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房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，更關(guān)鍵的是調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，理順房市秩序，完善一些必要的制度和規(guī)則，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)按照本身的規(guī)律發(fā)展。
而在目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，跳出圍繞投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格調(diào)控，讓房地產(chǎn)回歸居住基本屬性，是避免房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，促使房地產(chǎn)正常發(fā)展的思路。而政府推動(dòng)建設(shè)保障性住房，是引導(dǎo)這種改變的最有效戰(zhàn)略。
經(jīng)歷了三個(gè)多月的房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控，各大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼出現(xiàn)量跌價(jià)漲的情況。這是合理的現(xiàn)象。美聯(lián)儲(chǔ)從2005年初開始連續(xù)17次提升利率以后，在2006年首季房地產(chǎn)價(jià)格才開始調(diào)整。2007年國內(nèi)房地產(chǎn)的調(diào)控，也經(jīng)歷初期價(jià)格繼續(xù)上漲，接著量跌價(jià)漲，量跌價(jià)平，最后價(jià)格下跌的過程。中國每次調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，都有個(gè)房地產(chǎn)商與政策的博弈過程，其長(zhǎng)短與房地產(chǎn)商資金狀況直接相關(guān)。一般估計(jì)，由于去年非常態(tài)的信貸大規(guī)模流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)商資金可以支撐半年左右。今年上半年仍有相當(dāng)規(guī)模的銀行信貸用各種方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，部分房地產(chǎn)商的資金或有更長(zhǎng)時(shí)間的博弈。不過，這次針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，不僅針對(duì)房?jī)r(jià)漲跌，更關(guān)鍵的是調(diào)整房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，理順房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些必要的制度和規(guī)則，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)按照本身的規(guī)律發(fā)展。
由此，筆者以為，在目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，跳出圍繞投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格調(diào)控，讓房地產(chǎn)回歸居住性為主的基本屬性，正是避免房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，促使房地產(chǎn)正常發(fā)展的思路。而政府推動(dòng)建設(shè)各層次的保障性住房，是引導(dǎo)這種改變的最有效戰(zhàn)略。
致力于居者有其屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)，緩解“剛性需求”，
對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的基礎(chǔ)來說，等于釜底抽薪。同時(shí)，保障性住房建設(shè)，同樣帶動(dòng)鋼鐵、水泥等建筑產(chǎn)業(yè)延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，避免“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整帶來經(jīng)濟(jì)重新大幅下滑”的擔(dān)心。
我們一定要意識(shí)到，減少一般居民的支出，就是增加居民的收入。能夠居住在力所能及的住所中，人們更正常合理地安排支出，保持消費(fèi)的增長(zhǎng)，保證生活的質(zhì)量將更有幸福感。
