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| 2009-04-24 葉檀 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 |
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中國社科院4月23日在京發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》，指出中國房地產(chǎn)短期內(nèi)成交量上升的同時(shí)，價(jià)格調(diào)整將持續(xù)。
政策調(diào)整是房地產(chǎn)小陽春的前提。為落實(shí)增投資、擴(kuò)內(nèi)需、保增長的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，國家對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，包括降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，減輕購房者負(fù)擔(dān)，刺激消費(fèi)等。從一季度的房地產(chǎn)成交量和國企贏利分類來看，房地產(chǎn)與汽車仍然是我國消費(fèi)領(lǐng)域的重頭戲。
但房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)調(diào)整在繼續(xù)，如果經(jīng)濟(jì)緊縮，房地產(chǎn)小陽春很難變成大陽春。我國房地產(chǎn)的大戲不在小陽春，而在并購重組。
藍(lán)皮書表示，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰。2008年受開發(fā)信貸增長下降和需求衰退的影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，部分中小企業(yè)面臨資金困境，生存受到威脅。因此，2009年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)將迎來重組高峰，特別是未能成功上市的企業(yè)并購重組將會(huì)增加。一些未能成功上市卻大量儲(chǔ)備土地資源的開發(fā)商將從債券市場和信托市場尋求支持，實(shí)力較小的開發(fā)商不得已通過降價(jià)換取銷售資金回籠，企業(yè)自救和整合力度將決定自身的命運(yùn)。
房地產(chǎn)小陽春遮蔽了并購時(shí)代到來的事實(shí)，并購重組才是房地產(chǎn)市場的大戲，決定了今后兩三年中國房地產(chǎn)市場的格局。
房地產(chǎn)要健康發(fā)展，關(guān)鍵因素有二：一是建立規(guī)范的土地市場；二是加快房地產(chǎn)企業(yè)的并購重組，建立優(yōu)勝劣汰的市場競爭模式。并購重組被賦予促使房地產(chǎn)健康發(fā)展的重任。
政策導(dǎo)向業(yè)已十分清楚。我國房地產(chǎn)政策雖然五花八門，風(fēng)向標(biāo)莫過于地根與銀根“兩根”。由于房地產(chǎn)市場的高價(jià)閑置地與庫存房形成尖銳矛盾，一季度國土資源部核減建設(shè)用地逾3000公頃，再次“緊縮地根”。不僅如此，國土資源部土地利用司的十余位專家“南下北上”進(jìn)行調(diào)研，摸底土地二級(jí)市場閑置土地?cái)?shù)量，為建立規(guī)范的“土地流轉(zhuǎn)二級(jí)市場”提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
要提高土地二級(jí)市場的效率，目前使用權(quán)人之間股權(quán)交易的模式不應(yīng)該被摒棄，反而應(yīng)該發(fā)揚(yáng)光大。通過市場主體之間的股權(quán)互換或者土地出讓，不僅可以實(shí)現(xiàn)土地的市場定價(jià)，還能完成房地產(chǎn)重組并購之中的關(guān)鍵步驟，即房地產(chǎn)企業(yè)并購重組之前，首先在土地二級(jí)市場形成并購重組格局。
中國的房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷大浪淘沙的篩選期，選擇工作由銀行主導(dǎo)。
3月18日，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的指導(dǎo)意見》，其中明確指出，進(jìn)一步加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度，做好對(duì)有實(shí)力、有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目的融資支持和配套金融服務(wù)等。此舉強(qiáng)化了去年12月國務(wù)院發(fā)布的促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的“國十三條”中的信貸力度。
這是政府并購重整產(chǎn)業(yè)的思路在房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步強(qiáng)化。2008年12月9日，銀監(jiān)會(huì)公布了《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，時(shí)隔12年之后，并購貸款重新開閘。各機(jī)構(gòu)為爭搶優(yōu)質(zhì)客戶，開始跑馬圈地。十幾天后，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所與工行上海分行、上海銀行就簽訂了《開展商業(yè)銀行并購貸款合作協(xié)議》。不到一個(gè)月，2009年1月6日，工行北京分行、北京首創(chuàng)股份有限公司和北京產(chǎn)權(quán)交易所就在京舉行三方關(guān)于并購貸款合作框架協(xié)議的簽字儀式。國內(nèi)已經(jīng)有了1萬億左右的并購交易，規(guī)模還將呈幾何級(jí)數(shù)擴(kuò)大。
優(yōu)質(zhì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)獲得融資支持。3月，中國農(nóng)業(yè)銀行分別授信香港瑞安集團(tuán)和世貿(mào)集團(tuán)130億元和150億元；SOHO中國獲得中國銀行(601988,股吧)北京市分行各類授信和融資金額共計(jì)100億元；綠城集團(tuán)也于近期獲得200億元授信額度。不僅如此，事實(shí)上在房地產(chǎn)受到調(diào)控的危急關(guān)頭，大型房地產(chǎn)商還是能夠通過股權(quán)與債權(quán)融資獲得所需資金，雖然成本有所提高。
經(jīng)過此輪房地產(chǎn)市場低迷的陣痛期，兩三年后中國樓市格局將逐漸明晰。大型房地產(chǎn)商通過并購中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，甚至直接并購中小房企，改變房地產(chǎn)市場生態(tài)，通過并購還能消化庫存積壓房。可以預(yù)見，在庫存房大部分得到消化之前，兩三年內(nèi)新房開工速度還會(huì)下降。有關(guān)方面無法再忍受數(shù)萬家房地產(chǎn)企業(yè)各霸一方，無法形成統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)則、令行不能禁止的現(xiàn)象。
政府給予優(yōu)質(zhì)開發(fā)商并購重組貸款向正確的方向邁進(jìn)了一步，下一步是阻止地方政府干預(yù)商業(yè)銀行，不讓不該存活的企業(yè)在地方銀行的護(hù)佑下如魚得水；同時(shí)政府盡快將保障住房從紙面規(guī)劃落地，以免房地產(chǎn)業(yè)的洗牌再度遭遇嚴(yán)重的道德與輿論困境。
并購重組是未來很長時(shí)間中國企業(yè)界的大戲，國資委推出資產(chǎn)管理平臺(tái)，央企數(shù)量進(jìn)一步減少，央企如此，房地產(chǎn)市場能置身事外嗎？ |
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