年初的時候，世界正深陷于國際金融危機的打擊中，我國經(jīng)濟也不可避免受到嚴重影響，人們普遍對房地產(chǎn)業(yè)持悲觀態(tài)度。而進入3月份以來，我國樓市迎來了所謂的“小陽春”行情，并一直持續(xù)到現(xiàn)在。
面對當(dāng)前樓市的單邊繁榮，特別是在世界經(jīng)濟依然普遍低迷、國內(nèi)經(jīng)濟也未有效好轉(zhuǎn)的情況下，我國樓市下半年走勢如何？這成為業(yè)界最為關(guān)注的問題。
一些觀點認為，第三季度我國經(jīng)濟將再次探底，到時樓市也將不可避免地進行調(diào)整。也有觀點認為，樓市在一系列政策推動下，房價可能出現(xiàn)暴漲。
我們認為，下半年中國樓市從整體上不會出現(xiàn)大幅調(diào)整的情況，而將保持一種脆弱的平衡。所謂脆弱的平衡，就好比是一個人走鋼絲繩，保持平衡前行才最安全，偏左偏右都會出現(xiàn)致命的危險。在我國房地產(chǎn)業(yè)上，目前政策關(guān)注的重點、市場發(fā)展的要義依然聚焦于成交量，而不是價格。價格的暴漲暴跌對產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展危害巨大，而要穩(wěn)定價格的關(guān)鍵就是確保成交量的穩(wěn)定。目前一系列因素表明，下半年樓市的這種脆弱平衡有可能實現(xiàn)。
首先，政策面目前保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢。國家研究開征物業(yè)稅問題，對樓市投資會產(chǎn)生負面影響，但物業(yè)稅短期內(nèi)難以出臺，這種影響目前還主要作用在心理層面和遠期投資層面。同時，降低資本金比例又對房地產(chǎn)業(yè)有一個積極的推動作用。下半年，由于房地產(chǎn)業(yè)被寄予厚望，因此在房地產(chǎn)業(yè)能夠相對平衡發(fā)展的情況下，應(yīng)不會出臺過于偏激的打壓政策。政策面的相對穩(wěn)定有利于市場成交量的擴大。
其次，下半年房地產(chǎn)投資有望實現(xiàn)穩(wěn)定增長。雖然1~4月份房地產(chǎn)投資增速較慢，只有4.9%，但在國家大幅下調(diào)住房項目投資資本金比例后，房地產(chǎn)企業(yè)的投資意愿和投資能力將得到顯著提升。國金證券(600109,股吧)最新的預(yù)測是全年房地產(chǎn)投資增長率為10%，我的預(yù)測比國金證券還要樂觀一些，增長率在12%~15%。房地產(chǎn)投資規(guī)模的穩(wěn)步恢復(fù)將有助于行業(yè)的健康發(fā)展，新開工面積、施工面積的規(guī)模保持穩(wěn)定也有利于后市的供應(yīng)。
再次，通脹預(yù)期將吸引避險資金進入房地產(chǎn)市場。央行最新的數(shù)據(jù)顯示，4月底M2的同比增速為25.95%，貨幣增速明顯加快。國際上其他國家貨幣投放也速度驚人，特別是美國開動印鈔機源源不斷將美元輸送到世界各地，加劇了流動性泛濫的可能性。在這樣的情況下，通脹的預(yù)期也正越來越大。由于世界經(jīng)濟的“傷口”依然在治療過程中，對我國制造業(yè)而言，外需不足，則相關(guān)產(chǎn)業(yè)資本亟須避險，房地產(chǎn)業(yè)成為一個相對合適的選擇。
綜合來看，下半年很可能出現(xiàn)的情況是，經(jīng)濟再次探底，貨幣投放在全年8萬億元的框架內(nèi)，下半年投放速度將會下降，但房地產(chǎn)投資將保持穩(wěn)定的增長，房地產(chǎn)業(yè)的主要景氣指標——住房成交量將延續(xù)上半年的水平。
（作者系上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員） |
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