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當前信貸、土地的收緊會直接使房地產行業(yè)的門檻提高，造成資源向有資金實力的龍頭公司集中。而靈活地使用金融工具，降低融資成本，已經成為房地產開發(fā)企業(yè)在殘酷的競爭中維系生存的關鍵一環(huán)。
房地產業(yè)乘著金融的翅膀
如果用一句話來總結房地產融資調控的政策基調，那就是：降低對于銀行信貸的過分依賴，推動多元化的融資。
一邊是資金，一邊是土地，寫盡了當今中國房地產企業(yè)的幾乎所有喜怒哀樂。因為土地市場的變遷，拿地越來越是資本密集的游戲，房地產行業(yè)的業(yè)內教科書在強調最為重要的前三位要素時，往往已經不再是位置、位置、位置，而是金融、金融、金融。能否熟練靈活運用多種金融工具進行融資，現實地成為投資者選擇優(yōu)秀房地產企業(yè)的主要標準之一。
如果用一句話來總結房地產融資調控的政策基調，那就是：降低對于銀行信貸的過分依賴，推動多元化的融資。
隨著一系列的調控措施出臺，這種政策效果正在積極顯現。在房地產開發(fā)貸款緊縮政策的影響下，房地產企業(yè)融資格局發(fā)生了顯著的變化。國內貸款占房地產企業(yè)資金來源的比重持續(xù)下降，從2006年初起的28.3%下降到2007年6月份的23.2%，房地產企業(yè)靠傳統的國內貸款維系資金鏈條的融資手段已經越來越力不從心。另一方面，包括股權融資、并購、海外基金等多種其他融資方式的占比在逐漸提升。
與金融結合越緊密競爭能力越高
在普遍認為房地產開發(fā)貸款風險較高的情況下，房地產行業(yè)更多地選擇有效金融安排可以更好地分散風險，從而獲得較低成本的融資。
從產業(yè)運作周期看，金融工具在不同的時期對房地產業(yè)的支持方式是不同的。從西方成熟國家的發(fā)展歷程來看，房地產業(yè)的發(fā)展經歷了三個階段。
第一階段以房地產開發(fā)為主，開發(fā)商和投資商是一個主體，房地產的資金支持主要來自于銀行，當房地產業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，暴露出來的問題是開發(fā)商的實力有限，銀行業(yè)的經營風險也在增加，發(fā)展受到很大的制約。
第二階段是以房地產投資管理公司或房地產基金為核心的房地產投資為主，開發(fā)商的分工開始細化，既有投資商、開發(fā)商，還有經營商、投資管理公司與基金等，房地產證券化現象比較普遍，資金量明顯放大。
第三階段則是以房地產證券化為核心的階段，通過證券化，房地產成為了全民投資的產業(yè)，導致大量資金流向資本市場，再通過資本市場流向房地產市場。
目前，我國房地產業(yè)發(fā)展正處在第一階段向第二階段過渡的時期，房地產企業(yè)正在探尋更多的來自于銀行貸款以外的資金來源，以減少融資途徑單一、政策調控壁壘的制約。
由此可見，在普遍認為房地產開發(fā)貸款風險較高的情況下，房地產行業(yè)更多地選擇有效金融安排可以更好地分散風險，從而獲得較低成本的融資。金融技術的發(fā)展，特別是資本市場的發(fā)展將為房地產行業(yè)打破融資瓶頸，實現行業(yè)資源優(yōu)化發(fā)展提供良好平臺。在房地產這樣一個資金密集型行業(yè)中，與金融結合得越緊密，市場競爭能力越高。
金融助推房地產行業(yè)馬太效應
實際上，高價拿地背景下，房地產行業(yè)將很可能呈現比較明顯的馬太效應。大型優(yōu)質企業(yè)進入良性循環(huán)：融資渠道多元化———有能力高價拿地———土地儲備增加———企業(yè)長期發(fā)展有保障，大企業(yè)得到更多的資源和發(fā)展空間。
近來，房地產業(yè)沉寂了2年左右的高價拿地風潮再次掀起，總的來看土地價格較高，有的地價甚至超過了周邊房價。實際上，是緊縮“地根”政策的執(zhí)行力度直接推動了地價的上漲。
在開始實行土地收購儲備制度之前，我國土地轉讓基本是以協議出讓的方式，用地方和供地方自行談判決定交易的價格。自2001年開始，隨著土地收購儲備制度的實施，政府介入土地出讓環(huán)節(jié)，并通過公開“招拍掛”的競價方式，大幅透支土地未來升值收益，土地價格在全國范圍內開始明顯上漲。2006年以來，我國又集中出臺了一系列土地管理政策，如2006年實施了新的《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》，提高新增建設用地土地有償使用費繳納標準等。土地作為稀缺性資源，保證耕地面積、房地產需求加大等因素必然會推高地價。
高價拍地實際上是行業(yè)集中度提升的前奏，最終行業(yè)的整合更多是土地與資本的二重奏來完成的，其中融資能力、金融手段將起到行業(yè)整合的主導作用。高價拿地對房地產行業(yè)的影響將是具有資本優(yōu)勢的企業(yè)加快土地儲備增長，房地產公司金融屬性越來越明顯，資金取代了土地成為制約地產發(fā)展的第一要素，在政策調控的壓力下，資金實力成為開發(fā)商追逐土地的關鍵。資金面上，銀貸縮緊會使多元化融資的“資本”優(yōu)勢向大型企業(yè)集中，從而提高其行業(yè)競爭力，而那些苦于融資渠道的小企業(yè)很可能將被收購或退出。
另外，今年將面臨著對期房銷售的限制，則房地產企業(yè)資金最大的來源之一預售款的擠壓，必將導致大量中小房地產商的資金鏈緊張，其結果一方面將延緩手中擁有的項目開發(fā)進度，另外也可能通過賣地來緩解壓力，從而使得土地更集中在大型房地產公司或資金實力更強的公司手中。
實際上，高價拿地背景下，房地產行業(yè)將很可能呈現比較明顯的馬太效應。大型優(yōu)質企業(yè)進入良性循環(huán)：融資渠道多元化———有能力高價拿地———土地儲備增加———企業(yè)長期發(fā)展有保障，大企業(yè)得到更多的資源和發(fā)展空間。
顯然，當前信貸、土地的收緊會直接使房地產行業(yè)的門檻提高，造成資源向有資金實力的龍頭公司集中，從而使房地產方企業(yè)的業(yè)績分化加劇，優(yōu)勝劣汰機制會進一步提高房地產行業(yè)的集中度。而靈活地使用金融工具，降低融資成本，加強資金融通與項目運作周期的契合，進而提高公司業(yè)績和市場競爭力，已經成為房地產開發(fā)企業(yè)在殘酷的競爭中維系生存的關鍵一環(huán)。
（作者系國務院發(fā)展研究中心金融研究所研究員） |