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國資委分配局局長熊志軍日前建議，對房地產(chǎn)業(yè)進行嚴(yán)格的利潤成本核實，征收暴利稅控制開發(fā)商利潤。消息一經(jīng)披露，立刻引來鋪天蓋地的媒體評論，其中絕大多數(shù)論點都表明反對立場：一是開發(fā)商的真實成本難以核算；二是有可能進一步推高房價。
關(guān)于核算開發(fā)商的真實成本問題，其實并不難。比如德國各類地產(chǎn)價格并不是由房地產(chǎn)商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨立的地產(chǎn)評估師來評估認(rèn)定。評估師對自己的評估結(jié)果負(fù)責(zé)30年，對評估中的錯誤負(fù)有法律責(zé)任。除了私人評估師外，德國還按照聯(lián)邦建筑法成立了各地“房地產(chǎn)公共評估委員會”，其職責(zé)之一便是負(fù)責(zé)制訂當(dāng)?shù)亍暗貎r圖”的“基準(zhǔn)價”或者“指導(dǎo)價”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細(xì)的“基準(zhǔn)價格”，這類指導(dǎo)價具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)參照此執(zhí)行，在合理范圍內(nèi)浮動。（3月22日
《環(huán)球雜志》）
可見，確定開發(fā)商的成本，并無技術(shù)難點，關(guān)鍵是要構(gòu)建第三方的地產(chǎn)價格獨立評估機制。否則，鑒于當(dāng)前地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的微妙聯(lián)盟關(guān)系，單靠政府或開發(fā)商，是永遠不會公布真實的房價成本。而這恰恰是部分評論者的擔(dān)憂所在。
其次，暴利稅會不會推高普通商品房價格，關(guān)鍵要看如何操作。筆者認(rèn)為，在建立地產(chǎn)價格獨立評估機制的基礎(chǔ)上，對于中低價位的商品房和保障性住宅，不僅不征暴利稅，還應(yīng)給予大幅減稅甚至免稅，減少這些項目的成本。反之，對于高端項目，房價越貴稅收也越高——開發(fā)商愿意賣10萬/平方米也可以，每平方米征收5萬的暴利稅；愿意炒房也可以，你炒一套房子我征你50%、80%的稅——這不違背市場經(jīng)濟的基本原則，因為房子是用來住的，不是拿來炒的。
至于開征暴利稅以后多出來的稅收收入，政府應(yīng)用來補貼中低收入群體的購房需求，加大保障性住宅的建設(shè)。如此，暴利稅不僅不會推高普通商品房的價格，還是一種非常好的調(diào)節(jié)貧富差距的手段。
至于還有極少數(shù)官員擔(dān)憂暴利稅會削弱房地產(chǎn)業(yè)活力，影響經(jīng)濟發(fā)展。筆者認(rèn)為，這種擔(dān)憂要么純屬多余，要么就是別有用心。比如去年汽車購置稅打了五折，但是去年汽車購置稅總額本身是增長的。同樣道理，房地產(chǎn)業(yè)只要真的健康了，房價降下來以后，對整個GDP的拉動可能更大，因為市場確有需求，很多人不愿意蝸居、不愿意住集裝箱。但是房價與我們收入遠去的時候，我們只能無奈。 |