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房地產(chǎn)"一業(yè)獨大" 三個"難以為繼"加劇風險
    2010-05-14    作者:車曉蕙 李舒 張洪河 鄧衛(wèi)華 鄧華寧 葉鋒 任會斌 胡作華    來源:經(jīng)濟參考報

    近期國家針對房地產(chǎn)市場的調控措施正步步收到成效,一段時間以來部分城市房價一路飆漲、投資投機行為過度的局面有望得到遏制。但記者最近在一線城市調研時不少基層干部和專家仍對房地產(chǎn)市場發(fā)展表示憂慮,當前房地產(chǎn)業(yè)“一業(yè)獨大”對我國經(jīng)濟社會民生已造成重大困擾,希望中央對房地產(chǎn)市場的短期調控能與著眼長遠的改革相結合,以此次調控為契機,痛下決心革除房地產(chǎn)宿弊,否則房地產(chǎn)市場調整、松動的惡性循環(huán)將嚴重拖累中國經(jīng)濟社會的長期健康發(fā)展。

  經(jīng)濟過度依賴房地產(chǎn)風險之大難以為繼

  當前,一些地方經(jīng)濟過度依賴房地產(chǎn),GDP增長主要靠房地產(chǎn)帶動,財政收入主要靠土地經(jīng)營收入,銀行收益和資產(chǎn)質量主要靠房地產(chǎn)抵押貸款,房地產(chǎn)業(yè)甚至已成為一些城市的經(jīng)濟命脈。據(jù)房地產(chǎn)研究機構中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)看,2009年全國土地市場交易異;钴S,排在前20位的城市土地出讓金總額高達8000多億元,同比增加160%,許多城市土地出讓收入成為城市建設的主要來源。

  即使是在中西部地區(qū),土地出讓、房地產(chǎn)稅收對地方財政的貢獻同樣巨大。記者從內(nèi)蒙古財政廳、地方稅務局、統(tǒng)計局等部門了解到,2009年內(nèi)蒙古自治區(qū)的地方財政收入為1378.1億元,其中土地出讓收入總額約為246億元。全自治區(qū)的耕地占用稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等與土地、房地產(chǎn)行業(yè)直接相關的稅種總額約86億元,建筑企業(yè)當年實現(xiàn)稅金37.52億元。如果加上鋼鐵、水泥、玻璃等房地產(chǎn)拉動的其他行業(yè)稅收,房地產(chǎn)業(yè)給地方財政的貢獻更大。
  另一方面,由于房地產(chǎn)的行業(yè)利潤遠高于其他行業(yè),各類企業(yè)紛紛轉向房地產(chǎn)開發(fā)。今年“兩會”后盡管房地產(chǎn)調控措施已陸續(xù)出臺,但仍有央企不斷頂風涌入房地產(chǎn)開發(fā)領域,“央企地王”一時成為輿論焦點。實際上,央企僅僅因其特殊的地位而備受關注,除央企外,其他各路資金近些年來一直在洶涌進入房地產(chǎn)開發(fā)領域。如近年來轉行房地產(chǎn)的上市公司顯著增多,據(jù)統(tǒng)計,2005年至今有近40家上市公司由原來的主業(yè)轉行房地產(chǎn),占到目前地產(chǎn)類上市公司總數(shù)的35%。而論上市公司的毛利率表現(xiàn)來看,房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)最為突出,自2005年以來毛利率連續(xù)五年超過30%。
  廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會關于2010年房地產(chǎn)市場景氣分析指出,大量熱錢和投資商涌進房地產(chǎn)市場進行投機炒作,加劇了房地產(chǎn)市場資產(chǎn)泡沫的形成,同時使本應投向實體經(jīng)濟的信貸資金大量流向房地產(chǎn)業(yè),對實體經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生擠出效應。對于“全民建房”現(xiàn)象,曾多次被勸導投資房地產(chǎn)的浙江中寶企業(yè)集團董事長吳良定說,房地產(chǎn)熱的幾大問題,一是把企業(yè)價值觀搞壞了,二是把社會經(jīng)濟鏈條搞壞了,三是把社會風氣搞壞了。房地產(chǎn)就像吸毒,搞了房地產(chǎn)再搞主業(yè)就沒興趣了。