居住支出是居民收入中一個(gè)重要部分。提供合理價(jià)格的保障性住房，可以釋放被高房?jī)r(jià)綁架的支出，等于增加了一般居民的可支配收入。去年房屋月供比上升到70%至80%，大城市超過100%。如果一般收入群體的收入80%要支付房屋消費(fèi)，在收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)下，為了加大居住支出來鎖定當(dāng)期房屋價(jià)格，人們必定要減少當(dāng)期的其他消費(fèi)�？紤]到居住消費(fèi)支出都是以數(shù)十年計(jì)算的，那也就意味著消費(fèi)支付能力要被鎖定數(shù)十年。高房?jī)r(jià)吞吃了大部分收入，打壓了消費(fèi)增長(zhǎng)的空間。所以，政府加大保障性住房的建設(shè)投入，至少建立了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的預(yù)期，可以減少一般居住性需求支出，這將極大地提升一般居民的可支配收入，會(huì)釋放出巨大的被居住需求套住的當(dāng)期消費(fèi)支出能力，對(duì)推動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)有非常積極的意義。
保障性住房的建設(shè)資金規(guī)模龐大，僅靠政府財(cái)政預(yù)算是力不從心的，靠地方政府的賣地財(cái)政，保障性住房的“保障”性質(zhì)將蕩然無存。所以，筆者認(rèn)為，政府財(cái)政與社會(huì)資本結(jié)合建設(shè)保障性住房非常重要。實(shí)際上，美國出現(xiàn)過兩次較大的房地產(chǎn)危機(jī)，一次是發(fā)生在上世紀(jì)80年代，一次是2007年的次貸危機(jī)。前一次美國政府希望通過建立“兩房”這樣的政府機(jī)構(gòu)，以政府為主解決低收入群體的住房問題，最后以失敗告終。次級(jí)抵押貸款，是希望通過市場(chǎng)化的方式解決低收入群體的住房問題，非但失敗還引發(fā)全球性金融危機(jī)。
如此看來，政府政策與民間資本的結(jié)合，或許是加大保障性住房建設(shè)的投入的根本解決之道。
首先，中央政府可用轉(zhuǎn)移支付的方式，把保障性住房建設(shè)納入支持收入分配機(jī)制改革的范疇；其次，地方政府可以通過土地入股，用保障性住房補(bǔ)償被征用土地的方式參與保障型住房的建設(shè)；第三，鼓勵(lì)銀行制定適合保障型住房購買群體的信貸產(chǎn)品；第四，把保障型住房的價(jià)格定在可獲得資本社會(huì)平均利潤(rùn)的水平上，鼓勵(lì)開發(fā)商參與保障型住房建設(shè)，
當(dāng)然，政府還需制定和完善相關(guān)的法律法規(guī)以及相應(yīng)制度。比如，保障性住房的二手房市場(chǎng)，應(yīng)是業(yè)主與政府之間的交易。業(yè)主售房時(shí)要補(bǔ)齊政府持股部分的價(jià)格。放棄保障性住房后的住戶，就應(yīng)視同第一套房購房者。保障性住房資格認(rèn)定，以及農(nóng)民工在農(nóng)村的宅基地沒有流轉(zhuǎn)以前，只能享受廉租房等等的管理規(guī)則，對(duì)保障性住房建設(shè)和發(fā)展是最重要的保證。對(duì)此，新加坡政府的住房政策和措施對(duì)我們很有借鑒意義。
至于以投資為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不必調(diào)控價(jià)格，但一定要嚴(yán)格控制銀行信貸。比如，從嚴(yán)界定第二套房，加大第二套房的首付比例，購買第三套以上的房產(chǎn)，要以自有資金投資為主，對(duì)于持有兩套以上房產(chǎn)的人收取“房產(chǎn)保有稅”等等。如此，則投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格再高，也不會(huì)影響銀行的安全，不會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的安全和社會(huì)的穩(wěn)定。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，政府加大房地產(chǎn)調(diào)控，特別是出臺(tái)相關(guān)物業(yè)稅，房地產(chǎn)交易稅，房產(chǎn)保有稅等等措施，讓有錢人沒有了安全感，而移民海外帶走相當(dāng)規(guī)模的資產(chǎn)。這種觀點(diǎn)把完善稅收體制與私人財(cái)產(chǎn)的安全性相提并論，是嚴(yán)重誤導(dǎo)，缺乏真正的法制觀念。在房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)征收相關(guān)稅賦是國際上通行的法規(guī)，中國過去沒有類似的法律法規(guī)的管理體系，而從制度完善的角度看，各類稅收遲早要出臺(tái)。
上述論點(diǎn)也說明，逐步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)，尤其是稅收體系的任務(wù)有多么艱巨。在筆者看來，以滿足居住需求為主，投資以自有資金為主，銀行房貸一定要嚴(yán)格貸款人的信用檢查等等之類的規(guī)定，都應(yīng)成為長(zhǎng)期規(guī)則而非短期政策。如此，當(dāng)可避免樓市徘徊于短期價(jià)格調(diào)控——反彈——再調(diào)控的怪圈之中，
促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常秩序，成為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的“穩(wěn)定器”，而非經(jīng)濟(jì)危機(jī)的策源地。 |