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據(jù)《新京報》報道,國土資源部城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)發(fā)布數(shù)據(jù):北京一季度住宅用途土地比去年同期上漲了4365元/平米,漲幅高達76%。
以北京為代表的住宅用地市場價格大幅飆升從表面上來看似乎迎合了房地產(chǎn)市場的復蘇,但是實際上卻可能阻礙房地產(chǎn)市場的真正回暖。按照國際房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史來看,唯有以滿足自住需求為主、供銷兩旺的房地產(chǎn)市場才能獲得長久的健康成長;而純粹以投機為主的房地產(chǎn)市場則難以獲得長期的穩(wěn)定繁榮,即便是美國這樣市場經(jīng)濟體制健全的國家,也爆發(fā)了次貸危機這樣波及全球的金融大動蕩。
更何況是像中國這樣市場經(jīng)濟制度還存在諸多缺陷,實際經(jīng)濟運作仍處于不斷摸索前進的國家,房地產(chǎn)市場投機帶來的危害較之發(fā)達國家尤甚。房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的標準,是支持滿足自住需求的供銷兩旺,還是支持純屬炒作的房地產(chǎn)市場投機行為,兩者之間存在政策導向性的差異,同時也會對未來經(jīng)濟增長路徑產(chǎn)生完全不同的影響。
因而,中國房地產(chǎn)行業(yè)比其他行業(yè)更亟須規(guī)范化發(fā)展。
其一,地產(chǎn)市場主要集中于地方政府之手,而對地方政府決策者而言影響最大的無疑是其政績的考核。除了GDP增長率外,CPI和居民住房水平等亦是重要參考性指標。目前政府規(guī)定的統(tǒng)計口徑中,房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值可歸入GDP,而商品房價格上漲卻不歸入到CPI指數(shù)體系,這給地方政府以極大的動力去推動地方房地產(chǎn)市場的發(fā)展,卻不用考慮房地產(chǎn)市場價格上漲對老百姓的實際沖擊。
此外,地方政府的財政收入目前相當部分來自于地市轉(zhuǎn)讓的土地出讓金,這也是為何地方政府始終著力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè),地方房價表現(xiàn)剛性的重要原因。據(jù)全國工商聯(lián)公布的數(shù)據(jù),現(xiàn)有房價中58%的剛性成本為政府地價。而對于影響居民居住狀況的平均居住面積,政績考核系統(tǒng)卻未有重視。這種地方政府考核指標體系的缺陷是導致其極度依賴高地價、高房價的根本原因。因此,建議政府對于房地產(chǎn)市場未來發(fā)展規(guī)劃中必須高度強調(diào)反映居民實際居民狀況和居民負擔的民生指標,并將其作為重要的政績考核指標之一。
其二,對房產(chǎn)市場的投機行為加以嚴控,歐洲與美國等地的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史早已表明過度投機于房地產(chǎn)市場、甚至整個經(jīng)濟社會的穩(wěn)步發(fā)展不利。房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健發(fā)展同樣需要類似其他行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃,其中包括既包括同業(yè)之間的充分競爭,同時也包括抑制市場過度投機。前者為房地產(chǎn)行業(yè)滿足市場需求、充分挖掘市場潛力的動力源泉,而后者則是推動市場有序前進的框架所在。 |
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