|
——今天市值2000億的企業(yè)可能在瞬間就剩100億。
——如果說原來中國房地產(chǎn)企業(yè)是在一個(gè)平靜的湖面上滑行的小船的話，一旦有了資本力量的推動(dòng)，那就是在沖浪。
在近日舉行的2007博鰲房地產(chǎn)論壇上，一些與會(huì)演講嘉賓對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)“盛世”中的隱憂情緒漸漸彌漫，演講嘉賓紛紛表達(dá)出對(duì)未來行業(yè)走向的不確定性“危言”。提出“危言”者，羅列的命題有：地產(chǎn)上市企業(yè)市盈率往往過高；開發(fā)商土地儲(chǔ)備過程中存在著法律風(fēng)險(xiǎn)等等。SOHO(中國)聯(lián)席主席潘石屹根據(jù)一些分析數(shù)據(jù)說，大部分的房地產(chǎn)上市公司市盈率都已經(jīng)超過100倍，其中有的市盈率已經(jīng)達(dá)到184倍。
另外，在論壇上，有人曝出知名房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園土地儲(chǔ)備竟達(dá)4000多萬平方米，按兩年必須消化掉的政策，每年開工面積高達(dá)2000多萬平方米。如此巨量的土地，很容易造成開發(fā)商囤積土地的事實(shí)，這其中便含有法律風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)上市企業(yè)過于輕松地在資本市場(chǎng)上獲得資金，又利用這些資金進(jìn)入土地“招拍掛”市場(chǎng)，資本的充足推高了競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格，使得土地成本大幅上揚(yáng)。這不僅是關(guān)聯(lián)著投資者未來收益的問題，也正是當(dāng)下房價(jià)走高的重要原因之一。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，上升的土地成本，最終都攤?cè)敕績r(jià)當(dāng)中。資本市場(chǎng)的樂觀估值，與中國目前的土地制度結(jié)合在一起，為未來埋下隱患。他認(rèn)為目前國內(nèi)土地價(jià)格過高，已嚴(yán)重透支未來的房地產(chǎn)價(jià)格。
潘石屹和任志強(qiáng)也許是幸運(yùn)的，因?yàn)樗麄兊囊庖娫诤艽蟪潭壬铣蔀闆Q策層的參考意見。這是他們善于運(yùn)用輿論所產(chǎn)生的作用，但從另一個(gè)層面上來說，潘石屹和任志強(qiáng)能夠最快而且最為準(zhǔn)確的獲得政策信息，這是大多數(shù)地方房地產(chǎn)企業(yè)所不能做到的。所以任志強(qiáng)很驕傲地說，他的一些建議影響到了中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。然而不同的是學(xué)者們。鐘偉和郎咸平顯然不認(rèn)為當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)中的種種怪相可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)，鐘偉一向溫和地表示中國的房地產(chǎn)行業(yè)是亞健康的行業(yè)，今年他突出講的問題是土地問題，這是一個(gè)表象的東西，任何人都知道有雄厚資金實(shí)力的企業(yè)在土地獲取上有更大的優(yōu)勢(shì)。郎咸平則推出了一個(gè)“虛擬資金”的概念，他認(rèn)為一個(gè)由腐敗導(dǎo)致的“虛擬資金”在國內(nèi)制造了大量的泡沫，但他并沒有告訴我們這種泡沫是否會(huì)破滅，抑或是說，有沒有刺破這種泡沫的方法。其提出的是一個(gè)非常主觀的判斷——中央政府的反腐敗力度將能解決行業(yè)的核心問題。
8月初市值還是1200億的香港地產(chǎn)巨頭恒隆集團(tuán)，到了8月18日，市值只有960億了。所以在2007博鰲房地產(chǎn)論壇上，恒隆主席陳啟宗先生說，今天市值2000億的企業(yè)可能在瞬間就剩100億。在同一場(chǎng)論壇上，美林投資銀行中國業(yè)務(wù)部主管蓬鋼先生說，如果說原來中國房地產(chǎn)企業(yè)是在一個(gè)平靜的湖面上滑行的小船的話，一旦有了資本力量的推動(dòng)，那就是在沖浪。
但事實(shí)上房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)資金密集型的行業(yè)。在中國現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，極少有房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過自有資金完成房地產(chǎn)開發(fā)的流程，并最終實(shí)現(xiàn)盈利的。因此無論是銀行貸款、投行融資還是股市融資，中國房地產(chǎn)行業(yè)一出生就是和資本市場(chǎng)緊密結(jié)合在一起的。從這點(diǎn)看，中國房地產(chǎn)企業(yè)從一開始沖在不平靜的海面上。 |