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日前，一則來(lái)自廣州的消息對(duì)房地產(chǎn)股產(chǎn)生了極大的沖擊，恒大地產(chǎn)2008年1月投得的天河“絹麻廠地王”，被廣州相關(guān)部門收回，并沒收1.3億元人民幣土地出讓保證金。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這一打擊囤地的舉措是地方政府執(zhí)行國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議有關(guān)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決定中最為有力的一項(xiàng)，也將會(huì)對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極為重要的影響。
此前所實(shí)施的取消二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠的舉措，雖然從理論上來(lái)說(shuō)加大了投資客的交易成本，但從實(shí)際的市場(chǎng)表現(xiàn)看卻難稱理想，據(jù)上海媒體的報(bào)道，在元旦的交易稅費(fèi)優(yōu)惠到期后，二手房賣家紛紛采取到手價(jià)掛牌，房?jī)r(jià)相當(dāng)于變相上漲8%-10%，即便二手房投資客不能將稅費(fèi)全部轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，其實(shí)際收益有所下降，但對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，購(gòu)房負(fù)擔(dān)反而是大幅度的增加，在供給和需求極度不平衡的市場(chǎng)之中，增加交易稅費(fèi)的做法并不是一個(gè)能夠真正減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的合適途徑。
相比之下，打擊囤地則是一個(gè)相當(dāng)有效的遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的有力做法。由于近幾年的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，土地價(jià)格也隨之水漲船高，賣房不如囤地這一畸形現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，而隨著一大批房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上市融資，資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)股以土地儲(chǔ)備論英雄的做法更加大了房地產(chǎn)企業(yè)囤地的沖動(dòng)，以新地王帶動(dòng)已有的土地儲(chǔ)備增值的做法也在資本市場(chǎng)中大行其道。在這種情況下，地方的土地出讓并沒有轉(zhuǎn)化成實(shí)際的市場(chǎng)供給，而在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，企業(yè)再有意識(shí)的控制新房投放，由此也就導(dǎo)致了所謂的房荒在一些大城市不斷上演，并進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)的不正常上漲。
雖然國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)閑置土地的現(xiàn)象早有關(guān)注，并推行了一系列懲治措施，比如對(duì)于閑置超過(guò)一定時(shí)間未能開發(fā)的土地采取征收罰金或強(qiáng)制性收回的做法，但地方政府一直以來(lái)在執(zhí)行上卻是睜眼閉眼，房地產(chǎn)企業(yè)也找出各種借口作為土地閑置的理由，例如動(dòng)遷不能完成、市政規(guī)劃變更等等都成為其看似合理的擋箭牌，因此土地閑置的現(xiàn)象也就愈演愈烈。不過(guò)，自從去年年底中央出臺(tái)多項(xiàng)政策嚴(yán)打囤地以來(lái)，地方政府在處置囤地這一問題上的態(tài)度轉(zhuǎn)為積極，廣州市的這一收回措施無(wú)疑為其他地方政府作出了極好的示范作用，如果能夠得到廣泛推行，土地閑置的現(xiàn)象無(wú)疑將會(huì)大幅減少。
嚴(yán)打囤地將會(huì)迫使房地產(chǎn)商盡早的將手中的土地儲(chǔ)備進(jìn)行開發(fā)利用，從而增加未來(lái)市場(chǎng)的可出售房源總量，對(duì)于破解所謂的房荒有著十分積極的意義，也有助于發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)中的積極作用。但與此同時(shí)，對(duì)一部分閑置土地的回收也將會(huì)減少市場(chǎng)潛在的土地總供給，因此，為了保持土地市場(chǎng)有充分的供應(yīng)，對(duì)于閑置土地收回之后應(yīng)盡早再度投放市場(chǎng)，同時(shí)還應(yīng)繼續(xù)加大商品房用地出讓的規(guī)模，加大保障性住房的建設(shè)力度，以充足的供給壓低土地拍賣的成交價(jià)格，使地價(jià)推升房?jī)r(jià)的現(xiàn)象最終得以消除，這對(duì)于控制大型城市的房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲將會(huì)是最為有效的一個(gè)舉措。
過(guò)快上漲的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)成為未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不可承受之重，增加交易稅費(fèi)、推行物業(yè)稅這些做法雖然可能降低房地產(chǎn)的名義成交價(jià)格，但對(duì)于減輕居民實(shí)際購(gòu)房負(fù)擔(dān)卻未必是合適之舉。而打擊囤地，增加供給則目前看來(lái)才是真正有效的確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，抑制大城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的手段，希望廣州市政府的這一舉措能夠迅速為其他地方政府效仿，以破解高房?jī)r(jià)綁架經(jīng)濟(jì)的困局。
（作者系東航金融注冊(cè)金融分析師） |