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| 2007-12-05 作者：劉效仁 來源:證券時(shí)報(bào) |
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“欣欣向榮”的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇“盛世危言”。據(jù)估測(cè)，到2007年底，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約10億平方米，同時(shí)，銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入4元資金，就約有1元被沉淀在土地上。為從源頭上防止囤積居奇，統(tǒng)計(jì)局建議對(duì)不具備開發(fā)能力和土地儲(chǔ)備超出開發(fā)周期的企業(yè)，取消其參與競(jìng)標(biāo)的資格。三部委近日又出臺(tái)土地儲(chǔ)備管理辦法，增加凈地狙擊囤地。
筆者則認(rèn)為，當(dāng)前打擊囤地行為，不缺政策，獨(dú)缺行動(dòng)。
當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入“地王爭(zhēng)霸”年代。房地產(chǎn)行業(yè)最核心的生產(chǎn)資源是土地。以現(xiàn)在土地每年30％的升值速度，地產(chǎn)商只要拿到地，不需要做任何勞動(dòng)，就可以輕松攫取大量財(cái)富。于是，很多公司，包括上市公司都將土地儲(chǔ)備量作為一種強(qiáng)有力的資本，在全國(guó)競(jìng)相掀起圈地狂潮。國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，上半年全國(guó)房地產(chǎn)購(gòu)置土地面積1.73億平方米，完成開發(fā)1.18億平方米，相當(dāng)一部分被作為“儲(chǔ)備”囤積起來。各種跡象表明，開發(fā)商“囤地”有愈演愈烈之勢(shì)，開發(fā)商大肆囤積土地，不僅以時(shí)間換利潤(rùn)，重要的是將大量土地集中到手，以期壟斷房地產(chǎn)最基本的資源。在這種壟斷下，中國(guó)房?jī)r(jià)不僅必然形成“價(jià)格由開發(fā)商說了算”的現(xiàn)實(shí)，而且一旦真正進(jìn)入寡頭時(shí)代，房地產(chǎn)商將擁有對(duì)市場(chǎng)走向的控制力，政府和買房者卻日益處于被動(dòng)和無奈。最終導(dǎo)致中低收入人群面臨住房危機(jī)，“住者有其居”的國(guó)家大政亦有可能被顛覆。
開發(fā)商大量囤積土地，主要依賴我國(guó)現(xiàn)階段土地供應(yīng)制度存在漏洞。部分城市特別是二三線城市經(jīng)營(yíng)土地的觀念仍然根深蒂固，土地價(jià)格在“招、拍、掛”的正常程序中出現(xiàn)不正常上漲的結(jié)果，“天價(jià)地”、“新地王”前赴后繼。一些地方領(lǐng)導(dǎo)過分倚重房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)，習(xí)慣于違規(guī)操作，再加上以權(quán)謀私和土地腐敗大量存在，從而助長(zhǎng)了地產(chǎn)商購(gòu)地囤地的瘋狂。
其實(shí)，早在1994年7月，我國(guó)就頒布了《閑置土地處置辦法》。自2005年的“國(guó)八條”直至2006年的“國(guó)六條”“國(guó)十五條”，都對(duì)處置閑置土地作出明確規(guī)定。除依法按出讓或劃撥土地價(jià)款的20％征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動(dòng)工、竣工。滿兩年未動(dòng)工開發(fā)，堅(jiān)決無償收回。此前國(guó)土部又出臺(tái)新規(guī)，實(shí)行“凈地”出讓；合理控制單宗土地出讓規(guī)模，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借資金實(shí)力圈占大面積土地，形成壟斷；同時(shí)，自今年11月1日起，建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。
此次國(guó)家統(tǒng)計(jì)局又建議，對(duì)不具備開發(fā)能力和土地儲(chǔ)備超出開發(fā)周期的企業(yè)，取消其參與競(jìng)標(biāo)的資格。土地出讓金應(yīng)由一次性交清改為逐年征收土地財(cái)產(chǎn)稅，避免土地供應(yīng)中的短期行為。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息披露機(jī)制，增加房地產(chǎn)供應(yīng)和銷售環(huán)節(jié)信息的透明度。
按說，法規(guī)都是好法規(guī)，政策都是好政策，建議也是好建議，但是否就能遏制房地產(chǎn)商圈地?zé)幔宰屓诵判牟蛔�。新政也好，建議也罷，“看上去很美”，但要落到實(shí)處存在不少難度。能否破解這其中的阻力，相當(dāng)程度上取決于地方政府的態(tài)度和執(zhí)行力，取決于能否樹立科學(xué)的發(fā)展觀，以民為本，斬?cái)嗌煜蛲恋亟灰椎暮谑帧，F(xiàn)在是付諸行動(dòng)的時(shí)候了。 |
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