基本國(guó)策，惟其如此，才能在減少房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利的同時(shí)，兼顧社會(huì)公平，引導(dǎo)全社會(huì)從投資拉動(dòng)型向消費(fèi)拉動(dòng)型轉(zhuǎn)軌�！�
“發(fā)展共性”凸顯“借腦外力”
記者采訪的多位專家學(xué)者均認(rèn)為，我國(guó)正在進(jìn)入房地產(chǎn)政策變化的關(guān)鍵時(shí)期，這一情況與世界各國(guó)住房政策進(jìn)入“調(diào)整期”、“轉(zhuǎn)型期”的時(shí)間幾乎完全一致：經(jīng)濟(jì)發(fā)展到某個(gè)階段，住房面臨短缺，國(guó)民居住狀況惡化和引發(fā)一系列社會(huì)問題產(chǎn)生。
但是，各國(guó)政府介入住房問題的認(rèn)識(shí)不同，導(dǎo)致其在制定住房政策的指導(dǎo)思想上產(chǎn)生差異，進(jìn)而效果不同。
我國(guó)香港特別行政區(qū)政府利用土地政策對(duì)住房保障制度給予支持，實(shí)現(xiàn)“為民謀利”。常年在香港進(jìn)行土地問題研究的專家莫慶宇分析說，香港政府對(duì)土地實(shí)行高度壟斷，以保證政府的最終業(yè)權(quán)。香港實(shí)行土地公有制度，政府代行土地所有權(quán)，以市場(chǎng)地價(jià)向私人開發(fā)商批租土地獲得的收入向房屋委員會(huì)注資，使房屋委員會(huì)有能力制訂和實(shí)施公共住房發(fā)展計(jì)劃，同時(shí)以免費(fèi)和下調(diào)地價(jià)向房屋委員會(huì)和房屋協(xié)會(huì)供地，使其有能力以低于市場(chǎng)的房?jī)r(jià)向中低收入家庭提供房屋和夾心層住房。
目前，新加坡被國(guó)際公認(rèn)為解決住房問題最成功的國(guó)家之一，其“組屋政策”對(duì)我國(guó)解決住房問題有一定借鑒意義。
新加坡國(guó)土面積僅699.4平方公里，卻居住著448萬常住人口，人口密度很大，在1959年建國(guó)初期時(shí)一度面臨嚴(yán)重的“屋荒”。為此，新加坡政府于1964年推出“居者有其屋”的政府“組屋”計(jì)劃，將發(fā)展住宅建設(shè)，解決公民的住房問題，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”納入基本國(guó)策。在此前提下，新加坡政府制定了《建屋發(fā)展法令》、《土地征用法令》等一系列法令和財(cái)政、金融、土地等相關(guān)配套政策，設(shè)立專門法定機(jī)構(gòu)，取得了成效，全國(guó)住房自有率超過了90%。目前，新加坡居住在政府組屋的人口約占總?cè)丝诘?5%，其中有90%以上是業(yè)主，7%的低收入家庭向政府廉價(jià)租房，形成世界上少見的政府解決大部分民眾居住問題的獨(dú)特模式。
張平石建議：第一，將住房問題作為一項(xiàng)保民生的基本國(guó)策來通盤考慮，盡快制定長(zhǎng)遠(yuǎn)性政策與法律保障。他指出，住房是構(gòu)建和諧社會(huì)最基本的民生問題，“安居樂業(yè)”的中華居住文化理念應(yīng)重新受到重視。對(duì)全體社會(huì)成員來說，住房屬于生活必需品，即使是最低收入的家庭也應(yīng)有房住。因此，在制定住房政策時(shí)應(yīng)從保障基本人權(quán)、維護(hù)社會(huì)公平、實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的角度出發(fā)，首先要考慮住房的社會(huì)特征和福利屬性對(duì)保障民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的作用，然后再考慮如何發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)特征和商品屬性對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，使二者相輔相成、互為促進(jìn)、良性循環(huán)。
第二，建議在住房問題上政府調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)并重，應(yīng)以政府為主、市場(chǎng)為輔，實(shí)行“兩條腿走路”的雙軌制。市場(chǎng)化住房的功能側(cè)重于滿足高收入人群需要，而政府應(yīng)承擔(dān)起60%以上中低收入國(guó)民的基本住房保障，確保住宅用地的低價(jià)供應(yīng)，從根本上抑制高房?jī)r(jià)產(chǎn)生。在公共性住房和商品房供應(yīng)體系同時(shí)有效存在的前提下，綜合運(yùn)用土地、金融、財(cái)政等各項(xiàng)政策措施，推動(dòng)住房市場(chǎng)良性發(fā)展。 |