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房貸證券化之后房?jī)r(jià)才可能大幅下挫
    2007-07-30    葉檀    來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
　　美國(guó)次級(jí)債危機(jī)雖然如火如荼，但身處漩渦中心的美國(guó)大銀行美林、貝爾斯通、雷曼兄弟并未身陷危機(jī)，表示公司財(cái)務(wù)沒(méi)有受到影響。
　　這都拜資產(chǎn)證券化所賜，他們的貸款通過(guò)信托等方式實(shí)現(xiàn)上市出售，只賺取中介費(fèi)用，由此換來(lái)的是全過(guò)程全對(duì)沖之后的風(fēng)險(xiǎn)全釋放，還有中間業(yè)務(wù)的大發(fā)展。即便出現(xiàn)了次級(jí)債危機(jī)，即便貝爾斯通旗下兩只與次級(jí)債掛鉤的對(duì)沖基金損失幾十億美元，對(duì)公司依然影響有限。次級(jí)債危機(jī)影響到購(gòu)買(mǎi)證券的投資人，而不是華爾街金融機(jī)構(gòu)。
　　這是美國(guó)次級(jí)債危機(jī)對(duì)于中國(guó)金融機(jī)構(gòu)的又一個(gè)啟示。當(dāng)中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)沉溺于高額利差的巨大幸福中，處于房貸市場(chǎng)的巨大贏利中，事實(shí)上也處于絕大的風(fēng)險(xiǎn)之中。一旦房?jī)r(jià)暴跌，引發(fā)鏈條斷裂，這些志得意滿的金融機(jī)構(gòu)該怎么辦？
　　雖然銀行的房貸贏利還是商業(yè)機(jī)密”，但快速增長(zhǎng)的房貸總額透露出些許秘密：1998年全國(guó)銀行發(fā)放房貸426億元，2005年房貸總額為49100億元，7年間飆升115倍。即便以保守的3%的利差計(jì)算，從個(gè)人房貸獲利就達(dá)700億元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，最為保守估計(jì)，目前銀行資金至少占房地產(chǎn)公司資產(chǎn)總額的70%。2005年年底，16家商業(yè)銀行總共提供個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額為20258億元，個(gè)人消費(fèi)貸款不良貸款余額為518億元，比上年增加184億元；不良貸款率為2.55%，比上年上升0.75%。
　　兩組數(shù)據(jù)得出兩個(gè)結(jié)論，一是房地產(chǎn)與金融互相捆綁血肉相連，二是盡管這兩年處于房?jī)r(jià)的高漲期，但由于加息等緊縮政策的影響，房貸的風(fēng)險(xiǎn)已逐步顯露。
　　一旦占據(jù)銀行貸款60%至70%的房貸因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴跌發(fā)生大規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)，意味著社會(huì)投資者與政府財(cái)政的二次壞帳埋單行為又要開(kāi)始。所以房貸房?jī)r(jià)的急速上漲固然不符合政府的利益，緊急剎車(chē)則更加可怕。房地產(chǎn)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)才是關(guān)于房地產(chǎn)所有風(fēng)險(xiǎn)中的致命風(fēng)險(xiǎn)。
　　最近收緊房貸之聲不絕于耳，一方面固然是因?yàn)樯习肽曩J款過(guò)多、額度所限，另一方面也與銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管聲急有莫大關(guān)聯(lián)。銀監(jiān)會(huì)近日發(fā)出緊急通知，不僅要求各家國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規(guī)模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款展開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)自查，還要求銀行展開(kāi)“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試”，尤其是進(jìn)行個(gè)人住房貸款成數(shù)專(zhuān)項(xiàng)壓力的測(cè)試，也即模擬在房?jī)r(jià)下跌或者其他政策改變的各種情況下，給銀行帶來(lái)的壓力。
　　這顯然是十分有針對(duì)性的舉措。在測(cè)試完成后，依據(jù)銀行所能承受的壓力指標(biāo)，各項(xiàng)措施將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)�，F(xiàn)在無(wú)法得知具體的舉措是什么，有一點(diǎn)可以肯定，即先將銀行的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)增加首付比例提高貸款門(mén)檻等方式加以釋放，讓目前的高風(fēng)險(xiǎn)高贏利房貸模式逐步剎車(chē)。第二步必然是房貸證券化，通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式，將傳統(tǒng)商業(yè)銀行轉(zhuǎn)型為新型的投資中介機(jī)構(gòu)，逐漸擺脫目前靠存貸差為主養(yǎng)尊處優(yōu)的贏利模式。
　　眾所周知，中國(guó)的幾次房貸證券化試驗(yàn)并不成功，不僅因?yàn)榉�、市�?chǎng)中介機(jī)構(gòu)缺失等問(wèn)題，也是因?yàn)橐恍┿y行在房?jī)r(jià)上升期不愿將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化讓利于投資者，導(dǎo)致證券化試點(diǎn)成為關(guān)聯(lián)企業(yè)吃獨(dú)食，到現(xiàn)在為止，個(gè)人住房按揭貸款的增長(zhǎng)仍是某些銀行招股書(shū)上大書(shū)特書(shū)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
　　房貸證券化的嘗試必須在房貸仍是優(yōu)質(zhì)資源之時(shí)，這是取信于投資者的前提條件之一。事實(shí)上，由于我國(guó)的金融創(chuàng)新功能常被定格為化解風(fēng)險(xiǎn)，造成金融創(chuàng)新名聲不佳。等到樓市進(jìn)入下降通道，再提房貸證券化無(wú)異于嫁禍于投資者。
　　決策層只有以讓利于民、拓展投資渠道的心態(tài)推廣房貸證券化，才可能取得成功�？梢灶A(yù)見(jiàn)的結(jié)果是，隨著首付比例的提高與房貸證券化等一系列措施的推出，金融機(jī)構(gòu)從房地產(chǎn)這輛車(chē)上成功跳下，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策才能從容推出，只有到那時(shí)，樓市大幅下挫的預(yù)言才能成真。
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