  土地緊約束明顯資源緊缺難以為繼

  在這一輪房價大幅上漲中,一些城市出現(xiàn)排隊搶購、倒賣號子等現(xiàn)象,除了投資投機性需求過剩外,商品房供應相對不足也是一個重要原因。一些基層干部和普通消費者說,地少人多是我國的基本國情,特別是在沿海部分城市,土地資源已到了匱乏的地步,如果不改變發(fā)展模式,在沿海城市出現(xiàn)的這種現(xiàn)象將持續(xù)向內(nèi)地漫延。

  土地緊約束最明顯的深圳市,目前新增建設用地幾近枯竭,近幾年商品房用地供應持續(xù)緊張,導致商品房開發(fā)建設規(guī)模出現(xiàn)持續(xù)下降。據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù),全市商品住宅新開工面積、竣工面積、批準預售面積從2004年到2009年持續(xù)回落,分別下降了57%、65%、41%。與此同時,由于住房消費不斷升級,商品房需求持續(xù)旺盛,深圳新建及二手商品住宅銷售總量從2004年到2009年增漲了54%,從而導致住房市場產(chǎn)生較為突出的結構性供求矛盾,并不可避免的產(chǎn)生了房價上漲快、市場波動大、投資投機增多等問題。2009年深圳商品住房價格從2004年的每平方米5980元,上漲到14858元,漲幅達到144%,2009年第四季度深圳房價突破每平方米兩萬元,高居全國城市榜首。
  大城市、小郊區(qū)的上海市也面臨嚴重的土地資源供求矛盾。上海市發(fā)改委副主任肖林介紹,2008年底上海建設用地達到2860平方公里,2020的規(guī)劃目標是281平方公里,也就是從2009年到2020年,只有121平方公里建設用地可用,按現(xiàn)有的投入結構和發(fā)展方式,很快就沒有地可用了。
  一方面是土地緊缺,而另一方面“土地財政”的現(xiàn)實利益又消解了地方政府節(jié)約、集約利用土地的積極性。房地產(chǎn)民間觀察人士、深圳香地信息咨詢有限公司總經(jīng)理尹香武說,現(xiàn)在地方政府執(zhí)行的是“鴕鳥政策”,有些地方明明十年之內(nèi)就已無地可用,仍不能停止賣地沖動,因為地方GDP增長、政績考核都依賴于出賣土地、房地產(chǎn)業(yè)的短暫繁榮來支撐。

  和諧成本巨大民生之苦難以為繼

  隨著房價飆升,房產(chǎn)正在迅速加大百姓的貧富差距。原浙江省房地產(chǎn)協(xié)會副會長、浙江省機電集團有限公司副總經(jīng)理朱瀾平說,由于房價上漲遠遠超過銀行利率和物價上漲,造成了“馬太效應”——越早買房、買得越多、買高價房的人,財富增長越快,而一些群體,如農(nóng)村到城市打工者、城市貧困人口以及剛參加工作年輕人被擠出住房市場,由住房引發(fā)的貧富差距和各階層間的差距越拉越大。

  以深圳為例,居民在住房領域存在嚴重的苦樂不均,據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心調查,占全市常住人口26%的戶籍人口住房條件很好,如原村民人均住宅建筑面積達到388平方米、住房自有率99%,戶籍移民人均住房建筑面積為26平方米、住房自有率70%;但占全市常住人口74%的非戶籍常住人口及未納入統(tǒng)計的近400萬非戶籍流動人口居住水平很差,人均住房建筑面積僅為10平方米和6平方米。這類居住質量較差的社會群體,占全市實際總人口的82%,數(shù)量巨大。由于功能質量較好的商品性出租房供應量少、租金高,據(jù)估算深圳市300多萬常住人口和近400萬的流動人口,主要通過租賃租金較低、安全性與環(huán)境較差的城中村私房或配套較差的集體宿舍解決居住問題。
  房地產(chǎn)業(yè)已成為目前百姓怨氣最為集中的領域之一。廣州市國土和房管局副局長黃文波認為,目前住房問題上出現(xiàn)的一些不和諧、不合理現(xiàn)象,根本上說是公平問題,是住房資源分配“兩極分化”的問題,完全靠個人資產(chǎn)的多寡來決定住房資源的分配,不加以區(qū)別對待,必然會造成有人占有資源多、有人占有資源少甚至分不到資源,老百姓是既患寡更患不均的。

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