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| 2008-04-23 易憲容 來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) |
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最近，關(guān)于房地產(chǎn)資金壓力的消息鋪天蓋地。有股市融資受阻，也有從緊貨幣政策下銀行信貸的緊縮；有國(guó)外資金嚴(yán)格限制進(jìn)入，也有國(guó)內(nèi)民間信貸資金成本提高；有土地成本推高導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高企，從而使一些企業(yè)面臨資金鏈的斷裂……特別是央行上海分行下發(fā)《關(guān)于協(xié)助調(diào)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金情況的通知》，要求相關(guān)銀行對(duì)上海市房企資金情況進(jìn)行抽樣調(diào)查，以便跟蹤房地產(chǎn)信貸政策效應(yīng)，更是導(dǎo)致上周地產(chǎn)股的大跌。
于是，有人呼吁：政府不僅要救股市，也要救房地產(chǎn)市場(chǎng)，否則形勢(shì)進(jìn)一步惡化會(huì)導(dǎo)致“行業(yè)崩盤(pán)”，并由此引發(fā)國(guó)內(nèi)銀行危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)。比如有人就公開(kāi)放言：如果房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)全面釋放出來(lái)，最先死的是銀行而不是房地產(chǎn)企業(yè)。而政府對(duì)此卻不可掉以輕心。
對(duì)于這些傳言，至少有幾點(diǎn)是可以確定的。一是從政府公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，大量銀行信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如１－２月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金達(dá)５６５３億元，其中國(guó)內(nèi)銀行增長(zhǎng)最快而且所占的比重最高（達(dá)２７７９億元，同比增長(zhǎng)３１．９％，總開(kāi)發(fā)資金占比為４９％），但是房地產(chǎn)商為什么總是感到資金緊張？這其中既有宏觀(guān)政策改變的原因，也有全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速擴(kuò)張的原因。更為重要的原因是，任何政策調(diào)整都是利益關(guān)系的改變，總會(huì)有人出來(lái)反對(duì)，希望通過(guò)對(duì)“話(huà)語(yǔ)權(quán)”的掌握來(lái)維護(hù)其利益。
因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策剛剛改變并導(dǎo)致價(jià)格理性回歸，就有人來(lái)質(zhì)疑政策的合理性，要求政府重新審視這些政策。但是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)融資困境的關(guān)鍵是什么？?jī)H僅是房地產(chǎn)政策調(diào)整、貨幣政策從緊、股市低迷等外部原因嗎？其實(shí)，不僅今年一季度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金沒(méi)有減少，而且金融市場(chǎng)的流動(dòng)性也沒(méi)有萎縮，否則央行從緊的貨幣政策早就逆轉(zhuǎn)了。
就目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與央行及相關(guān)監(jiān)管部門(mén)在房地產(chǎn)政策上又展開(kāi)了一場(chǎng)博弈。這有點(diǎn)像２００３年１２１號(hào)文件推出時(shí)的情況。央行公開(kāi)的數(shù)據(jù)表明，大量的銀行信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則通過(guò)各種輿論工具高呼房地產(chǎn)業(yè)由于政府從緊的貨幣政策而資金全面緊張，甚至有“斷鏈”的危險(xiǎn)。因此，政府應(yīng)該重新檢討從緊的貨幣政策并改變方向。
實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的輿論博弈要想重現(xiàn)２００３年的結(jié)果已經(jīng)不可能了。因?yàn)�，首先是十七大�?bào)告及政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宗旨及目標(biāo)已經(jīng)有了明確的界定，即民生的房地產(chǎn)市場(chǎng)。其次是美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)已經(jīng)改變了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本認(rèn)識(shí)，從而把防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，特別是防范銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)，擺在了重要位置。在物價(jià)與樓價(jià)高企的情況下，要想在短期內(nèi)改變從緊的貨幣政策是不可能的。三是一季度的銀行信貸增長(zhǎng)放緩重點(diǎn)不在企業(yè)信貸增長(zhǎng)放緩而是個(gè)人銀行信貸放緩，其最為核心的部分是個(gè)人住房按揭貸款。在個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)快速減少（少增８９１億）的情況下，即使讓大量的銀行信貸流向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也只能增加更多的房地產(chǎn)供給，促使房?jī)r(jià)調(diào)整。于是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銀行信貸增長(zhǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越來(lái)越高。對(duì)此，央行監(jiān)管部門(mén)應(yīng)該比本文認(rèn)識(shí)得更清楚。
從最近政府的房地產(chǎn)政策來(lái)看，防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該包括兩個(gè)方面的內(nèi)容。一方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放信貸，監(jiān)管部門(mén)有嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金必須在３５％以上，否則就不可能獲得銀行貸款；住房只有在建筑房屋封頂之后才能夠預(yù)售等。另一方面是房地產(chǎn)的個(gè)人按揭貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此同樣有嚴(yán)格的規(guī)定。比如３５９號(hào)文件對(duì)第一套住房信貸的嚴(yán)格準(zhǔn)入、對(duì)第二套住房信貸的界定，都在信貸管理上有詳細(xì)的規(guī)定。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間短、制度法規(guī)不健全，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理缺陷到處都是。如果資產(chǎn)價(jià)格或房?jī)r(jià)下跌，可能導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸放大。這樣，銀行以抵押物設(shè)置的風(fēng)險(xiǎn)防線(xiàn)就面臨著考驗(yàn)。
