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中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨大洗牌，市場基礎(chǔ)將由市場主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ吓c商品房雙重主導(dǎo)，中小企業(yè)將被淘汰出局。無論是誰，恐怕都難以改變近兩年房地產(chǎn)市場的下滑態(tài)勢。
今年一季度，土地市場流標高達40%，房地產(chǎn)商繼續(xù)減少新屋開工數(shù)量，說明開發(fā)商自己也不看好房地產(chǎn)后市。新開樓盤虛假的排隊購房是一種噱頭，據(jù)《人民日報》海外版4月6日報道，北京開發(fā)商雇“房托”搶購，一人一天發(fā)50元。房地產(chǎn)抄底團大多為炒作，如山西富豪購房團、溫州購房團等皆為某房地產(chǎn)網(wǎng)站受命于開發(fā)商而組織。
顯然，開發(fā)商這種拙劣的炒作支撐得了一時，支撐不了長遠。
房地產(chǎn)市場復(fù)蘇需要信貸擴張與宏觀經(jīng)濟向好這兩大關(guān)鍵指標，具體要看商品房庫存消化得好不好。目前信貸固然擴張，宏觀經(jīng)濟如何有待于繼續(xù)觀察，而房地產(chǎn)庫存還要兩到三年才能消化。
房地產(chǎn)成交量“小陽春”是以下因素共同作用的結(jié)果。住房剛性需求在壓抑一年之后有所釋放，目前市場成交主流套型面積在70平米以下，說明投資型與改善型住房需求并沒有釋放；建設(shè)部房地產(chǎn)政策研究中心副主任王玨林也指出，目前北京、上海、東部沿海等城市房價還是過高，在現(xiàn)在的大經(jīng)濟環(huán)境下，房價還將下降。更有專家預(yù)測，未來2-3年內(nèi)，我國城市房價將回落40%-50%。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的巨量庫存住宅，北京13.55萬套的住宅存量中，現(xiàn)房住宅存量占總量的比例從2009年年初的25%上升至30%。一季度末現(xiàn)房住宅存量約為4.05萬套，同比增加約1.65萬套，增幅達69%；期房住宅存量約為9.5萬套，同比增幅為34%�，F(xiàn)房存量增加，而期房存量下降，說明2008年以后新開發(fā)的樓盤銷量不佳。如果投資型住房不能跟上，房地產(chǎn)市場供過于求的局面就不會緩解。
由于房屋成交量上升，預(yù)計4月份新推出樓盤將增加，最遲到6月份，就可以根據(jù)成交量與住房價格，判斷市場是真復(fù)蘇還是假復(fù)蘇。
據(jù)東亞銀行的數(shù)據(jù)，今年3月份房貸比2月份翻了一倍，其中個人按揭貸款占了9成。房貸上升視政策導(dǎo)向而定，目前房地產(chǎn)融資的主要投向不是房貸，而是并購貸款。政府希望通過并購重組，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷大浪淘沙的篩選期。3月18日，央行與銀監(jiān)會聯(lián)手發(fā)布《關(guān)于進一步加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的指導(dǎo)意見》，明確指出，進一步加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)，特別是在建項目的信貸支持力度，做好對有實力、有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目的融資支持和配套金融服務(wù)，支持資信條件較好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券和開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。保障房與企業(yè)并購貸款才是重中之重，這對多數(shù)開發(fā)商而言并不是什么好消息。
惟一能夠讓人安慰的是對房地產(chǎn)下滑心急如焚的地方政府，6個城市購房入戶、減免稅費等政策幫助開發(fā)商消化存量房，允許企業(yè)緩繳土地出讓金、延期開發(fā)渡過難關(guān)。
但上述因素無法鑄就房地產(chǎn)健康發(fā)展的基石，更無法讓小陽春成為大陽春。如果經(jīng)濟緊縮周期繼續(xù)，房地產(chǎn)市場毫無疑問將繼續(xù)低迷，直至投資者重新回到市場。中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨大洗牌，市場基礎(chǔ)將由市場主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ吓c商品房雙重主導(dǎo)，中小企業(yè)將被淘汰出局。無論是誰，恐怕都難以改變近兩年房地產(chǎn)市場的下滑態(tài)勢。 |