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近日，北京市建委副主任苗樂(lè)如透露，北京經(jīng)濟(jì)適用房上市辦法已制定完畢，將于近期向社會(huì)公示。該辦法將對(duì)新老經(jīng)濟(jì)適用房套用不同的管理政策，辦法實(shí)施后，對(duì)再上市的新經(jīng)濟(jì)適用房，政府將收取一定比例的溢價(jià)，初步確定收取溢價(jià)比例達(dá)到70%。(1月24日《京華時(shí)報(bào)》)
我不是經(jīng)濟(jì)適用房的享有者，但我堅(jiān)決反對(duì)這么高的溢價(jià)歸公政策。如果說(shuō)此前的經(jīng)濟(jì)適用房政策，沒(méi)有從源頭上堵住富人買(mǎi)經(jīng)適房，甚至用大戶(hù)型給富人創(chuàng)造機(jī)會(huì)，使一項(xiàng)社會(huì)福利事業(yè)局部變成了“劫貧濟(jì)富”的“負(fù)福利”的話，經(jīng)過(guò)修正后的經(jīng)濟(jì)適用房政策，則通過(guò)60平方米以?xún)?nèi)的戶(hù)型限制、只能自用不能出租等政策，在一定程度上擋住了富人“占便宜”。但其后續(xù)的出售時(shí)溢價(jià)70%歸公政策，則是針對(duì)窮人的一項(xiàng)“負(fù)福利”政策，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的擁有者造成新一輪的不公與剝奪。
據(jù)苗樂(lè)如介紹，經(jīng)濟(jì)適用房上市總的原則是“老房老辦法、新房新辦法”。對(duì)于已售出的經(jīng)濟(jì)適用房再上市交易管理，仍按照原有規(guī)定執(zhí)行；對(duì)新的經(jīng)濟(jì)適用房，住房如滿(mǎn)5年的，出售時(shí)則應(yīng)當(dāng)向政府繳納一定比例的溢價(jià)，初步擬訂征收溢價(jià)的70%。比如，購(gòu)房人以5000元／平方米的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)一套60平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，5年后，若以以1萬(wàn)元／平方米將該套房屋出售，則需要將差價(jià)的70%，即21萬(wàn)元上繳。而按照此前相關(guān)規(guī)定，補(bǔ)繳總成交10%的綜合地價(jià)款即總額6萬(wàn)元，就可按照二手商品房的交易程序進(jìn)行自由買(mǎi)賣(mài)。兩者差價(jià)高達(dá)15萬(wàn)元。
也就是說(shuō)，按照這個(gè)上市辦法，以前擠到窮人堆里的富人賣(mài)經(jīng)適房，反而比以后真正的窮人賣(mài)經(jīng)適房更賺錢(qián)！當(dāng)然，根據(jù)法不能溯及既往的原則，“老房老辦法”這一塊我們可以姑且不論，卻有必要討論“新房新辦法”的公平性。
經(jīng)濟(jì)適用房具有社會(huì)福利性質(zhì)，享受了減免土地出讓金和減免稅費(fèi)等優(yōu)惠，其首次出售時(shí)依據(jù)的是政府議價(jià)而不是市場(chǎng)定價(jià)，因此，當(dāng)房主將此房按市場(chǎng)價(jià)出售時(shí)，政府收取一定的溢價(jià)補(bǔ)償，是合理的。問(wèn)題在于，溢價(jià)補(bǔ)償收取多少比率才合適、才公平？這個(gè)問(wèn)題，必須回到購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)的“初始狀態(tài)”來(lái)考慮，如果不考慮初始狀態(tài)而是一刀切地劃定比例，對(duì)于政府管理來(lái)說(shuō)是簡(jiǎn)單便捷，但對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)就非常不公平了。
正確的溢價(jià)收取辦法應(yīng)該是，將經(jīng)濟(jì)適用房的初始購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，與當(dāng)時(shí)同地段品質(zhì)類(lèi)似的普通商品房的價(jià)格相比較，得出初始購(gòu)買(mǎi)時(shí)的的差價(jià)比率。如經(jīng)濟(jì)適用房是每平方米4000元，同地段類(lèi)似品質(zhì)的普通商品房?jī)r(jià)格是每平米5000元,那么該經(jīng)適房初始購(gòu)買(mǎi)時(shí)的差價(jià)率就是20%。未來(lái)該經(jīng)濟(jì)適用房按市場(chǎng)價(jià)出售時(shí)，政府可以按照20%的比例收取溢價(jià)。這樣更公平合理。另外，也許還應(yīng)該將一段時(shí)間以來(lái)房?jī)r(jià)市場(chǎng)本身的波動(dòng)及通貨膨脹等因素考慮在內(nèi)。兩限房、三限房什么的依此類(lèi)推，道理都是一樣的。在做經(jīng)濟(jì)適用房房產(chǎn)證或購(gòu)房合同的時(shí)候，專(zhuān)門(mén)留一欄或者在備注欄中注一下同時(shí)期同地段普通商品房?jī)r(jià)格，為以后交易做伏筆，并非難事。
考慮到經(jīng)濟(jì)適用房在密度、服務(wù)、房屋品質(zhì)等方面，比普通商品房往往“稍遜風(fēng)騷”，因此，在未來(lái)交易時(shí)，政府實(shí)際收取的溢價(jià)比率，應(yīng)該不高于初始差價(jià)率，甚至應(yīng)該在此基礎(chǔ)上適當(dāng)下浮。
希望住房福利政策能夠真正為低收入者謀福利，而不是被富人捷足先登，或者成為征收了不合理“差價(jià)”的“負(fù)福利”。政策部門(mén)在制定相關(guān)政策時(shí)要三思而行。
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