近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款快速增長(zhǎng)，占整個(gè)貸款比重也快速上升。比如，２００７年工行、建行、中行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款達(dá)到３０４０億、３１７８億、１４３６億，占比分別為１０．４％、９．７１％、６．２％。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)最快、占貸款比重最高的還是一些股份制銀行及城市商業(yè)銀行。如，北京銀行、興業(yè)銀行等。
目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流趨緊是一種普遍現(xiàn)象。在從緊的貨幣政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金不足也是必然，再加上股市融資將會(huì)迅速減少。這不僅會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)土地交投清淡，也會(huì)迫使不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了回籠資金而降價(jià)。
房?jī)r(jià)向下調(diào)整不僅會(huì)導(dǎo)致住房抵押物的價(jià)值下跌，也會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的下降，從而放大銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)�，就目前�?lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款主流是土地抵押貸款。土地價(jià)格迅速下降，不僅會(huì)把銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)完全暴露出來(lái)，也會(huì)把銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)無(wú)限放大。這既是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把銀行捆綁在一起的理由所在，也是目前一些國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行開(kāi)始減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的原因。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)完全暴露，受到懲罰的首先是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而不是銀行。
對(duì)于住房按揭貸款，中國(guó)不會(huì)走上美國(guó)式的次貸危機(jī)之路。因?yàn)橹袊?guó)沒(méi)有讓按揭貸款證券化及衍生品化。當(dāng)然，中國(guó)既沒(méi)有美國(guó)式的多元化的住房按揭貸款體系，也沒(méi)有相關(guān)的法律制度規(guī)則及貸款人信用管理與評(píng)級(jí)等。各商業(yè)銀行在短期利益的驅(qū)使下，讓不少不符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的人進(jìn)入了市場(chǎng)，從而導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)炒作十分泛濫，房?jī)r(jià)迅速推高。但是，嚴(yán)格的首付比例也在一定程度上降低了國(guó)內(nèi)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。由于２００７年房?jī)r(jià)漲得最快，從而帶來(lái)了１萬(wàn)多億元風(fēng)險(xiǎn)較高的住房按揭貸款，而２００６年底以前的２萬(wàn)多億住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)則較低。因此，只要全國(guó)住房?jī)r(jià)格下跌不超過(guò)３０％，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)太高。而一旦房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則面臨資金斷鏈甚至倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。
如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠隨著房地產(chǎn)政策及融資環(huán)境的改變，調(diào)整其運(yùn)作方式，那么也就根本不存在所謂的資金不足問(wèn)題。比如，在任何一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有一家房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)好房子后會(huì)“惜售”，但是在中國(guó)就出現(xiàn)了。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之所以敢“惜售”，就在于其預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，就在于早些時(shí)候銀行信貸管理規(guī)則不合理。如果房地產(chǎn)信貸規(guī)則改變了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商難道還敢這樣做嗎？因此，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金緊張，根本上還是自身造成的結(jié)果。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把持有的住房降價(jià)銷(xiāo)售，就可以回籠資金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有這樣做，而是寄希望于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回到過(guò)去的老路上。越是在這個(gè)時(shí)候，相關(guān)的政府職能部門(mén)就越是要把其制定的房地產(chǎn)政策落到實(shí)處。只有這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能回歸理性，才能夠持續(xù)健康地發(fā)展。 |
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