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10月27日《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》刊登了題為《樓盤“成本清單”曝光高房?jī)r(jià)內(nèi)幕》的報(bào)道，吸引了許多人的眼球。該文分析了一份樓盤“成本清單”，揭秘高房?jī)r(jià)利益鏈：首先，政府是高房?jī)r(jià)的最大受益者；其次，開發(fā)商“賺取的利潤(rùn)是普通人難以想象的”，第三，“銀行是吃了買房人再吃賣房人”，第四，推高房?jī)r(jià)——“媒體非常有用”。
如何看待“成本清單”？我們認(rèn)為：如果單就“成本清單”而言，以上四個(gè)情況確實(shí)存在。但是，如果再進(jìn)一步深入分析的話，這些“成本”都是有其背景的。
首先我們來看政府是高房?jī)r(jià)的最大受益者，從表面上來看確實(shí)如此。高地價(jià)、高房?jī)r(jià)，政府的財(cái)政收入就多。但是，如果政府不是拿這些多出來的收入用于增加自己的福利，而是用于增加社會(huì)公共福利，那么通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的形式，它就能成為整個(gè)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)，比如，城市基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)，社會(huì)所有人都是受益者；再比如，我國(guó)廉租房建設(shè)由于資金問題，全國(guó)各地進(jìn)展都比較緩慢，與國(guó)家的要求有較大的差距。為此去年政府規(guī)定土地出讓金的10%必須用于廉租房建設(shè)。政府在高房?jī)r(jià)的面前，更應(yīng)該做好住房保障工作。
其次是開發(fā)商“賺取的利潤(rùn)是普通人難以想象的”。房地產(chǎn)開發(fā)有暴利，這是所有中國(guó)人都知道的事。前幾個(gè)月，大央企、大國(guó)企紛紛成為新“地王”，就是沖著房地產(chǎn)開發(fā)暴利去的。實(shí)際上，上文所述開發(fā)商“賺取的利潤(rùn)是普通人難以想象的”，也不過20%以上的利潤(rùn)率。我們現(xiàn)在來看看一些上市公司近幾年的年報(bào)：絕大部分公司毛利率都在20%以上，有些公司的毛利率甚至超過50%。曾有專家提出，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)要征“暴利稅”。房地產(chǎn)業(yè)為什么有這么高的利潤(rùn)率，根本原因還是在于壟斷。我們?cè)賮砜纯慈粘Ｉ钪械乃娒�，哪個(gè)行業(yè)不是壟斷？只要有壟斷存在，就會(huì)有暴利出現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)與其他壟斷行業(yè)比較，它的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)都非常高。房地產(chǎn)市場(chǎng)有高峰也必然會(huì)有低谷，想想一年前當(dāng)國(guó)際金融危機(jī)影響我國(guó)時(shí)，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，如果國(guó)家不出臺(tái)一系列救市政策的話，可能一大批房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈斷裂就得破產(chǎn)關(guān)門。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策的刺激下，迅速復(fù)蘇繁榮，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的非議，開始多了起來，開發(fā)商就成為高房?jī)r(jià)的替罪羊。因此，開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和其所得的暴利，與其他一些壟斷企業(yè)相比只能是小巫見大巫。
第三，“銀行是吃了買房人再吃賣房人”。如果是購買一套100萬元的房子,從銀行獲得商業(yè)貸款60萬元,30年還清,按照現(xiàn)在實(shí)行的7折優(yōu)惠利息,償還給銀行的利息也要50多萬元，銀行利息要占本金的90%以上。但是，盡管看上去銀行利息總額很高，然而時(shí)間的逐步推移，還款人的壓力是逐步降低的。說是房地產(chǎn)開發(fā)貸款始終是銀行利潤(rùn)最大的一塊,主要是貸款利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)貸款,一般也要達(dá)到百分之十幾。這也是一個(gè)愿打一個(gè)愿挨。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)是一對(duì)孿生兄弟，如果沒有金融的支持，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也不會(huì)有如此迅速的發(fā)展（同時(shí)房地產(chǎn)也成為銀行抵押貸款中的最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)）。
第四，推高房?jī)r(jià)——“媒體非常有用”。眾所周知，媒體的作用是非常巨大的，尤其是在當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，從紙質(zhì)媒體發(fā)展到電子媒體，媒體的作用更是被放大了無數(shù)倍。開發(fā)商售樓必須做廣告，以前的媒體，新聞是新聞，廣告是廣告。如今，房地產(chǎn)廣告形式多樣，論壇、研討會(huì)比比皆是，到處都是專家。你也搞不清楚究竟是新聞還是廣告，且硬廣告、軟廣告一起上，這應(yīng)該從媒體自身找原因。
綜上所述，對(duì)“成本清單”還是應(yīng)該理性看待，政府應(yīng)該在住房保障中下大力氣，開發(fā)商應(yīng)該多想想自己應(yīng)該承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。（作者系上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員） |