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以我之見(jiàn)，樓市成交量確實(shí)有所增長(zhǎng)，但這樣的增長(zhǎng)很難持續(xù)，這也是很多業(yè)界人士的看法。隨著夏天的到來(lái)，小陽(yáng)春終將結(jié)束
經(jīng)過(guò)一個(gè)冬天的休眠，樓市還陽(yáng)的好消息不時(shí)傳來(lái)，有消息稱，經(jīng)滬深樓市出現(xiàn)爆發(fā)性回暖，樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)火爆，有的甚至出現(xiàn)久違的排隊(duì)搖號(hào)等現(xiàn)象，不少項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲，簽約量持續(xù)上升，開(kāi)發(fā)商“拿著籮筐裝錢(qián)”，連建設(shè)部也是喜形于色，稱十幾個(gè)大中城市所到之處，一是成交量普遍上升，二是銷(xiāo)售價(jià)比去年同期還高，救市政策開(kāi)始見(jiàn)效。
樓市回暖仿佛已是不爭(zhēng)的事實(shí)。但如此火爆的現(xiàn)象，并未讓絕大多數(shù)業(yè)界中人高興的沖昏頭腦，也有學(xué)者直指所謂回暖只是假象。
以我之見(jiàn)，樓市成交量確實(shí)有所增長(zhǎng)，但這樣的增長(zhǎng)很難持續(xù)，這也是很多業(yè)界人士的看法。隨著夏天的到來(lái)，小陽(yáng)春終將結(jié)束。
理由有很多。首先，供求關(guān)系并未根本改善。建設(shè)部的數(shù)據(jù)稱，全國(guó)空置商品房面積為１．６４億平方米，北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是，截至２００８年１２月末，全市商品房空置面積１４３８．３萬(wàn)平方米，增幅達(dá)２６．６％。其中，住宅空置面積為５２２．７萬(wàn)平方米，比上年末增長(zhǎng)１１０．９萬(wàn)平方米，增幅為２６．９％。上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也不樂(lè)觀，２００９年２月末，該市商品房空置面積由２００８年初的７３５．４６萬(wàn)平方米擴(kuò)大至１２１１．７５萬(wàn)平方米，其中商品住宅空置５５４．０７萬(wàn)平方米。連任志強(qiáng)都坦言，目前樓市在建項(xiàng)目、在售現(xiàn)房以及土地的去庫(kù)存遠(yuǎn)未完成。一方面，商品房積壓嚴(yán)重，另一方面，保障房上市量開(kāi)始上升。所以，潘石屹也不看好回暖。而在王石看來(lái)，除深圳快要見(jiàn)底，長(zhǎng)三角、京津地區(qū)還早著呢。而釋放出來(lái)的需求量，還稍遜于去年同期。樓市回暖有待于更多彈性需求的入市。
其次，價(jià)格并未如某些人宣稱的那樣上漲，而是在下降，有望進(jìn)一步下降。北京市統(tǒng)計(jì)局等近日公布，今年前兩個(gè)月，四環(huán)內(nèi)商品住宅期房平均售價(jià)為１４２２６元／平方米，比去年均價(jià)下降１３５５元。而空置３年以上住宅面積為８５萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)１９．９％�？梢�(jiàn)銷(xiāo)售回升與價(jià)格下降有一定關(guān)系，但價(jià)格下降帶來(lái)的銷(xiāo)售回升，并未消化掉多少空置房，空置量還在上升。這種火爆場(chǎng)面要能持續(xù)下去，除非開(kāi)發(fā)商繼續(xù)大幅度降價(jià)，但目前看不出哪家開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備大幅度公開(kāi)降價(jià)，相反還有人在宣稱漲價(jià)。因此，北京社科院的專家被任志強(qiáng)罵急了，呼吁消費(fèi)者“一定要扛到房?jī)r(jià)理性回歸，個(gè)人能夠承受再買(mǎi)房”。看誰(shuí)能扛得過(guò)誰(shuí)了！
第三，政策鼓勵(lì)中低價(jià)位中小套型普通自住商品房，同時(shí)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商以合理價(jià)格銷(xiāo)售，也就是降價(jià)銷(xiāo)售。消息顯示，今年一季度北京新房成交平均套型面積為６９平方米左右。３月份北京新房成交量最大，而成交戶均套型面積則降到了６４平方米。而去年一季度北京新房戶均成交套型面積約為１６４平方米。上海一季度成交戶型面積約為６８平方米，也比去年同期有很大幅度的下降。而深圳的成交戶型面積仍在９２平方米左右。成交戶型以中小戶型為主，成交價(jià)格理性回歸，是小陽(yáng)春的動(dòng)力所在。但目前積壓的商品房中，１００平方米以下的戶型恐怕不多了。而房?jī)r(jià)依然偏高，如北京，今年１到２月商品住宅期房平均售價(jià)，四環(huán)至五環(huán)為１４４４７／平方米，還有一些單價(jià)幾萬(wàn)元的房子，就如任志強(qiáng)所言，即使降一半，再剛性需求也買(mǎi)不起。
第四，房地產(chǎn)自有它的周期。據(jù)研究，美國(guó)房地產(chǎn)周期一般是１８－２０年左右，也有５年短周期。最近一次從１９９０年開(kāi)始，１９９０－１９９２年為蕭條期，１９９３－１９９４年進(jìn)入復(fù)蘇期，１９９９年左右進(jìn)入繁榮期，直到２００６年８月泡沫破裂。從此進(jìn)入衰退期。日本房地產(chǎn)周期大約在１０年。１９８５年日元大幅升值，日本由出口型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向內(nèi)需為主導(dǎo)，１９８６年房地產(chǎn)跌到谷底，１９８７年進(jìn)入復(fù)蘇，政府采取各種政策刺激樓市股市，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格飛漲，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。１９８９年，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)總值超過(guò)２０００兆日元，是美國(guó)的５倍。１９９０年，日本土地的總價(jià)值超過(guò)了世界上其余地區(qū)的一半，單獨(dú)一個(gè)東京就能買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)。據(jù)萬(wàn)科人士稱，２００７年時(shí)，單獨(dú)一個(gè)萬(wàn)科的市值也超過(guò)了美國(guó)前四大地產(chǎn)商的市值之和。１９９０年日本經(jīng)濟(jì)泡沫終于破裂，從此進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)６年的收縮期。中國(guó)目前已經(jīng)歷過(guò)兩個(gè)半周期。第一個(gè)周期：１９８６－１９９０年。１９８５年開(kāi)始啟動(dòng)房地產(chǎn)，３年后到頂，之后連續(xù)兩年下跌，１９９０年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。第二個(gè)周期：１９９１－１９９７年。１９９３年到頂，之后連續(xù)４年下跌，１９９７年再次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。半個(gè)周期：從１９９８年至今。２００７年到頂，當(dāng)年出現(xiàn)金融危機(jī)，２００８年開(kāi)始疲軟，顯然，谷底尚未出現(xiàn)，遑論回暖。
因此，國(guó)家發(fā)改委官員稱，中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能要有３至５年左右的調(diào)整，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整周期可能會(huì)更長(zhǎng)，業(yè)界人士如香港中原地產(chǎn)集團(tuán)主席施永青稱，樓市冰河時(shí)期并未過(guò)去，要到２０１１年才有實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，謝國(guó)忠稱，房?jī)r(jià)起碼五六年才能見(jiàn)底，普通樓市泡沫擠壓到回暖都要五六年時(shí)間，更何況“中國(guó)樓市有大泡沫”？上海前一次樓市低迷也持續(xù)了５年。我也這么認(rèn)為。 |