| |
|
|
|
|
|
|
|
|
| 2009-07-22 易憲容 來源:中國(guó)證券報(bào) |
|
|
最近，銀監(jiān)會(huì)向各地方銀監(jiān)局發(fā)放《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)管理是介于交易部門與結(jié)算部門之間的“中間部門”功能。風(fēng)險(xiǎn)管理包括至少每天重估所有的頭寸，估算未來可能虧損的風(fēng)險(xiǎn)，并確保損失控制在可接受的范圍內(nèi)。的通知》，再次重申要嚴(yán)格遵守第二套房貸有關(guān)政策。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康近日也表示，當(dāng)前要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。
銀監(jiān)會(huì)當(dāng)下重申第二套住房信貸政策約束性，與最近國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)瘋狂上漲有關(guān)。一般來說，住房具有投資與消費(fèi)的兩重屬性，由于住房投資與住房消費(fèi)有很大差別，如果房?jī)r(jià)上漲，投資性的住房購(gòu)買就會(huì)利用銀行金融杠桿大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果投資者是用自己的資金進(jìn)入市場(chǎng)，那么他們的投資需求是十分有限的；如果投資者可以通過高杠桿率的住房信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么這種投資需求就會(huì)無限地膨脹。最近全國(guó)不少一線城市房?jī)r(jià)上漲都是與這種住房投資需求突然增加有關(guān)。
實(shí)際上，對(duì)于房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的區(qū)別，央行歷年來的關(guān)于個(gè)人住房按揭貸款管理辦法都有詳細(xì)規(guī)定，其房地產(chǎn)信貸政策從一開始就對(duì)投資與消費(fèi)做了有意識(shí)的區(qū)分。但是，這些住房投資與消費(fèi)的區(qū)分比較泛化，操作彈性空間大，加上國(guó)內(nèi)銀行多數(shù)都完成了股份制改造，有動(dòng)力加大信用擴(kuò)張的速度，這就使得不少投資者可以大量利用銀行信貸進(jìn)行房地產(chǎn)投資炒作。2007年，央行及銀監(jiān)會(huì)推出了關(guān)于房地產(chǎn)的359號(hào)文件與452號(hào)文件，這兩個(gè)文件的核心是把房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房投資與住房消費(fèi)作一個(gè)清楚的區(qū)分。如果是住房消費(fèi)，就可享受所有信貸優(yōu)惠政策；如果是住房投資，那么無論是信貸還是稅收都得按市場(chǎng)來定價(jià)，而不可享受任何政府住房?jī)?yōu)惠政策。
在359號(hào)文件出臺(tái)之后，房地產(chǎn)開發(fā)商與相應(yīng)的部門一直在要求放開對(duì)第二套住房的信貸限制，并提出了一大堆放開限制的理由，甚至房地產(chǎn)開發(fā)商的行業(yè)組織還提出一個(gè)所謂“改善性住房”的概念。他們的目的就是在政策上把住房投資與消費(fèi)混淆，以便讓住房投資成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。這樣就能夠便利住房投資者利用銀行的信貸優(yōu)惠政策及過高的金融杠桿率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大力炒作，把房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格推高，讓房地產(chǎn)開發(fā)商及房地產(chǎn)投機(jī)炒作大獲其利。
在這種情況下，嚴(yán)格遵守第二套住房信貸政策有著非常重要的意義。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)泡沫指資產(chǎn)價(jià)格狂漲至預(yù)期將會(huì)大幅逆轉(zhuǎn)或崩潰的程度。的出現(xiàn)都與銀行信貸過度擴(kuò)張有關(guān)，都是住房投資性過度的結(jié)果。因此，將住房投資與消費(fèi)嚴(yán)格區(qū)分，并對(duì)住房的投資性信貸進(jìn)行限制是防止房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵。如果最近2-3個(gè)月以來銀行信貸增長(zhǎng)而導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫不能夠從制度上來遏制，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫很快就會(huì)吹大�？梢哉f，《通知》的出臺(tái)，就是希望信貸政策的調(diào)整來擠出當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫，以此來保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。
《通知》的出臺(tái)對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么影響？這里有幾個(gè)問題必須認(rèn)識(shí)清楚。一是政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷。如果政府認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的發(fā)展趨勢(shì)，監(jiān)管部門能采取強(qiáng)硬的方式讓商業(yè)銀行認(rèn)真執(zhí)行《通知》，并對(duì)不執(zhí)行的行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫就不會(huì)被吹大。二是對(duì)于第二套住房信貸政策，為什么銀行、地方政府及住房投資者等都在千方百計(jì)地突破？這與商業(yè)銀行的激勵(lì)機(jī)制、地方政府的土地財(cái)政及尋租、投資者利用銀行金融杠桿大獲其利等有關(guān)。因此，當(dāng)《通知》執(zhí)行影響其利益時(shí)，這些人會(huì)采取各種方式與監(jiān)管部門博弈。至于在這場(chǎng)博弈中誰(shuí)勝誰(shuí)負(fù)，關(guān)鍵還要看中央政府的動(dòng)向。三是如果《通知》的精神能夠落實(shí)執(zhí)行，能夠讓住房投資者逐漸退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫并讓房地產(chǎn)的價(jià)格趨向理性，那么，在這種情況下，對(duì)于以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)來說，如果再讓物業(yè)稅出臺(tái)、對(duì)住房預(yù)售制度進(jìn)行改進(jìn)等，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)就能夠走向持續(xù)健康發(fā)展之路。
筆者認(rèn)為，當(dāng)前的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)問題成堆、利益關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，如果不對(duì)這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行徹底改革，它將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的重大障礙，也將成為延緩當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要障礙。對(duì)此，國(guó)內(nèi)應(yīng)該有清醒的認(rèn)識(shí)。正是基于上述意義所說，下半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著巨大的不確定性。
|
|
|
|
|
|
|
|