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樓市江湖告急。近期上海多個房地產(chǎn)交易中心人滿為患，仿佛重新回到今年6月份樓市繁榮頂點。這都是房產(chǎn)優(yōu)惠政策年底要終止的傳言惹的禍。
實際上，上海和全國一樣，今年6月成交量達到高點后，已出現(xiàn)連續(xù)三四個月的下滑，雖然房價依然在漲，可樓市調(diào)整已成為業(yè)界共識。從10月下旬開始，關(guān)于年底終止優(yōu)惠政策的媒體報道鋪天蓋地而來，搞得買房的、賣房的神經(jīng)緊張，交易雙方熱情突然大增�！疤}卜快了不洗泥”，對于普通商品，在市場供應(yīng)緊張的時候，出現(xiàn)搶購潮不足為奇，可對于住宅這樣的大消費品和投資品，卻由于買方雙方預(yù)期偏空而出現(xiàn)搶房、拋售的現(xiàn)象，確屬一大奇觀。
若以國際視角觀察，這也不能說有多“奇”，上世紀(jì)80年代后期的日本、中國臺灣，1996-1997年的中國香港，2004-2005年的美國，都曾出現(xiàn)過炒房炒地的熱潮，業(yè)界人士都不陌生，迎來的是房價泡沫的破滅，以及經(jīng)濟的持續(xù)萎靡不振。
眾所周知，房子是一種投資品，但若像炒股一樣購房，肯定會出大問題。股票的流動性好、交易成本低、適合中短線操作；而房屋的流動性差、交易成本高、長期保值增值功能強、安全邊際高。值得擔(dān)憂的是，近幾年國內(nèi)出現(xiàn)了短線炒房的現(xiàn)象。原因也很簡單，近十年來房價持續(xù)上漲，而且漲幅很大。于是，人們形成了一種高度的共識：投資房產(chǎn)，只賺不賠。
在這一投資理念誘惑和驅(qū)使下，民間投資房產(chǎn)的熱情高漲不退。這其中又分為兩種情況，一是社會中產(chǎn)階層，目前擁有兩套或以上商品住宅的家庭數(shù)目龐大，這類需求多屬中長線投資，助漲了市場需求，但短期內(nèi)尚不構(gòu)成多大的房價泡沫。另一種是專業(yè)投資客，多屬中短線操作，在房價高漲期，少數(shù)極端者會借錢、貸款投資房產(chǎn)，只求短期轉(zhuǎn)手獲利。
后一種情況更容易對市場造成負(fù)面影響。會驅(qū)使很多炒房者非理性入市，從而在短期內(nèi)快速推高房價。另外，由于房產(chǎn)交易成本較高，若想短期內(nèi)轉(zhuǎn)手謀利，必須以高于購入價二成以上價格出售，方能獲利。
很多人都明白炒股的風(fēng)險，卻不知炒房的惡果。2005年夏天，確也零星地聽聞上海有炒房者的房子淪為負(fù)資產(chǎn)；而2003年房價最低迷期，香港卻有10.6萬宗房屋成為負(fù)資產(chǎn)；這兩年，美國購房人被貸款銀行趕出家門的也是不計其數(shù)。
那么，憑什么說國內(nèi)炒房客甚眾。僅從一個政策就可管中窺豹。為抑制投資投機需求，2005年重磅調(diào)控文件“國八條”中規(guī)定：對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；2006年，著名的“國十五條”中，進一步把營業(yè)稅的征收年限由2年增加到5年。有趣的是，當(dāng)這兩個政策出臺后、實施前的一段時間內(nèi)，各地都曾出現(xiàn)過一波“趕末班車”的交易熱潮。
當(dāng)前的情況亦如此。2008年末，為刺激市場需求，國家再度將優(yōu)惠營業(yè)稅列為“救市”范疇。國務(wù)院辦公廳出臺的“131號文”中，特別注明兩條政策截止于今年年底，其中就包括減免營業(yè)稅。由此證明，國家原本就擔(dān)心此政一開，必然招來投機客。而眼下買家急于出售的房源，確屬“2年以上、5年以內(nèi)”——能夠享受營業(yè)稅優(yōu)惠的房源。
近幾年，國人購房的觀念和心態(tài)已經(jīng)有些扭曲。年輕人一畢業(yè)就通過“啃老”的方式購房，中年人有些積蓄就投資第二、第三套房，富裕階層都學(xué)香港人，要買只買豪宅，職業(yè)炒房人更是以斂才有道而得意洋洋。在強化和夸大房產(chǎn)投資屬性同時，人們似乎都已淡忘了房子之所以和股票不一樣，是因為它具有實實在在的使用功能——居住，至于衡量居住功能價值高低的租金收益率，事實上國內(nèi)的這一指標(biāo)已經(jīng)非常糟糕，遺憾的是大家卻熟視無睹。
(作者系房產(chǎn)研究人士) |