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在風(fēng)雨飄搖的房地產(chǎn)市場，業(yè)內(nèi)的任何風(fēng)吹草動都會引發(fā)軒然大波。日前，重慶市常務(wù)副市長黃奇帆公開披露，重慶市政府將投入百億資金收購市面上的中低價商品房，用于拆遷戶安置，而拆遷居民購買安置用房每平方米只要2000多元。
消息一經(jīng)披露立即引起各方高度關(guān)注，其中有觀點認為這是地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)采取“救市”行為的首例。對于這一觀點，我們認為，有關(guān)房地產(chǎn)“救市”問題，因其事關(guān)整個房地產(chǎn)市場的價格評估，事關(guān)政府對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的把控，所以必須要對“救市”一說的屬性給予明確的判斷。
事實上，重慶市政府百億資金收購商品房絕非是挽救市場頹勢的舉措，只是針對拆遷住房安置形式的一項新選擇而已。據(jù)報道，舊城改造是重慶未來幾年市政府的重點工作。按照計劃，主城區(qū)要在三年之內(nèi)完成1000萬平方米危舊房拆遷工作，因此急需的拆遷安置房大約在700萬平方米。較之以往政府直接投資建設(shè)經(jīng)濟適用房的模式，當(dāng)下低迷的房地產(chǎn)市場給予地方政府更好的選擇。政府自建經(jīng)濟適用房周期很長，至少需要三四年時間，而且相關(guān)生活配套措施往往并不完善。與之相比，投入百億資金直接購買中低價商品房，能夠迅速提供約300萬平方米的安置住房，從而一舉打破重慶舊城改造的瓶頸問題。
從這個意義上講，重慶市政府出手購買安置住房并非為了挽救房價下跌，恰恰相反，是商品房價格的下跌為政府拆遷戶安置提供了新的解決思路。兩者間的因果邏輯關(guān)系不可被混淆。
值得一提的是，有關(guān)重慶的話題固然是個案，但是仔細觀察后我們不難發(fā)現(xiàn)，近期有關(guān)房地產(chǎn)市場“救市”的呼聲可謂是此起彼伏。深圳房地產(chǎn)斷供傳聞、各地的土地流拍、開發(fā)商面臨倒閉等等說法，都在放大著房地產(chǎn)市場波動的風(fēng)險問題，并且將房地產(chǎn)市場波動引向金融風(fēng)險與經(jīng)濟衰退等重大問題上。這一系列現(xiàn)象表明，相關(guān)利益群體期望透過各種輿論途徑來影響房地產(chǎn)調(diào)控政策。對此，我們建議相關(guān)調(diào)控部門應(yīng)縝密觀察，謹(jǐn)慎應(yīng)對，不宜輕易改變既定房地產(chǎn)調(diào)控政策。
房地產(chǎn)市場究竟需不需要“救”，問題的核心并不在于市場價格已經(jīng)波動了多少，而在于波動后的市場價格是否仍然高估，是否還存在非理性泡沫因素。從國際慣例來看，衡量房價是否合理的最重要標(biāo)準(zhǔn)就是房價與收入之比。而以此為標(biāo)準(zhǔn)，即便是在本輪房價下跌最為明顯的深圳市，其房價依然處于畸高狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，5月份該市一手房交易均價為11014元/平方米，而深圳人均可支配收入不過每年2萬元多一點。按照三口之家、購買90平方米住宅來計算，房價收入比仍然在15倍以上，遠高于國際公認的3到6倍的水平，房地產(chǎn)市場泡沫由此可謂是清晰無疑了。
房價與收入之比，這一最簡單的衡量工具往往也是最有效的，它能夠讓我們準(zhǔn)確地判別房地產(chǎn)“救市論”究竟是否正確。近期很多呼吁救市的言論，都引用了美國針對次貸危機的救市舉措，甚至以近期美國國會通過援助法案等為例證，來呼吁國內(nèi)也采取相應(yīng)的救市措施。這樣的對比根本是站不住腳的，完全忽略了兩國房地產(chǎn)市場的巨大差異。事實上，在1975年到2005年長達30年的時間內(nèi)，美國平均的房價與收入之比始終在4倍左右。即便是在2005年、2006年的美國房地產(chǎn)市場“泡沫”期，美國的房價收入比也沒有超過5倍，這一比例甚至不足國內(nèi)房價泡沫水平的一半。但即便如此，美國房地產(chǎn)市場還是陷入衰退之中，并且最終爆發(fā)了次貸危機。
不僅如此，美國之所以大動干戈地救市，表面看來是針對房地產(chǎn)市場衰退，但其實質(zhì)卻并非如此。房地產(chǎn)市場的衰退在經(jīng)由次貸等金融創(chuàng)新產(chǎn)品的作用后，最終放大了整個金融市場風(fēng)險，而后者才是迫使美國政府不斷干預(yù)市場“救市”的根本原因。與之相比，國內(nèi)的房地產(chǎn)的價格波動根本不會危及整體金融市場穩(wěn)定，深圳所謂“千億斷供”說法的瞬息興亡就是一個典型的例證。
房產(chǎn)“救市論”甚囂塵上并不奇怪，畢竟房價的走勢波動事關(guān)開發(fā)商切身的經(jīng)濟利益。既然是為自身利益所謀，當(dāng)事人的言論偏激，甚至失之理性也并不奇怪。但是，對于調(diào)控部門而言，則需要仔細分辨被言論所遮蔽的房地產(chǎn)行業(yè)真相，理性評估國內(nèi)房價的高低狀況，從而避免被有關(guān)言論誤導(dǎo)。
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