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近期出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，從力度上看明顯較以往嚴(yán)厲。這體現(xiàn)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行去杠桿化操作的意圖。我們認(rèn)為調(diào)控仍將繼續(xù)，一直到房?jī)r(jià)回歸到合理的估值水平。但是政策方面應(yīng)該是松緊結(jié)合，因此房?jī)r(jià)的表現(xiàn)應(yīng)該是以時(shí)間換空間的漸進(jìn)式調(diào)整。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，2009年的房地產(chǎn)明顯與出口呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。這表明房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中通過(guò)促進(jìn)內(nèi)需來(lái)彌補(bǔ)外需不足，是“保八”得以實(shí)現(xiàn)的主力軍。在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然非常復(fù)雜的情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展直接關(guān)系著經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的順利實(shí)現(xiàn)以及地方政府財(cái)政收入的多少，在消費(fèi)和出口完全好轉(zhuǎn)之前，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的分量依然舉足輕重。
全球金融危機(jī)的爆發(fā)使得本應(yīng)在2007年年底就該調(diào)整的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)推遲到了危機(jī)后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段。由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)程中的種種不確定性，房地產(chǎn)的調(diào)控政策一直是投鼠忌器，顯得比較溫柔。
從種種跡象去觀察，管理層一直試圖在不對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生太大影響的情況下，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控和指引。但是面對(duì)兩會(huì)后出現(xiàn)的“地王”以及3月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.7%，創(chuàng)歷史新高。政策層面不能繼續(xù)溫柔下去，只能果斷出手，抑制過(guò)熱的投資和投機(jī)性需求。
出來(lái)混是要還的，泡沫也總是要破滅的。與其坐等泡沫自然破滅，不如在泡沫爆炸前，主動(dòng)地給“泡沫”撒氣。目前，政府的調(diào)控目的正是如此，即對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“矯枉過(guò)正”，進(jìn)行去杠桿化操作。從房企的融資渠道、銀行房貸入手，進(jìn)行調(diào)控。雖然看起來(lái)嚴(yán)厲，但實(shí)際上還是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。
首先是由于目前的調(diào)控還沒(méi)有體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，所以說(shuō)政策調(diào)控還將繼續(xù)。具體表現(xiàn)仍然將是在一套房、二套房首付，公積金貸款，利率優(yōu)惠等方面。
物業(yè)稅雖然頻頻吹風(fēng)，但暫時(shí)仍然只是空轉(zhuǎn)。物業(yè)保有稅的細(xì)則可能會(huì)在近期出臺(tái)作為物業(yè)稅的替代調(diào)控措施。
其次在通脹預(yù)期下，緊縮的貨幣政策和行業(yè)調(diào)控政策對(duì)房企產(chǎn)生一定壓力。通脹的抬頭和房?jī)r(jià)有限的上漲空間，會(huì)壓縮房地產(chǎn)投資的盈利空間。緊縮的貨幣政策還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流等產(chǎn)生影響。而收緊的調(diào)控政策又會(huì)抑制房企的融資渠道。
雖然目前這些利空體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，影響還比較小，但是隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，特別是出口好轉(zhuǎn)之后，國(guó)內(nèi)需求需要房地產(chǎn)成交量的帶動(dòng)。因此，預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)經(jīng)歷一個(gè)比較長(zhǎng)時(shí)間的漸進(jìn)式調(diào)整。簡(jiǎn)單地講，就是以時(shí)間換空間的下跌幅度。
（作者單位：諾亞財(cái)富管理） |