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7月9日，有學(xué)者撰文稱：“持續(xù)緊縮的貨幣政策使開發(fā)商的融資難度加大，房地產(chǎn)市場滑坡讓開發(fā)商的處境更加艱難，樓盤銷售不暢，開發(fā)商的資金壓力將進(jìn)一步加大�！痹搶W(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場滑坡，相應(yīng)的貸款會減少，會使銀行的盈利下降。另一方面，已發(fā)放的貸款風(fēng)險(xiǎn)會上升。結(jié)論不難得出：讓緊縮政策對開發(fā)商松動。
有一個觀點(diǎn)，由于說的人多了，便幾乎成了一個真理。那就是房價不能下跌，具體點(diǎn)，房價下跌不能超過30%，否則，就有可能影響金融安全。正是基于這種理由，在住房成交量萎縮而房價并未明顯回落時，一些開發(fā)商便呼吁對房地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)開一面，以免引發(fā)中國式次貸危機(jī)。
房價下跌30%會威脅到金融安全嗎？如果這一理論成立，那么，世界上所有國家或地區(qū)的政府，都有充分理由保持房價的上漲通道不遭破壞，房地產(chǎn)市場將永遠(yuǎn)繁榮一片。但事實(shí)并非如此，1997年至2003年，我國香港地區(qū)的房價下跌了70%
，按照香港金管局的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時被稱為負(fù)資產(chǎn)的住房就達(dá)78000宗，但既未威脅銀行的生存和發(fā)展，也沒有引發(fā)金融危機(jī)。為何？
第一，并非所有的商品房都是用貸款購買的。這種情況在我國內(nèi)地可能更為明顯，許多高收入者更愿意一次性付清房款。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2007年開始，上海市選擇一次性付款買房的人占比約40%—50%，而進(jìn)入2008年以后，由于貸款利率提高，一次性付款買房的人已經(jīng)占到60%以上。
第二，并非所有的貸款買房者都是高價位買房，也并非所有的貸款買房者都是集中在近一年內(nèi)買的房。銀行房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)有十幾年的歷史，過去的貸款存量是非常龐大的，那些在2007年以前貸款買房者，如果房價下跌30%，銀行根本無所謂，因?yàn)閮H2007年的漲幅就不只30%，更何況銀行還有一個30%的首付，更何況此前貸款者已經(jīng)連續(xù)多年償還銀行貸款。與龐大的存量住房相比，高位買房者只是少數(shù)，房價的下跌不足以對銀行的整個承受能力構(gòu)成威脅。
第三，房貸在整個銀行貸款業(yè)務(wù)中的比例有限。央行2008年一季度貨幣政策報(bào)告公布的數(shù)據(jù)顯示，到2008年3月底，全國商業(yè)銀行本外幣貸款余額為29.4萬億元，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額5.01萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.8萬億元，占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的6%左右；個人住房按揭貸款余額為3.13萬億元，占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的11%左右。兩者合計(jì)，也僅占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的17%，即使不良貸款比例上升，也遠(yuǎn)不至于威脅金融安全。 |