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“取消商品房預(yù)售制”終于從紙面走上前臺。近日，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳宣布，為進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，推進商品房現(xiàn)房銷售試點，廣西今年將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點。
時過境遷，原本為鼓勵商品房市場發(fā)展的預(yù)售制，如今已變身成為助長樓市泡沫的重要推手，并廣遭詬病。在全國樓市隱現(xiàn)拐點的當(dāng)下，廣西宣布推進現(xiàn)房銷售試點，率先吹響了商品房銷售制度全面改革的號角。需要提及的是，將預(yù)售制趕下歷史舞臺固然有利于維護購房者利益，但在具體操作上仍需柔性推進、適時而動，以盡可能規(guī)避改革措施給市場帶來的短期負(fù)面沖擊。
客觀而言，商品房預(yù)售制是房地產(chǎn)開發(fā)商獨享的制度福利。該銷售模式始見于1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》，是香港市場的舶來品。其時，商品房在內(nèi)地尚屬于一個陌生的概念，市場接納程度低，因此亟須政策制度予以扶持�？梢哉f，預(yù)售制在我國商品房市場誕生初期，起到了良好的催化作用，允許開發(fā)商在完整交付商品房前，預(yù)先要求有購買意向的客戶支付房款，有效緩解了開發(fā)商普遍面臨的資金不充裕難題。
然而，在全國房價飆漲難控的今天，預(yù)售制的繼續(xù)存在已經(jīng)不合時宜。首先，預(yù)售制讓“炒樓花”成為可能，繼而催生了二級市場投機炒作之風(fēng)，甚至成為近年來樓價飆漲的始作俑者。這也是市場對預(yù)售制頗有微詞的主要癥結(jié)所在。其次，預(yù)售制降低了開發(fā)商的資金成本，可以無償占用買房者的大筆資金滾動開發(fā)其他樓盤項目，長此以往，實際上形成了類金融運營模式。而且，購房者的預(yù)付款中很大比例來自于銀行按揭，其結(jié)果就是銀行借款在事實上支撐了房地產(chǎn)市場。一旦開發(fā)商運作出現(xiàn)任何風(fēng)吹草動，金融領(lǐng)域面臨的風(fēng)險都不可低估。再次，從財務(wù)角度講，在未交付商品房之前，開發(fā)商收取的預(yù)付款不能確認(rèn)為收入，而是一種負(fù)債。恰因此，預(yù)售制能夠在開發(fā)商完成收入確認(rèn)之前提供豐富的現(xiàn)金流。近年來，開發(fā)商利用這一制度優(yōu)勢延遲或減少確認(rèn)到賬收入，因而屢屢成為各地的“逃稅大戶”，成為“暴利逃稅”的主要推手。此外，商品房預(yù)售方式也縱容了開發(fā)商道德風(fēng)險的蔓延，現(xiàn)實交房質(zhì)量與之前宣傳效果不符的現(xiàn)象時有發(fā)生。
歲末年初，在一系列調(diào)控舉措的打壓下，去年高漲的樓市漸次顯露膠著氛圍。由此，廣西有關(guān)部門宣布推出現(xiàn)房銷售試點，受到了廣泛關(guān)注。如果試點成行并得到推廣，則意味著開發(fā)商將從“神壇”上走下來，與其他行業(yè)的廠商一樣，接受基本市場競爭規(guī)律的洗禮。屆時，開發(fā)商將會因資金鏈條收緊而無法繼續(xù)瘋狂炒地囤地，也無法再捂盤惜售，房地產(chǎn)泡沫有可能隨之被吹散。因此，廣西現(xiàn)房銷售制度有望成為打破樓市觀望情緒的導(dǎo)火索，并引導(dǎo)房價漸次向理性區(qū)域靠攏。但需要提及的是，這一新銷售模式的推進，在短期卻有可能引發(fā)一些負(fù)面效果。例如，在制度推行之初，如果一刀切地改變銷售方式，有可能導(dǎo)致全體開發(fā)商資金鏈條收緊過猛，繼而影響后續(xù)樓盤開發(fā)能力，并進一步激化樓市供不應(yīng)求的矛盾，反而刺激樓價上揚。其實，這一擔(dān)憂不無先例。2002年，上海市政府曾將預(yù)售時間標(biāo)準(zhǔn)由原來“商品房建筑安裝工程的總投資已經(jīng)完成25%以上，或者商品房的建筑基礎(chǔ)工程已經(jīng)驗收合格即可拿證”，推遲到“七層以下主體結(jié)構(gòu)封頂，八層以上完成三分之二才可預(yù)售”，當(dāng)?shù)貥鞘须S即做出了漲價反應(yīng)。對于“長期利好、短期利空”的政策效果，有關(guān)部門當(dāng)周全考慮，盡可能對負(fù)面影響予以規(guī)避。
可見，推行商品房現(xiàn)房銷售制度著實有利于實現(xiàn)買賣雙方權(quán)利與義務(wù)對等化，當(dāng)?shù)玫饺嫱茝V。但這一轉(zhuǎn)型需要技巧性方案的配合。例如，在改革時機上，盡可能選擇樓市交投清淡時期，此時即便入市樓盤有所減少，也不會在購房者中形成較多的恐慌情緒。但對于開發(fā)商而言，其打擊力度可謂大矣，一批資質(zhì)弱小的開發(fā)商很可能因此被清除出市場。又如，在具體實施步驟上，可選擇循序漸進的方式。有關(guān)部門率先公布3-5年的過渡方案，以“主體建筑封頂——外立面完工——現(xiàn)房銷售”等標(biāo)準(zhǔn)，逐步提高對開發(fā)商的預(yù)售要求，讓買賣雙方在對稱信息中形成合理預(yù)期，最終平緩地實現(xiàn)銷售模式的成功變革，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的平衡。
（作者系經(jīng)濟學(xué)博士） |