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小產權房“轉正”口子不宜開
    2009-06-17    萬晶    來源:中國證券報
    關于深圳小產權房有望“轉正”的消息在坊間傳得沸沸揚揚，近期更是激發(fā)了深圳人購買和建設小產權房的熱情，而國土資源部隨即出面表示，小產權房的實質是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產權房”等違法用地、違法建筑行為。
　　國土資源部這一表態(tài)無疑給正在亢奮中的小產權房潑了一盆冷水。無論從土地管理法律、城鄉(xiāng)規(guī)劃政策、保護耕地政策以及推動房地產市場發(fā)展角度來看，小產權房“轉正”的口子都不宜開。
    小產權房違反我國根本的土地制度和土地管理法律。我國目前存在兩大類土地，一類是城市國有土地，所有者是“國家”，體現(xiàn)為政府所有；一類是農村土地，其所有者是村民集體組織，通常是行政村或自然村。農村集體用地只能用于農業(yè)生產或作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，沒有國家的土地使用證和預售許可證，也沒有產權。
　　而深圳當下的小產權房正是原村民自建或者村組織在集體土地上建設的違法建筑。對于這種實質上并沒有產權、未繳納土地出讓金等費用的房屋，談及“轉正”意味著對土地所有權屬進行根本的性質上的改變，將農村集體用地不經(jīng)合法程序直接轉為城市國有土地，這顯然違反了我國根本的土地制度和土地管理法律。
　　小產權房“轉正”一旦開閘可能會打亂合理城鄉(xiāng)規(guī)劃，增加城市建設的成本和難度。由于小產權房建設猖獗，導致深圳眾多城市建筑或商品房小區(qū)被小產權房層層包裹，造成交通堵塞、環(huán)境污染，城市面貌遭到破壞。許多小產權房是看到城市擴建，為了拆遷時能夠獲得政府高額補償而緊急建成的劣質房屋。這些房屋不僅質量存在隱患，最關鍵的是增加政府拆遷成本，提高城市擴張和規(guī)劃的難度，使深圳誕生了不少“釘子村”，城市擴容和建設的效率大打折扣。
　　小產權房一旦開閘將使侵占農村耕地現(xiàn)象更加猖獗。一些地方尤其是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的農村，小產權房遍地開花，侵占耕地蓋房的現(xiàn)象屢禁不止，造成耕地資源流失。對此，國土部門應該嚴守國家耕地紅線，保障農村耕地不受侵害。同時，小產權房對我國農村影響巨大，具有一定的暴利和操作的隱蔽性，集體土地資源將遭受嚴重破壞且不便監(jiān)管，還可能造成新的腐敗問題和社會不公。
　　小產權房“轉正”將極大沖擊房地產市場，影響房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。我國小產權房范圍之廣、數(shù)量之多已無從統(tǒng)計，僅從深圳來看，2007年深圳市國土局調查顯示，深圳有農民房或其他私人自建房超過35萬棟，總建筑面積約1.2億平方米，占全市住房總量的49%。業(yè)內人士稱，如果加上最近三年建設的統(tǒng)建房，保守估計，深圳的小產權房數(shù)量在50萬套以上，而目前深圳在售的新建商品房尚不足4萬套。由于小產權房價格便宜，約相當于商品房價格的三分之一，其倘若“轉正”足以給商品房市場帶來災難性沖擊，影響到房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展，進而破壞整個社會投資和宏觀經(jīng)濟的復蘇。
　　小產權房若“轉正”將助長更多僥幸心理，繼續(xù)制造歷史遺留問題。目前一部分城市居民明知小產權房屬違法建筑卻紛紛購買，法不責眾的社會心理是小產權房迅速蔓延的一個重要因素。一些購房者甚至認為，國家遲早會出臺政策將小產權房合法化，正是在這種心理預期，促使形成了頂風購買和建設小產權房的熱潮。嚴格查處小產權房是維護國家土地政策的要求，在此問題上開綠燈，會使得小產權房建設愈演愈烈，繼續(xù)制造“歷史遺留問題”，給未來城鄉(xiāng)發(fā)展增加障礙。
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